ถนนหน้าบ้าน ถือเป็นกรรมสิทธิ์ของใครกันแน่?

“ถนนหน้าบ้านฉัน เป็นของฉันหรือเปล่า ถนนหน้าบ้านมันก็ต้องเป็นของเจ้าของบ้านสิ! ”คำถามชวนคิดก่อนเราจะกำลังทำกิจกรรมต่างๆ บริเวณถนนหน้าบ้านหรือจอดรถบนถนนหน้าบ้านตัวเอง  ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์บนถนนทำให้เกิดเหตุทะเลาะวิวาทบานปลายมานักต่อนักจากกรณี “จอดรถขวางหน้าบ้านคนอื่น” และ ”จอดรถบนถนนพื้นที่ส่วนกลาง”

บทความนี้นิติ SMART จะมาคลายทุกข้อสงสัยอย่างละเอียด อธิบายประเภทของถนนหน้าบ้าน พร้อมทั้งสิทธิ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องว่าความจริงแล้วเรามีสิทธิ์บนถนนหน้าบ้านของตัวเองมากน้อยแค่ไหนกัน

ประเภทของถนนหน้าบ้าน

ส่วนใหญ่แล้วถนนหน้าบ้านมี 2 ประเภท ได้แก่ 

1. ถนนสาธารณะ หมายถึง ถนนที่ประชาชนทั่วไปสามารถใช้สัญจรได้โดยไม่จำกัด   ถนนประเภทนี้โดยทั่วไปจะเป็นของกรมทางหลวง เทศบาล หรือ องค์การบริหารส่วนท้องถิ่น ขึ้นอยู่กับพื้นที่ ประชาชนมีสิทธิใช้ประโยชน์จากถนน เช่น การสัญจร การจอดรถ การค้าขาย แต่ต้องอยู่ภายใต้กรอบของกฎหมาย และไม่กีดขวางทางจราจร

2. ถนนส่วนบุคคล หมายถึง ถนนที่อยู่ในกรรมสิทธิ์ของบุคคล เอกชน หรือบริษัท ถนนประเภทนี้ มักพบในหมู่บ้านจัดสรร หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของถนนมีสิทธิในการควบคุมการใช้ถนน เช่น การกำหนดเวลาเข้าออก การเก็บค่าธรรมเนียม การห้ามจอดรถ

แล้วจะรู้ได้ยังไงว่าถนนหน้าบ้านเราเป็นถนนประเภทไหน?

1. ตรวจสอบโฉนดที่ดิน เป็นวิธีง่ายที่สุด คือ ตรวจสอบโฉนดที่ดิน หากถนนหน้าบ้านอยู่ในแนวเขตโฉนดที่ดินนั้นหมายความว่าถนนดังกล่าวเป็น “ถนนส่วนบุคคล” และเป็นของเจ้าของบ้าน

2. สังเกตป้ายบอกทาง ถนนสาธารณะมักมีป้ายบอกทางของหน่วยงานที่รับผิดชอบ เช่น กรมทางหลวง   เทศบาล

3. ตรวจสอบจากระวางกรมที่ดิน บุคคลทั่วไปสามารถยื่นคำร้องขอตรวจสอบระวาง ในฐานะที่เป็นเจ้าของที่ดินเป็นผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในที่ดินนั้นๆ เพื่อขอทราบเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงของเส้นถนนดังกล่าวได้ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียมคำร้องและค่าคัดถ่ายเอกสาร เนื่องจากต้องผ่านการตรวจสอบโดยช่างรังวัดของกรมที่ดิน และต้องยื่นการรังวัดสอบเขตตามกระบวนการของรัฐเท่านั้น

อยู่อาศัยอยู่ในโครงการจัดสรร แล้วถนนหน้าบ้านเป็นของใคร?

ตามกฎหมาย พรบ.การจัดสรรที่ดิน 2543 ในการดำเนินโครงการหมู่บ้านจัดสรร เจ้าของโครงการต้องได้รับอนุญาตก่อสร้างโครงการหมู่บ้านจัดสรรจากหน่วยราชการก่อน ถึงจะสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในโครงการทั้งหมด โดยเจ้าของโครงการจะต้องออกแบบแผนผังภายใน จัดแบ่งที่ดินเพื่อให้มีสิ่งสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา ถนนเข้าสู่ตัวบ้านพักอาศัยทุกหลังคาเรือน และต้องมีพื้นที่ส่วนกลางให้สมาชิกในโครงการบ้านจัดสรรทุกคนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน 

หลังจากที่เจ้าของโครงการจัดตั้งนิติบุคคลเข้ามาทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ ถนน และส่วนกลางให้นิติบุคคลดูแล แปลว่า ถนนทุกเส้นในโครงการหมู่บ้านจัดสรรกลายเป็นของสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรทุกคน ทุกคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน โดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะเป็นฝ่ายเรียกเก็บค่าบำรุงรักษา ดูแล และซ่อมบำรุงถนนส่วนกลาง

เป็นสมาชิกหมู่บ้าน แล้วเราสามารถจอดรถหน้าบ้านได้ไหม?

หากอิงตามพรบ.จราจรทางบก พ.ศ. 2522 มาตรา 55 แล้ว จะพบว่าไม่สามารถจอดถนนหน้าบ้านของตัวเอง เนื่องจากกฎหมายระบุว่า “ห้ามมิให้ผู้ขับขี่หยุดรถ” ในพื้นที่ดังต่อไปนี้

• ในช่องเดินรถ เว้นแต่หยุดชิดขอบทางด้านซ้ายของทางเดินรถในกรณีที่ไม่มีช่องเดินรถประจำทาง
• บนทางเท้า
• บนสะพานหรือในอุโมงค์
• ในทางร่วมทางแยก
• ในเขตที่มีเครื่องหมายจราจรห้ามหยุดรถ
• ตรงปากทางเข้าออกของอาคารหรือทางเดินรถ
• ในเขตปลอดภัย
• ในลักษณะกีดขวางการจราจร

แล้วยิ่งกรณีจอดรถขวางถนนหน้าบ้านคนอื่นก็ทำไม่ได้เช่นกันครับ แถมอาจจะมีความผิดเพิ่มเติมฐานก่อความเดือดร้อนรำคาญ ตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 397 วรรคหนึ่ง ต้องระวางโทษ ปรับไม่เกิน 5,000 บาท ถึงแม้จะจอดรถขวางถนนหน้าบ้านคนอื่นบนถนนสาธารณะ ก็จะมีโทษเพิ่มอีก ตามมาตรา 397 วรรค สอง คือจำคุกไม่เกิน 1 เดือน หรือปรับไม่เกิน 10,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับอีกด้วยครับ

การจอดรถในโครงการที่ถูกต้อง

เจ้าของรถยนต์จำเป็นจะต้องจอดในพื้นที่ของตนเองที่มีรั้วรอบขอบชิดเท่านั้น เนื่องจากผู้ขับขี่รถยนต์ไม่มีสิทธิ์จอดรถในทางสาธารณะหรือพื้นที่เอกชน อีกทั้งมาตรา 148 กำหนดยังว่า ห้ามมิให้ผู้ขับขี่หยุดรถตรงปากทางเข้าออกของอาคารหรือทางเดินรถ เพราะไม่สามารถสัญจร หรือถอยรถเข้า-ออกได้อย่างสะดวก ลูกบ้านควรหลีกเลี่ยงการจอดรถในพื้นที่สาธารณะ และถนนหน้าบ้านผู้อื่น เพื่อลดปัญหาที่จะตามมาในภายหลัง

การบังคับใช้กฎการจราจรในโครงการจัดสรร

สำหรับถนนในหมู่บ้านโครงการ เป็นอำนาจของผู้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในการบริหารและสามารถออกระเบียบการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน มาตรา 48 (2) บางโครงการอาจมีการนำข้อห้ามตามพ.ร.บ.จราจรทางบก มาตรา 55 มาใส่ในระเบียบข้อบังคับหมู่บ้านด้วย ซึ่งหากลูกบ้านท่านไหนไม่ทำตามระเบียบข้อบังคับ สามารถกำหนดให้มีบทลงโทษได้ โดยนิติบุคคลสามารถไล่ระดับบทลงโทษผู้กระทำผิดได้ตั้งแต่การขอความร่วมมือ ตักเตือนด้วยวาจา ตักเตือนเป็นหนังสือ ให้ชำระค่าปรับ หรือ ระงับการใช้สาธารณูปโภค 

หากเกิดการกระทำผิดบ่อยครั้งโดยการจอดขวางหน้าบ้านผู้อื่น อาจเข้าลักษณะเป็นการก่อความเดือดร้อนรำคาญ อาจถูกฟ้องให้ชดใช้ค่าสินไหมทดแทน เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 ฐานละเมิดได้ หากเป็นการจงใจจอดรถขวางหน้าบ้านผู้อื่น เป็นเหตุให้เจ้าของบ้าน เสียหายแก่ชีวิต ร่างกาย อนามัย เสรีภาพ ทรัพย์สินหรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใด

การป้องกันไม่ให้สมาชิกในหมู่บ้านกระทำผิดกฎการจราจรในโครงการ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรควรแจ้งข้อกำหนด กำชับกฎเกณฑ์ในการจอดรถในหมู่บ้าน ไม่ให้มีการกีดขวางทางสัญจร และบอกถึงมาตรการบทลงโทษให้ชัดเจน เพื่อให้ลูกบ้านทุกท่านปฏิบัติตามกฎและอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข

สรุป

ถนนหน้าบ้านมีทั้งแบบสาธารณะและส่วนบุคคล ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถนนหน้าบ้าน สามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้จากการดูจากโฉนดที่ดิน เป็นวิธีง่ายที่สุด หากไม่มีพื้นที่ถนนดังกล่าวร่วมอยู่ในโฉนดที่ดิน สันนิษฐานเบื้องต้นได้เลยว่าถนนหน้าบ้านอาจไม่ใช่ของเรา สำหรับถนนหน้าบ้านที่อยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร จะต้องตรวจสอบอีกทีว่าโครงการของเรามีการจัดตั้งนิติบุคคลแล้วหรือยัง หากมีการจัดตั้งเรียบร้อยแล้ว แปลว่า ถนนหน้าบ้านของเราเป็นของสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรทุกคน