กรรมสิทธิ์ห้องชุด เรื่องคนที่กำลังซื้อคอนโดควรรู้ก่อนซื้อห้อง!

ใครที่กำลังศึกษาและวางแผนซื้อคอนโด ต้องเคยเห็นคำว่า “กรรมสิทธิ์ห้องชุด” ผ่านตาแน่นอน แต่ นิติบุคคล SMART เชื่อว่าหลายๆ คนอาจจะยังไม่เข้าใจว่ามันคืออะไรกันแน่ จะใช่แค่หนังสือหลักฐานแสดงว่าคุณเป็นเจ้าของในห้องชุดนั้นโดยชอบด้วยกฎหมายหรือเปล่า วันนี้เรามาดูรายละเอียดกันครับ

ทำไมคอนโดถึงมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด?

การซื้อคอนโดเป็นที่พักอาศัย มีความซับซ้อนมากกว่าการซื้อบ้านในเรื่องสถานะความเป็นเจ้าของ เนื่องจากการซื้อคอนโดที่ยังโอนกรรมสิทธิ์ไม่ครบ จะทำให้ผู้ซื้อมีสถานะเป็นเจ้าของและถือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางกับเจ้าของโครงการ โดยมีสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ที่เท่าเทียมกันหรืออาจแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับข้อตกลง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ทั้งสองอย่างนี้จะแบ่งแยกจากกันไม่ได้ แม้ผู้ซื้อห้องชุดไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง แต่ก็มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากที่ดินตามสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดที่คุณถือครอง เหมือนเป็นเจ้าของที่ดินไปด้วยในทางอ้อมนั่นเอง

กรรมสิทธิ์ห้องชุด คืออะไร?

กรรมสิทธิ์ห้องชุด คือ สิทธิในทรัพย์สิน 2 ประเภท ดังนี้

1. กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล หมายถึง สิทธิในการครอบครองห้องชุดนั้น ๆ

2. กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึง สิทธิในการใช้ประโยชน์ร่วมกับเจ้าของห้องชุดคนอื่น ๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ สวน ฟิตเนส ลานจอดรถ ฯลฯ แต่กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ไม่มีบุคคลใดดูแลรักษา ดังนั้นจึงจําเป็นต้องจัดตั้งให้นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้คอยจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง โดยมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้มีอํานาจกระทําการแทนนิติบุคคลอาคารชุด

โดยสิทธิ์ของเจ้าของร่วมตามมาตรา 13 กล่าวว่า “เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตนและมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง  พื้นห้อง ผนังกั้นห้อง ที่แบ่งระหว่างห้องชุดใด ให้ถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของห้องชุดนั้น และการใช้สิทธิ์เกี่ยวกับทรัพย์ดังกล่าวให้เป็นไปตามข้อบังคับ” แต่เจ้าของห้องชุดจะไม่สามารถแก้ไขหรือกระทําการใดๆ ในห้องชุดของตัวเองที่ส่งผลกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง และความเสียหายต่อตัวอาคาร

กรรมสิทธิ์ห้องชุดพื้นฐานของผู้ซื้อคอนโด

• สิทธิในการเข้าร่วมประชุมนิติบุคคลอาคารชุด
• สิทธิในการเสนอความคิดเห็นและออกเสียงลงคะแนน
• สิทธิในการขอตรวจสอบบัญชีและเอกสารของนิติบุคคล
• สิทธิในการแสดงความคิดเห็น
• สิทธิในออกกำหนดกฎระเบียบในคอนโด
• สิทธิในการยกเลิกนิติบุคคล เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลใหม่

หน้าที่ของการเจ้าของร่วม (เจ้าของห้อง)

1.ต้องชำระเงินค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด

นิติบุคคลอาคารชุดจะนำเงินค่าส่วนกลางไปใช้เพื่อการบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคและทรัพย์ส่วนกลางของอาคารให้อยู่ในสภาพปกติพร้อมใช้งานตลอดเวลา ดังนี้

ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

• ค่าภาษีอากร จัดเก็บโดยคำนวนจากอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง 
• ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (จัดเก็บโดยคำนวนจากอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ)

ในกรณีที่เจ้าของร่วม ไม่ชำระเงิน ตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ กรณีค้างชำระเงินที่ต้องร่วมกันจ่าย เจ้าของร่วมที่ค้างชำระตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม, ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ โดยเงินเพิ่มดังกล่าว ให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 40

• เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า
• เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่ ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
• เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด

ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 50

กรณีอาคารชุดได้รับความเสียหายทั้งหมดหรือบางส่วนแต่เกินครึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมดและกรณีที่อาคารชุดได้รับความเสียหายเป็นบางส่วนแต่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยตามอัตราส่วนของเจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมสำหรับทรัพย์ที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลให้ตกเป็นภาระของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายนั้น

2. มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนตัวให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย

รวมทั้งดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางที่อยู่ภายในห้องชุดให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยและสามารถใช้งานได้เป็นปกติตลอดเวลา เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล

3. มีอำนาจร่วมบริหารอาคารชุด

สามารถเป็นส่วนหนึ่งในการเลือกทีมนิติบุคคลอาคารชุด เข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญและวิสามัญประจำปี ลงคะแนนเสียงในที่ประชุมใหญ่ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลางของตน โดยอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ดูได้จากหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือมอบฉันทะการลงคะแนนเสียงให้บุคคลอื่นในเรื่องต่างๆในที่ประชุมใหญ่

สรุป

ผู้ซื้อห้องชุดจัดอยู่ในฐานะหนึ่งในสมาชิกโครงการที่อยู่อาศัย นอกจากการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นของตัวเองและสิทธิในการใช้ประโยชน์ร่วมกับพื้นที่ส่วนกลางแล้ว ยังมีสิทธิอื่นๆ ร่วมบริหารโครงการกับนิติบุคคลประจำโครงการ เช่น การตรวจสอบการบริหารเงินค่าส่วนกลาง ร่วมออกความคิดเห็นและ กำหนดกฎระเบียบในคอนโด ล้วนแต่เป็นสิทธิที่สำคัญที่ลูกบ้านควรทราบและควรรักษาสิทธิประโยชน์ของตัวเองให้เต็มที่ครับ