บ้านก็บ้านฉัน จะต่อเติมบ้านทำไมต้องแจ้งนิติด้วย?

บ้าน คือ ที่พักอาศัยหลักในชีวิตประจำวันของเรา การต่อเติมหรือปรับปรุงบ้านให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ของเราเป็นเรื่องที่ใครๆ ต่างก็ทุ่มเทเพื่อให้ได้บ้านในแบบที่ต้องการ แต่ลูกบ้านหลายๆคนอาจจะคิดว่า การต่อเติมบ้าน เป็นสิ่งที่ไม่น่าต้องขออนุญาตใครใช่ไหมครับ? แต่ในความเป็นจริงการต่อเติมบ้านบางประเภทจำเป็นต้องขออนุญาตจากหน่วยงานราชการและแจ้งให้นิติบุคคลประจำโครงการทราบ เพื่อให้นิติบุคคลประจำโครงการจะได้ช่วยดูแลการเข้า-ออกของผู้รับเหมา และดูแลความเรียบร้อยระหว่างดำเนินการ รวมถึงอำนวยความสะดวกแก่เจ้าของบ้านและบ้านข้างเคียงในกรณีที่ได้รับผลกระทบหรือมีปัญหาเกิดขึ้นจากการต่อเติม 

แบบไหนที่เรียกว่าต่อเติมบ้าน

การต่อเติมบ้าน หมายถึง การดัดแปลง เปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม ลดหรือขยาย ซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ อันเป็นโครงสร้างของสิ่งก่อสร้างหรือสิ่งก่อสร้างทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม เช่น ต่อพื้นที่ทำครัวเพิ่มจากหลังบ้านให้กว้างขึ้น ทำหลังคากันสาดกันฝน

ทำไมต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตด้วย?

เนื่องจากพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดไว้ว่า “ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร (รวมถึงบ้าน) ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ” โดยต้องมีรายละเอียดของแบบแปลนที่จะใช้ในการต่อเติมที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิกผู้ออกแบบ รวมถึงใบรับรองวิศวกรควบคุมการก่อสร้าง เพื่อความปลอดภัยของโครงสร้าง การต่อเติมหรือดัดแปลงบ้านต้องระมัดระวังและปฏิบัติตามหลักวิศวกรรมการก่อสร้างอย่างเคร่งครัด มิฉะนั้นอาจเกิดความเสียหายหรือความเดือดร้อนกับข้างบ้านและโครงการจัดสรรได้ด้วยครับ 

ต่อเติมบ้านแบบไม่ขออนุญาตได้ไหม?

ต้องดูรายละเอียดของการต่อเติมบ้านอีกทีครับ เพราะว่ามีบางอย่างที่ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตก็สามารถแก้ไขได้เลย มาดูกันครับว่ารายการต่อเติมบ้านของเราเข้าข่ายแบบไหน

ต่อเติมบ้านแบบไหนที่ไม่ต้องขออนุญาต

  • การซ่อมแซม หรือ เปลี่ยนแปลงส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้าง เช่น ผนัง ฝ้าเพดาน หน้าต่าง-ประตู หรือ
  • การเปลี่ยนโครงสร้างอาคารแต่ใช้วัสดุเหมือนเดิม และไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม 
  • การลดหรือเพิ่ม พื้นที่บ้าน รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่มีการเพิ่มเสาหรือคาน เช่น ตัดเว้าหลังคาบ้าน ต่อเติมระเบียงยื่นออกไป
  • การลดหรือเพิ่ม เนื้อที่หลังคา รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
  • การต่อเติมหลังคาโรงรถ ไม่เกิน 15 ตารางเมตร โดยไม่เพิ่มเสาหรือคาน

ต่อเติมบ้านแบบไหนที่ต้องขออนุญาต

  • หากมีการขยายหรือลดพื้นที่ใดๆ ของชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันเกินกว่า 5 ตารางเมตร
  • การเปลี่ยนแปลงส่วนประกอบภายในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างไปจากเดิม หรือหากนำวัสดุใหม่เข้ามาเพิ่มน้ำหนักของโครงสร้าง เกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม
  • การต่อเติมผนังทึบที่ชิดรั้วบ้านด้านข้าง ที่จะต้องมีหนังสือยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเพื่อนบ้านก่อนเท่านั้น 

กรณีต่อเติมห้องที่มีช่องทางระบายอากาศ เช่น หน้าต่าง ประตู ระเบียง หรือช่องลม บนอาคารที่มีความสูงระหว่าง 9 – 23 เมตร ผนังด้านนั้นจำเป็นต้องห่างจากรั้วมากกว่า 3 เมตร

กรณีต่อเติมบ้านเดี่ยว ต้องเหลือพื้นที่บริเวณรอบบ้านไม่น้อยกว่า 30%

กรณีต่อเติมทาวน์เฮาส์  ต้องมีระยะห่างจากรั้วด้านหน้าบ้านไม่น้อยกว่า 3 เมตร และด้านหลังบ้านต้องมีระยะห่างจากรั้วอย่างน้อย 2 เมตร

บทลงโทษ และค่าปรับหากต่อเติมบ้านผิดกฎหมาย

หากเจ้าของบ้านฝ่าฝืนต่อเติมบ้านในรายการที่ต้องได้รับอนุญาต โดยไม่แจ้งพนักงานท้องถิ่นหรือต่อเติมบ้านไม่ตรงตามแปลนที่อนุญาตไว้ เจ้าของบ้านจะต้องเสียค่าปรับและอาจถูกคำสั่งให้รื้อถอนสิ่งก่อสร้าง 

  • การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารโดยมิได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ หรือต่อเติมบ้านผิดไปจากแบบแปลนที่ยื่นขอไว้ มีความผิดตามพรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดบทลงโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และอาจถูกปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
  • หากเจ้าของบ้านถูกร้องเรียนและพิสูจน์ได้ว่ามีการก่อสร้างหรือต่อเติมบ้านผิดกฎหมาย บุคคลนั้นจะต้องรับโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และอาจถูกปรับเพิ่มเติมอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติและแก้ไขการต่อเติมให้ถูกต้องตามกฎหมาย

นอกจากนี้ หากเพื่อนบ้านได้รับความเดือดร้อน เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีสิทธิ์สามารถสั่งให้เจ้าของบ้านหรือผู้ควบคุมงานก่อสร้างให้ระงับการต่อเติมบ้านชั่วคราว เพื่อให้เจ้าของบ้านแก้ไขและหาทางออกกับเพื่อนบ้านอย่างเร่งด่วน

จะต่อเติมบ้านยังต้องแจ้งนิติบุคคลด้วยหรอ?

นิติบุคคล SMART ขอแนะนำว่า ควรแจ้งนิติบุคคลก่อนทำการต่อเติมบ้านสามารถช่วยลดขั้นตอนความวุ่นวายให้กับลูกบ้านได้ด้วยครับ นิติบุคคลไม่ได้แค่ตรวจสอบการปรับปรุงเป็นไปอย่างถูกต้องตามระเบียบโครงการเท่านั้น แต่ยังเป็นคนกลางในการตามหาข้อมูลด้านวิศกรรมเพื่อป้องกันปัญหาสำคัญอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตอีกด้วย เช่น

ปัญหาด้านความปลอดภัยของบ้าน

การต่อเติมที่ไม่ถูกต้องและไม่ได้รับอนุญาต อาจส่งผลต่อโครงสร้างโดยรวมและสามารถส่งผลกระทบต่อความแข็งแรงของบ้านข้างๆ อีกด้วยครับ

ปัญหาการต่อเติมรุกล้ำพื้นที่ส่วนกลาง

บางบ้านอาจจะต้องการทางลาดที่จอดรถใหม่ ทางลาดสูงขึ้น หรือ กว้างขึ้น ซึ่งความต้องการดังกล่าวอาจจะกำลังรุกล้ำถนนส่วนกลาง ทำให้พื้นที่ถนนแคบลง เกิดปัญหารถยนต์เพื่อนบ้านในโครงการสัญจรลำบากมากขึ้น

ปัญหาด้านการตกแต่ง

บางโครงการที่อยู่อาศัย อาจมีข้อกำหนดเรื่องรูปแบบ วัสดุ และสีสันของบ้านให้เป็นไปตามโทนสี รูปแบบ เดียวกัน เพื่อภาพลักษณ์และความสวยงามของทั้งโครงการ

สรุป

ทั้งนี้ นิติบุคคล สามารถช่วยเจ้าของบ้านในการพูดคุยจุดประสงค์ ความจำเป็น รวมถึงการประสานงานวันเวลาการต่อเติมบ้าน การเข้าดำเนินการของผู้รับเหมาให้เพื่อนบ้านได้รับทราบ เพื่อให้เพื่อนบ้านหาวิธีป้องกันผลกระทบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้อย่าง เช่น เสียงดัง กลิ่น หรือฝุ่น จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมนอกจากขออนุญาตเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นแล้ว เจ้าของบ้านควรแจ้งนิติบุคคลและเพื่อนบ้านให้รับทราบก่อนต่อเติมบ้าน ก็จะช่วยลดปัญหาขุ่นเขืองใจกับเพื่อนบ้านได้ด้วยครับ  

ติดต่อเรา