หน้าที่นิติบุคคลอาคารชุดต่อการตรวจสอบอาคาร

ความปลอดภัย เป็นสิ่งสำคัญอันดับต้นๆ สำหรับการอยู่อาศัย การตรวจสอบอาคารจะช่วยสร้างความมั่นใจและความสบายใจแก่ผู้อยู่อาศัย หน้าที่ในการดูแลรักษาอาคารและตรวจสอบอาคารไม่ใช่หน้าที่ของเจ้าของห้องชุดคนเดียวเท่านั้น แต่ “นิติบุคคลอาคารชุด” เองก็มีบทบาทสำคัญที่สามารถช่วยลูกบ้านตรวจสอบอาคาร เพื่อป้องกันและแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น

หลังจากที่ทราบเหตุผลที่เราควรตรวจสอบอาคารอย่างสม่ำเสมอไปแล้ว ในบทความนี้เราจะมาลงลึกไปอีกขั้นเกี่ยวกับการตรวจสอบอาคารว่าต้องทำอย่างไรบ้าง คุณสมบัติของผู้ตรวจสอบอาคาร และมีหน้าที่ตรวจสอบอะไรภายในอาคารบ้าง นิติ SMART จะมาเล่าให้ฟังครับ

การตรวจสอบอาคาร เราจะต้องตรวจสอบอะไรบ้าง?

หลายๆ คนอาจจะยังเข้าใจว่าการตรวจสอบอาคาร เป็นแค่ตรวจสอบภาพลักษณ์อาคารภายนอกเท่านั้น ความเป็นจริงแล้วในปัจจุบันกระทรวงมหาดไทยมีการกำหนดหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร แบ่งเป็น 4 ส่วนหลักๆ ด้วยกัน คือ

การตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร

• การต่อเติมดัดแปลงปรับปรุงตัวอาคาร
• การเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุกบนพื้นอาคาร
• การเปลี่ยนสภาพการใช้อาคาร
• การเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุตกแต่งอาคาร
• การชำรุดสึกหรอของอาคาร
• การวิบัติของโครงสร้างอาคาร
• การทรุดตัวของฐานรากอาคาร

การตรวจสอบระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร

การตรวจสอบระบบบริการและอำนวยความสะดวก

• ระบบลิฟต์
• ระบบบันไดเลื่อน
• ระบบไฟฟ้า
• ระบบปรับอากาศ

การตรวจสอบระบบสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อม

• ระบบประปา
• ระบบระบายน้ำเสียและระบบบำบัดน้ำเสีย
• ระบบระบายน้ำฝน
• ระบบจัดการมูลฝอย
• ระบบระบายอากาศ
• ระบบควบคุมมลพิษทางอากาศและเสียง

การตรวจสอบระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย

• บันไดหนีไฟและทางหนีไฟ
• เครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน
• ระบบระบายควันและควบคุมการแพร่กระจายควัน
• ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉิน
• ระบบลิฟต์ดับเพลิง
• ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้
• ระบบการติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง
• ระบบการจ่ายน้ำดับเพลิง เครื่องสูบน้ำดับเพลิง และหัวฉีดน้ำดับเพลิง
• ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ
• ระบบป้องกันฟ้าผ่า

การตรวจสอบสมรรถนะของระบบและอุปกรณ์ต่าง ๆ ของอาคารเพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร

• สมรรถนะบันไดหนีไฟและทางหนีไฟ
• สมรรถนะเครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน
• สมรรถนะระบบแจ้งสัญญาณเหตุเพลิงไหม้

การตรวจสอบระบบบริหารจัดการความปลอดภัยในอาคาร

• แผนการป้องกันและระงับอัคคีภัยในอาคาร
• แผนการซ้อมอพยพผู้ใช้อาคาร
• แผนการบริหารจัดการเกี่ยวกับความปลอดภัยในอาคาร
• แผนการบริหารจัดการของผู้ตรวจสอบอาคาร

เราต้องเริ่มการตรวจสอบอาคาร อย่างไร?

1. จัดหาผู้ตรวจสอบอาคารมาตรวจสอบอาคาร โดยต้องเป็นผู้ตรวจสอบอาคารที่ผ่านการขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมือง

2. จัดหาหรือทำแบบแปลน เพื่อใช้สำหรับการตรวจสอบอาคารเก็บเอาไว้ที่อาคาร นำมาประกอบการตรวจสอบอาคารได้ โดยแปลนพื้นทุกชั้นจะต้องแสดงตำแหน่งของอุปกรณ์ดับเพลิง เส้นทาง หนีไฟ และบันไดหนีไฟ

3. ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจแบบและเอกสารที่เกี่ยวข้อง อาทิ รายงานการตรวจบำรุงรักษาอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารที่ผ่านมา จากนั้นจึงเข้าไปตรวจสอบอาคารตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

4. จากนั้นผู้ตรวจสอบอาคารจัดทำรายงานผลการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารที่ได้ตรวจสอบให้กับเจ้าของอาคาร หากว่าผู้ตรวจสอบอาคารไม่สามารถสรุปผลการตรวจอาคารในส่วนใดส่วนหนึ่งได้ จะต้องจัดหาผู้ประกอบวิชาชีพ เฉพาะสาขามาตรวจสอบเพิ่มเติม

5. หากผู้ตรวจสอบอาคาร ประเมินแล้วว่าอาคารมีความ ปลอดภัย ผ่านเกณฑ์ที่กำหนด จะทำการรับรองรายงานผลการตรวจสอบ แต่หากว่าอาคาร ดังกล่าวไม่ผ่านมาตรฐานความปลอดภัยผู้ตรวจสอบจะแจ้งให้ เจ้าของอาคารหรือผู้ดูแลอาคาร แก้ไขปรับปรุงตามรายการ

6. เจ้าของอาคารต้องปฎิบัติตามแผนการตรวจบำรุงรักษาอาคาร อุปกรณ์ประกอบของอาคาร และคู่มือปฎิบัติตามแผนที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทำไว้ เพื่อเป็นแนวทางในการตรวจบำรุงรักษาและบันทึกข้อมูล

7. เจ้าของอาคารต้องเสนอรายงานการตรวจสอบอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารต่อพนักงานท้องถิ่นทุกปี โดยนำส่งรายงานภายใน 30 วัน ก่อนวันที่ใบรับรองการตรวจสอบอาคารฉบับเดิมจะมีระยะเวลาครบ 1 ปี

8. เมื่อได้รับใบรับรองการตรวจสอบแล้ว ให้แสดงใบรับรองการตรวจสอบไว้ในที่เปิดเผย เห็นได้ง่าย ณ อาคารนั้น

เอกสารที่เกี่ยวข้องเกี่ยวประกอบกับการตรวจสอบอาคาร

1.ข้อมูลทั่วไปของอาคาร เช่น ชื่ออาคารและสถานที่ตั้ง ประวัติอาคาร ระบบต่างๆ ภายในอาคาร เป็นต้น

2.เอกสารที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบรับรอง การก่อสร้าง (อ.6) หรือเอกสารทางราชการที่แสดงว่าได้รับอนุญาต ให้ก่อสร้างอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และทดสอบสมรรถนะของระบบ อุปกรณ์ต่างๆ

3.แบบแปลนอาคาร เพื่อตรวจสอบตามลักษณะของอาคาร ตามที่เป็นจริง โดยเจ้าของอาคารเป็นผู้จัดหาอย่างน้อยต้องประกอบด้วยแปลนพื้นทุกชั้น โดยต้องแสดงตำแหน่งและมิติของห้องต่างๆ ลักษณะประเภทการใช้สอยหรือการประกอบกิจกรรมของอาคาร บริเวณที่ติดตั้งระบบอุปกรณ์ด้านการป้องกันและระงับอัคคีภัย ตำแหน่งของเส้นทางหนีไฟ บันไดหนีไฟ ลิฟต์ ห้องควบคุมระบบ อุปกรณ์ต่างๆ ท่ีเกี่ยวข้องด้านความปลอดภัยของอาคาร และมีการลงนามโดยเจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคาร เพื่อรับรองว่าเป็นแบบแปลนตามข้อเท็จจริงของอาคาร ณ วัน เวลาที่ตรวจสอบ

4.เอกสารคู่มือสำหรับการตรวจสอบอาคาร เช่น เช็กลิสต์ กฎกระทรวงตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง มาตรฐานกรมโยธาธิการและผังเมือง และมาตรฐานความปลอดภัยของสถาบันของทางราชการ สภาวิศวกร หรือสถาปนิก

แล้วใครหล่ะ? ที่สามารถตรวจสอบอาคารได้

ผู้ขอขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบต้องมีคุณสมบัติเฉพาะและไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้

กรณีเป็นบุคคลธรรมดา

(ก) มีสัญชาติไทย

(ข) ได้รับอนุญาตให้เป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยวิศวกร หรือเป็นผู้ประกอบวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยสถาปนิก แล้วแต่กรณี

(ค) ผ่านการอบรมหลักสูตรเกี่ยวกับวิธีการตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารตามที่คณะกรรมการควบคุมอาคารรับรอง

(ง) ไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบในระยะเวลาสองปีก่อนวันขอขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ

กรณีเป็นนิติบุคคล

(ก) ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายไทย โดยทุนจดทะเบียนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งต้องเป็นของผู้มีสัญชาติไทย และมีผู้เป็นหุ้นส่วน ผู้ถือหุ้นหรือกรรมการเป็นผู้มีสัญชาติไทยไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนผู้เป็นหุ้นส่วน ผู้ถือหุ้นหรือกรรมการทั้งหมด

(ข) ได้รับอนุญาตให้เป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยวิศวกร หรือเป็นผู้ประกอบวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุมตามกฎหมายว่าด้วยสถาปนิก แล้วแต่กรณี

(ค) สมาชิกในคณะผู้บริหารของนิติบุคคลจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งต้องผ่านการอบรมหลักสูตรเกี่ยวกับวิธีการตรวจสอบสภาพอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารที่คณะกรรมการควบคุมอาคารรับรอง

(ง) สมาชิกในคณะผู้บริหารของนิติบุคคลตาม (ค) ต้องไม่เคยถูกเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบในระยะเวลาสองปีก่อนวันขอขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ

หน้าที่นิติบุคคลต่อการตรวจสอบอาคาร

1. นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องร่วมตรวจสอบอาคารกับผู้ตรวจสอบอาคาร

2. นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องปรับปรุงอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารตามคู่มือของผู้ผลิตหรือผู้ติดตั้งระบบและอุปกรณ์ของอาคารตามแผนที่ผู้ตรวจสอบกำหนด ตามระยะเวลาที่ผู้กำหนดเพื่อความปลอดภัยและใช้ข้อมูลในการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ 

3. หากผู้ตรวจสอบอาคาร ประเมินแล้วว่าอาคารมีความปลอดภัย ผ่านเกณฑ์ที่กำหนด นิติบุคคลอาคารชุดจะทำการรับรองรายงานผลการตรวจสอบ แต่หากว่าอาคารดังกล่าวไม่ผ่านมาตรฐานความ ปลอดภัย ผู้ตรวจสอบจะแจ้งให้เจ้าของอาคารหรือนิติบุคคลอาคารชุดแก้ไขปรับปรุงตามรายการ

4. เจ้าของอาคาร หรือ นิติบุคคลอาคารชุด ต้องเสนอรายงานผลการตรวจสอบของอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารต่อเจ้าพนักงานทุกปี โดยจะต้องเสนอรายงานฯ ก่อนหน้าวันที่ใบรับรองการตรวจสอบอาคารฉบับเดิม จะมีระยะเวลากำหนดครบ 1 ปี และเมื่อได้รับใบรับ รองการตรวจสอบแล้ว ควรจะนําไปปิดประกาศภายในอาคารบริเวณที่เห็นเด่นชัด

5.นิติบุคคลอาคารชุด จะต้องผลักดันในเกิดการตรวจสอบอาคารประจำปีและการตรวจสอบใหญ่ตามกฎหมายที่กำหนด

สรุป

หลังจากการตรวจสอบอาคาร หากเสื่อมสภาพของโครงสร้างอาคารที่ส่งผลกระทบต่อความปลอดภัย เจ้าของอาคารหรือนิติบุคคลอาคารชุด ควรจะปรับปรุงแก้ไขตามรายงานโดยเร็วที่สุด เพื่อความปลอดภัยของทุกคนในโครงการ