ปัญหาคอนโด ข้างห้องหรือห้องชั้นบน ส่งเสียงดังรบกวน

สังคมเมืองในปัจจุบัน โดยเฉพาะสังคมในเมืองใหญ่ ๆ ของประเทศไทย มีผู้คนอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่น สภาพเศรษฐกิจสังคมเมืองบีบบังคับให้คนในสังคมเมืองต้องเร่งรีบ ทำงานแข่งกับเวลา เพื่อหารายได้มาใช้จ่ายสิ่งจำเป็นในครอบครัว ต้องพยายามลดรายจ่าย ใช้จ่ายเท่าที่จำเป็น บริหารรายจ่ายให้สอดคล้องกับรายได้ที่มี ลดความสุ่มเสี่ยงต่อการเป็นหนี้เป็นสินล้นพ้นตัว จนไม่สามารถจ่ายคืนไหวและขาดสภาพคล่อง

รายจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ต้องไปทำงานต่างถิ่นไม่ใช่ภูมิลำเนาของตัวเอง แน่นอนว่าต้องแบ่งรายได้ส่วนหนึ่งสำหรับจ่ายเป็นค่าที่อยู่อาศัย จะค่าเช่าก็ดี จะผ่อนซื้อก็ดี ยิ่งเมื่อมองสภาพที่อยู่อาศัยในเมือง หากเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ราคาค่อนข้างสูงเกินกำลังที่จะจ่ายได้ ดังนั้นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ราคาถูกกว่า จึงเป็นคำตอบของคนที่มีรายได้น้อยถึงปลานกลางที่จะเลือกซื้อหรือเลือกเช่า เพื่อให้คงเหลือรายได้เป็นค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่น ๆ ในการดำรงชีพได้ 

ลักษณะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม

ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม จะเป็นอาคารขนาดใหญ่สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย แต่ก็จะมีห้องสำหรับใช้เพื่อการพาณิชย์บริเวณชั้นล่างรวมอยู่ด้วย มีความสูงหลายชั้น ส่วนใหญ่ตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไป ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงติดต่อกัน ภายในตัวอาคารแต่ละชั้นจะแบ่งออกเป็นห้อง ๆ มีจำนวนหลายห้อง และภายในแต่ละห้องจะมีพื้นที่ใช้สอยและห้องน้ำในตัว ขนาดของห้องเล็กใหญ่เป็นตัวกำหนดราคาของห้อง แต่ละห้องจะมีเอกสารสิทธิหน้าตาคล้ายโฉนดที่ดิน เรียกว่า “กรรมสิทธิ์ในห้องชุด” ซึ่งกำหนดขอบเขตอาณาบริเวณของแต่ละห้องชุดไว้ มีหน่วยวัดเป็นตารางเมตร ทุก ๆ กรรมสิทธิ์ห้องชุดสามารถขอเลขที่บ้านและทะเบียนบ้าน ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องไหน ก็เป็นพื้นที่ส่วนตัวของเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องนั้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมยังมีพื้นที่อื่นอีก เช่น ทางเดินในอาคาร บันได ลิฟต์ ที่จอดรถ ถนนและส่วนหย่อมในโครงการ ซึ่งพื้นที่เหล่านี้ถูกเรียกว่า “พื้นที่ส่วนกลาง” คนที่อยู่อาศัยในคอนโดมีเนียมมีสิทธิใช้สอยร่วมกันและเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน

คอนโดมิเนียมถูกสร้างขึ้นอย่างไร ใครเป็นคนสร้าง ใครสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้บ้าง ต่าง ๆ เหล่านี้ หลายคนอาจทราบดีแล้ว แต่หลายคนอาจยังเป็นที่สงสัย โครงการคอนโดมิเนียมหนึ่งโครงการ เกิดขึ้นจากกลุ่มทุนที่เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้ดำเนินการสร้างขึ้นเพื่อนำออกแบ่งขายเป็นห้อง ๆ ให้แก่ประชาชนผู้สนใจซื้อไว้สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัยเช่นเดียวกับบ้านจัดสรร ทั้งนี้การสร้างคอนโดมีเนียมเพื่อจำหน่ายแก่ผู้สนใจ จะมีกฎหมายควบคุมไว้อย่างเคร่งครัด การก่อสร้างจะต้องดำเนินการภายใต้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร มีการออกแบบอาคาร นำแบบอาคารไปขออนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง ซึ่งต้องมั่นคง แข็งแรงและปลอดภัย พอสร้างเสร็จเริ่มที่จะนำออกจำหน่ายให้แก่ลูกค้าทั่วไป ก็ต้องจัดให้มีการบริหารจัดการอาคารให้เป็นไปตามกฎหมายอาคารชุด ผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้จะได้รับความคุ้มครอง กรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นทรัพย์สิน สามารถจำหน่าย จ่ายโอน จดจำนองหรือวางเป็นหลักประกันเงินกู้กับธนาคารได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดินและบ้าน

ลักษณะการบริหารจัดการคอนโดมิเนียม

ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว ก็มีสิทธิพาตนเองและครอบครัวเข้าไปอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมในห้องชุดที่ตนเองซื้อไว้ รวมถึงมีสิทธิใช้สอยพื้นที่ส่วนกลางทั้งหลายที่มีอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมถือเป็นชุมชนหนึ่งที่มีคนมาอยู่อาศัยร่วมกัน ที่จำเป็นต้องมีระบบการบริหารจัดการที่ดี ตั้งแต่การจัดระเบียบการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม การดูแลรักษาความปลอดภัย การดูแลความสะอาด ตลอดจนการซ่อมแซมบำรุงรักษาไม่ให้คอนโดมิเนียมอยู่ในสภาพชำรุดทรุดโทรม สร้างความน่าอยู่ให้แก่บรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด อยู่อาศัยกันอย่างสะดวกสบายและเป็นสุข เป็นที่น่าดูชมของผู้พบเห็น สร้างมูลค่าสินทรัพย์ให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทั้งหลาย

การบริหารจัดการคอนโดมิเนียม มีกฎหมายว่าด้วยเรื่องอาคารชุดกำหนดให้คอนโดมิเนียมทุกโครงการต้องจัดให้มีนิติบุคคลในรูปบริษัท เพื่อทำหน้าที่บริหารคอนโดมิเนียม นิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นมาบริหารนี้ จะมีคณะกรรมการบริหารนิติบุคคล ออกระเบียบข้อบังคับให้เจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องปฏิบัติตาม และสามารถเรียกเก็บค่าบริหารจัดการจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหลายได้ตามสัดส่วนจำนวนพื้นที่การถือครอง อาจจะเป็นรายเดือน รายครึ่งปี หรือรายปีก็ได้ สุดแท้ข้อบังคับนิติบุคคลจะกำหนด เจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่สามารถปฏิเสธที่จะจ่ายได้ หากไม่จ่ายคณะกรรมการก็สามารถใช้มาตรการทางกฎหมายบังคับให้จ่ายได้ โดยในระยะเริ่มต้น คณะกรรมการนิติบุคคลอาจมาจากการแต่งตั้งของเจ้าของโครงการผู้จัดสร้าง แต่ในระยะต่อมากรรมการนิติบุคคลจะเปลี่ยนไปตามการเลือกตั้งของที่ประชุมสมาชิกที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ที่อาจจะมีประชุมเลือกตั้งกันปีละครั้งหรือสองครั้งแล้วแต่ข้อบังคับจะกำหนด ทั้งนี้ คณะกรรมการนิติบุคคล ไม่จำเป็นต้องบริหารเองทุกเรื่อง แต่อาจทำการว่าจ้างบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคลซึ่งเป็นมืออาชีพ ช่วยบริหารจัดการให้อีกที่หนึ่งก็ได้ 

ปัญหาของผู้อยู่อาศัยในคอนโดมีเนียม

คอนโดมิเนียม คือ ชุมชนที่พักอาศัย มีคนจำนวนมากซึ่งไม่ใช่ครอบครัวเดียวกัน ไม่รู้จักกันมาอยู่รวมกัน ย่อมต้องมีปัญหาจากการอยู่ร่วมกันอยู่บ้าง บางปัญหาคณะกรรมการนิติบุคคลก็สามารถแก้ปัญหาไปได้แบบเบ็ดเสร็จ แต่บางปัญหาก็เป็นอยู่เรื้อรังยากจะแก้ปัญหาให้เบ็ดเสร็จเด็ดขาดลงได้ในคราวเดียว ต้องใช้เวลาในการแก้ปัญหาแบบค่อยเป็นค่อยไป สำหรับปัญหาใหญ่และเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นตลอดเวลาในคอนโดมิเนียม คือปัญหาเสียงดังรบกวนจากห้องข้างเคียงหรือห้องชั้นบน ซึ่งสาเหตุอาจจะมาจากพฤติกรรมการใช้ห้องพักของห้องข้างเคียงหรือห้องข้างบนแบบไม่มีความระมัดระวัง ไม่มีความเกรงใจห้องอื่น โดยเสียงดังนี้ถึงขนาดส่งผลกระทบไปยังห้องอื่นและเป็นอยู่เช่นนี้ต่อเนื่องเรื่อยไป สร้างผลกระทบต่อความเป็นอยู่โดยปกติสุขและต่อสุขภาพจิตของผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมด้วยกัน และต้องทนทุกข์ทรมานกับเสียงรบกวนเช่นนี้ไปเรื่อย ๆ อย่างไม่รู้ว่าเมื่อไหร่จะสิ้นสุด หากไม่ได้รับการแก้ไขปัญหา

การแก้ไขปัญหาเสียงรบกวนจากห้องข้างเคียงหรือห้องข้างบน

ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม จะมีระเบียบกฎเกณฑ์ใช้กับผู้อยู่อาศัย ออกมาในรูปแบบประกาศของคณะกรรมการภายใต้ข้อบังคับของนิติบุคคลที่ให้อำนาจไว้ เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมทราบโดยทั่วกัน ซึ่งแน่นอนว่าทุกนิติบุคคลจะมีข้อห้ามไม่ให้ผู้อยู่อาศัยคนใดในคอนโดมิเนียม กระทำการใด ๆ ที่เป็นการรบกวนการอยู่อาศัยของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ถ้าหากฝ่าฝืนคณะกรรมการนิติบุคคลก็มีสิทธิว่ากล่าวตักเตือนให้ผู้กระทำหยุดการกระทำอันเป็นการรบกวนนั้น ๆ ได้ และหากยังไม่หยุดการกระทำการรบกวนก็อาจใช้มาตรการที่สูงขึ้นต่อไป รวมถึงการใช้สิทธิฟ้องร้องทางกฎหมายต่อศาล ให้ศาลมีคำสั่งให้ผู้กระทำหยุดการกระทำอันเป็นการรบกวนนั้นได้

ผู้อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบจากเสียงดังของห้องข้างเคียงจะด้านข้างหรือด้านบนก็สุดแท้แต่ หากพบว่าเสียงดังรบกวนรุนแรงถึงขนาดทำให้ตนไม่สามารถอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมได้อย่างปกติสุข สามารถแจ้งไปยังผู้บริหารนิติบุคคล ให้จัดการเตือนห้องที่ก่อให้เกิดเสียงรบกวนหยุดการกระทำได้ ทั้งนี้ไม่แนะนำให้ไปจัดการแก้ปัญหาด้วยตัวเอง เพราะอาจนำมาซึ่งความขัดแย้งรุนแรงและตกอยู่ในภาวะอันตรายได้ เมื่อแจ้งผู้บริหารนิติบุคคลแล้วหากนิติบุคคลไม่สามารถช่วยอะไรได้ เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ได้รับผลกระทบจากเสียงรบกวน อาจใช้สิทธิด้วยตัวเอง ฟ้องร้องต่อศาลกับเจ้าของห้องที่ก่อให้เกิดเสียงรบกวนให้หยุดการกระทำและเรียกค่าเสียหายได้ เนื่องจากการกระทำอันเป็นการรบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของผู้อื่นนั้น เป็นความผิดทางกฎหมายฐานกระทำละเมิดผู้อื่น แต่อย่างไรก็ตาม การจะฟ้องอะไรใครนั้น จำเป็นต้องมีพยานหลักฐานที่แน่นหนาเพียงพอ เช่น ต้นสายปลายเหตุของเสียงดังรบกวน การบันทึกลักษณะเสียงที่รบกวนนั้นไว้ มีพยานรู้และได้สัมผัสเสียงนั้นด้วยกัน ไม่ควรกล่าวอะไรใครแบบลอย ๆ เพราะนอกจากจะไม่ได้รับการแก้ไขอะไรแล้ว ยังก่อให้เกิดความบาดหมางใจกับคนข้างห้องเพิ่มไปอีก ก็จะยิ่งน่าเศร้ากันไปใหญ่

ติดต่อเรา

    *
    *
    *