คู่มือจัดการกฎระเบียบคอนโด สำหรับคณะกรรมการ

กฎระเบียบคอนโด เป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยบริหารจัดการคอนโดให้เป็นระบบ ชัดเจน และบริหารได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะสำหรับคณะกรรมการ ซึ่งมีหน้าที่ดูแลภาพรวมของโครงการ การมีกฎระเบียบที่ชัดเจน ครอบคลุม และสามารถใช้งานได้จริง จะช่วยให้การจัดการเรื่องพื้นที่ส่วนกลาง ลดข้อขัดแย้ง สร้างความเข้าใจร่วม รับมือกับปัญหาต่างๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และทำให้การอยู่อาศัยของทุกคนเป็นไปอย่างราบรื่น SMART จึงเขียนบทความนี้ขึ้นเพื่อเป็นคู่มือให้คณะกรรมการสามารถจัดการกฎระเบียบคอนโดได้อย่างเหมาะสม ตั้งแต่แนวคิดจนถึงวิธีการสื่อสารให้ลูกบ้านเข้าใจ พร้อมแนวทางในการบังคับใช้และการสื่อสารกับลูกบ้านจึงเป็นสิ่งจำเป็นที่ไม่ควรมองข้าม

กฎระเบียบคอนโดคืออะไร และมีผลทางกฎหมายแค่ไหน?

กฎระเบียบคอนโด คือข้อบังคับหรือข้อตกลงร่วมกันที่จัดทำขึ้นภายในนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อควบคุมการใช้งานทรัพย์สินส่วนกลาง การอยู่อาศัย การใช้เสียง การเลี้ยงสัตว์ การทิ้งขยะ และกิจกรรมอื่นๆ ที่อาจกระทบต่อการอยู่ร่วมกันของลูกบ้าน

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กฎระเบียบคอนโดสามารถมีผลบังคับใช้ได้จริง และสามารถใช้เป็นแนวทางในการดำเนินการกับลูกบ้านที่ฝ่าฝืนได้จริง หากผ่านมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด

หมายเหตุ: กฎที่ไม่ขัดต่อกฎหมายและได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่ จะถือเป็นข้อบังคับที่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย

หัวข้อสำคัญที่ควรมีกฎระเบียบกำกับ

เพื่อให้การอยู่อาศัยภายในคอนโดเป็นระเบียบและลดปัญหาที่เกิดซ้ำ คณะกรรมการควรกำหนด กฎระเบียบคอนโด ครอบคลุมประเด็นหลักดังต่อไปนี้ พร้อมตัวอย่างแนวทางการตั้งกฎที่สามารถใช้งานได้จริง :

1. การใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง – พื้นที่ส่วนกลาง เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ หรือห้องประชุม เป็นทรัพย์สินร่วมที่ต้องใช้ร่วมกันอย่างมีวินัย การกำหนดกฎช่วยให้เกิดความเรียบร้อย และลดการใช้เกินสิทธิ์

ตัวอย่าง: ห้องฟิตเนสเปิดให้ใช้ระหว่างเวลา 06.00–22.00 น. ผู้ใช้งานต้องแต่งกายสุภาพ และไม่อนุญาตให้เด็กอายุต่ำกว่า 12 ปีเข้าใช้งานโดยไม่มีผู้ปกครอง

2. การใช้เสียงหรือกิจกรรมที่มีเสียงดัง – ปัญหาเกี่ยวกับเสียงเป็นเรื่องที่พบได้บ่อยในการอยู่อาศัยร่วมกัน การกำหนดเวลาและขอบเขตเสียงจะช่วยให้ทุกยูนิตสามารถใช้ชีวิตได้อย่างสงบ

ตัวอย่าง : ห้ามใช้เสียงดังหรือประกอบกิจกรรมที่ก่อความรบกวนระหว่างเวลา 22.00–07.00 น.

3. การเลี้ยงสัตว์ในห้องชุด – การเลี้ยงสัตว์อาจส่งผลต่อความสะอาด ความปลอดภัย ความสงบเรียบร้อยของผู้อื่น และยังขัดกับข้อจำกัดด้านโครงสร้าง เช่น ระบบระบายอากาศ และพื้นที่ส่วนกลางที่ไม่ได้ออกแบบมารองรับสัตว์เลี้ยง

ตัวอย่าง: ห้ามเลี้ยงสัตว์ทุกประเภทภายในห้องชุดหรือพื้นที่ส่วนกลาง หากฝ่าฝืนนิติบุคคลมีสิทธิ์เตือนและดำเนินการตามข้อบังคับของโครงการ

4. การปรับปรุงห้องชุด – การปรับปรุงห้องชุดส่งผลกระทบต่อโครงสร้างอาคาร ระบบส่วนกลาง และรบกวนลูกบ้านท่านอื่นทั้งเรื่องเสียงและฝุ่นละออง ซึ่งกระทบต่อความปลอดภัยและเป็นการอยู่ร่วมกัน จึงจำเป็นต้องมีกฎควบคุมที่ชัดเจนเพื่อความเรียบร้อยและความสงบสุข

ตัวอย่าง: ต้องแจ้งนิติบุคคลล่วงหน้าอย่างน้อย 7 วันก่อนเริ่มปรับปรุง และดำเนินการได้เฉพาะวันจันทร์–เสาร์ เวลา 09.00–17.00 น. โดยห้ามรื้อผนังหรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร

5. การทิ้งขยะในพื้นที่ส่วนกลาง – การทิ้งขยะไม่ถูกวิธีส่งผลต่อสุขอนามัย ทั้งเรื่องกลิ่น ความสะอาด และการสะสมของเชื้อโรค รวมถึงส่งผลต่อภาพลักษณ์และความเป็นระเบียบของอาคาร

ตัวอย่าง: ต้องแยกขยะและทิ้งขยะลงถุงที่ปิดมิดชิด และนำไปวางในห้องขยะระหว่างเวลา 06.00–20.00 น. ห้ามวางขยะไว้หน้าห้องพักหรือพื้นที่ส่วนกลางโดยเด็ดขาด

6. การจอดรถยนต์และรถจักรยานยนต์ – พื้นที่จอดรถมีจำกัด หากไม่มีการควบคุมอาจเกิดการแย่งใช้หรือจอดกีดขวางผู้อื่น

ตัวอย่าง: ต้องจอดในช่องที่กำหนด ห้ามจอดซ้อนคันหรือจอดกีดขวาง หากฝ่าฝืนมีโทษปรับครั้งละ 500 บาท

7. พฤติกรรมในพื้นที่ส่วนกลาง – พฤติกรรมไม่เหมาะสม เช่น การแต่งกายไม่สุภาพ เสียงดัง หรือวิ่งเล่น ส่งผลต่อภาพลักษณ์ ความสงบเรียบร้อย และความปลอดภัยของลูกบ้านท่านอื่นจึงต้องมีกฎควบคุมอย่างชัดเจน

ตัวอย่าง: กำหนดให้ผู้ใช้สระว่ายน้ำต้องสวมชุดว่ายน้ำเท่านั้น ห้ามสวมเสื้อผ้าหรือชุดที่ไม่เหมาะสม เพื่อความเรียบร้อยและความปลอดภัยในการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง

8. ความรับผิดชอบกรณีทรัพย์สินส่วนกลางเสียหาย – เมื่อเกิดความเสียหาย ลูกบ้านท่านนั้นต้องรับผิดชอบตามความเหมาะสม เพื่อรักษาทรัพย์สินส่วนรวมและไม่ผลักภาระให้ลูกบ้านท่านอื่นหรือส่วนรวม

ตัวอย่าง: ผู้ที่ทำทรัพย์สินส่วนกลางเสียหาย ต้องรับผิดชอบค่าซ่อมหรือเปลี่ยนตามราคาจริง และแจ้งนิติบุคคลทันที

การตั้งกฎเหล่านี้ช่วยให้เกิดความชัดเจนในการบริหารเป็นระบบ ลดความขัดแย้ง และะเป็นแนวทางปฏิบัติของคณะกรรมการและนิติบุคคล

วิธีเขียนและบังคับใช้กฎระเบียบอย่างมีประสิทธิภาพ

การจัดทำกฎระเบียบคอนโดที่มีประสิทธิภาพ ต้องอิงจากความเป็นจริงและสามารถนำไปบังคับใช้ได้จริงเพื่อให้ลูกบ้านปฏิบัติตามโดยไม่รู้สึกว่าเป็นภาระหรือถูกจำกัดเกินความจำเป็น โดยมีหลักสำคัญคือ ความชัดเจน ความเหมาะสม และการมีส่วนร่วมของเจ้าของร่วม โดยแนวทางการจัดทำและบังคับใช้กฎระเบียบคอนโดดังนี้…

1. สำรวจปัญหาที่เกิดขึ้นจริง – เริ่มจากการเก็บข้อมูลหรือรับฟังข้อร้องเรียนจากลูกบ้าน เพื่อระบุพฤติกรรมหรือปัญหาที่ควรควบคุมผ่านกฎ เช่น ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งหรือส่งผลกระทบต่อผู้อื่นอย่างร้ายแรง

2. จัดตั้งคณะทำงานร่วมกับนิติบุคคล – เพื่อร่างกฎระเบียบให้สอดคล้องกับลักษณะเฉพาะของโครงการ อาจเป็นคณะกรรมการหรือตัวแทนจากลูกบ้านที่มีความเข้าใจการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง ปัญหาที่เกิดขึ้นจริง และความเหมาะสมของกฎในชีวิตประจำวัน

3. นำเสนอที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม – ก่อนประกาศใช้กฎระเบียบคอนโดต้องนำเสนอเพื่อให้ได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่ตามที่กฎหมายอาคารชุดกำหนด ซึ่งเป็นขั้นตอนสำคัญในการทำให้กฎเหล่านี้มีผลทางกฎหมาย

4. เผยแพร่กฎระเบียบอย่างทั่วถึง – เมื่อได้รับความเห็นชอบแล้ว ควรเผยแพร่ในช่องทางที่ลูกบ้านเข้าถึงง่าย เช่น บอร์ดประชาสัมพันธ์ ลิฟต์ เว็บไซต์ของโครงการ หรือกลุ่มสื่อสารภายในเพื่อสร้างการรับรู้ร่วม

5. ดำเนินการอย่างเป็นระบบเมื่อมีการฝ่าฝืน – ควรกำหนดแนวทางปฏิบัติหากมีผู้ไม่ปฏิบัติตาม เช่น การแจ้งเตือน การบันทึกเป็นหลักฐาน และการดำเนินการตามสิทธิที่นิติบุคคลมีตามกฎหมายเพื่อให้เกิดการบังคับใช้ที่จริงจัง

ข้อแนะนำ : ควรเขียนกฎระเบียบคอนโดด้วยถ้อยคำที่ชัดเจน ไม่คลุมเครือ และกำหนดแนวทางปฏิบัติไว้ครบถ้วนในแต่ละกรณี เพื่อป้องกันความเข้าใจคลาดเคลื่อนและลดข้อโต้แย้งในภายหลัง

กฎระเบียบคอนโดที่ดีช่วยสร้างความเป็นระเบียบ ลดข้อขัดแย้ง และทำให้การอยู่อาศัยเป็นไปอย่างราบรื่น แต่ในความเป็นจริง การออกแบบและบังคับใช้กฎให้ได้ผลจริงนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะต้องอาศัยความเข้าใจทั้งในด้านกฎหมาย พฤติกรรมผู้อยู่อาศัย และความสามารถในการสื่อสารให้ทุกฝ่ายยอมรับและปฏิบัติตามได้จริง นี่จึงเป็นเหตุผลที่หลายโครงการเลือกให้ SMART ดูแล ด้วยประสบการณ์กว่า 29 ปี 500 โครงการในการเป็นผู้ช่วยจัดการ ดูแล บริหารที่อยู่อาศัย เพื่อให้ลูกบ้านทุกคนได้รับความสุขตลอดทุกช่วงเวลาที่อาศันอยู่ในโครงการ ซึ่งไม่เพียงแค่ช่วยจัดการเรื่องของกฎระเบียบคอนโด แต่ยังช่วยดูแลในทุกๆ มิติของการอยู่อาศัย ทั้งเรื่องความปลอดภัย ความโปร่งใสในการบริหาร ความสะดวกสบาย คุณภาพชีวิตของลูกบ้านที่เหนือระดับยิ่งขึ้น และการสร้างแหล่งชุมชนให้น่าอยู่มากกว่าเดิม หากสนใจให้ SMART ช่วยดูแลโครงการของคุณสามารถติดต่อได้ที่เมนู “ติดต่อเรา” ด้านล่างนี้เลยครับ