สัญญาเช่าคอนโด ส่วนประกอบ ค่าใช้จ่าย และข้อควรระวังที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องรู้
การเช่าคอนโดมิเนียมเป็นทางเลือกยอดนิยมสำหรับคนเมืองในปัจจุบัน แต่ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้เช่าที่กำลังมองหาที่พัก หรือเป็นผู้ให้เช่าที่ต้องการปล่อยคอนโดเพื่อสร้างรายได้ สิ่งที่สำคัญที่สุดและเป็นตัวช่วยสำคัญในการลดปัญหาขัดแย้ง คือ สัญญาเช่าคอนโด ซึ่งเป็นเอกสารทางกฎหมายที่ผูกพันทั้งสองฝ่าย หลายครั้งที่ปัญหาความขัดแย้งเกิดขึ้นจากความไม่เข้าใจหรือไม่ชัดเจนในรายละเอียดของสัญญา
บทความนี้ SMART Service จะเจาะลึกทุกแง่มุมของ สัญญาเช่าคอนโด ตั้งแต่ความหมาย ส่วนประกอบที่จำเป็นตามกฎหมาย ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ไปจนถึงข้อควรระวังและเคล็ดลับสำหรับทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า เพื่อให้การทำสัญญาเป็นไปอย่างราบรื่น เป็นธรรม และปกป้องสิทธิ์ของทุกฝ่ายได้อย่างเต็มที่
สัญญาเช่าคอนโด คืออะไร? ความหมายและความสำคัญ
สัญญาเช่าคอนโด คือเอกสารข้อตกลงทางกฎหมายระหว่าง “ผู้ให้เช่า” (เจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโด) และ “ผู้เช่า” (ผู้ที่ต้องการใช้ประโยชน์ในคอนโด) โดยผู้เช่าตกลงที่จะชำระค่าเช่าตามที่กำหนด เพื่อแลกกับการได้สิทธิ์ในการครอบครองและใช้ประโยชน์ในห้องชุดนั้นๆ ตามระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ สัญญานี้สำคัญมาก เพราะช่วยกำหนดสิทธิ์และหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายให้ชัดเจน ใช้เป็นหลักฐานยืนยันหากเกิดปัญหาในอนาคต
ประเภทของสัญญาเช่าคอนโด
โดยทั่วไป สัญญาเช่าคอนโดสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภทหลักตามระยะเวลาการเช่า ซึ่งมีผลต่อข้อกฎหมายบางประการ
- สัญญาเช่าระยะสั้น (ไม่เกิน 3 ปี) เป็นสัญญาเช่าที่พบได้บ่อยที่สุดสำหรับการเช่าเพื่ออยู่อาศัย เช่น สัญญา 6 เดือน หรือ 1 ปี กฎหมายไม่ได้บังคับให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด (ผู้เช่า) เป็นสำคัญ
- สัญญาเช่าระยะยาว (เกิน 3 ปี) หากเป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือเป็นการกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า กฎหมายบังคับว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
8 จุดสำคัญในสัญญาเช่า ที่ต้องเช็กให้ชัวร์ก่อนเซ็น
เพื่อให้สัญญาเช่าคอนโดมีความรัดกุมและสมบูรณ์ ควรมีรายละเอียดที่สำคัญครบถ้วนทั้ง 8 องค์ประกอบ ดังนี้
- ข้อมูลคู่สัญญา : ระบุชื่อ-นามสกุล, เลขบัตรประจำตัวประชาชน, และที่อยู่ปัจจุบันของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าให้ชัดเจน
- รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า : ระบุข้อมูลของคอนโดให้ครบถ้วน เช่น ชื่อโครงการ, เลขที่ห้อง, ชั้น, อาคาร, ขนาดพื้นที่ (ตารางเมตร) และที่อยู่
- ระยะเวลาการเช่า : กำหนดวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดของสัญญาเช่าให้ชัดเจน รวมถึงเงื่อนไขการต่อสัญญา (ถ้ามี)
- ค่าเช่าและกำหนดชำระ : ระบุอัตราค่าเช่าต่อเดือน (ทั้งตัวเลขและตัวอักษร) และกำหนดวันที่ต้องชำระในแต่ละเดือน พร้อมทั้งระบุวิธีการชำระเงิน (เช่น โอนเข้าบัญชีธนาคารใด)
- เงินประกันความเสียหาย : ระบุจำนวนเงินประกัน (ตามกฎหมายใหม่ห้ามเก็บเกิน 1 เดือนของค่าเช่า) และเงื่อนไขการคืนเงินประกันเมื่อสิ้นสุดสัญญาอย่างละเอียด
- หน้าที่และความรับผิดชอบ : แจกแจงหน้าที่ของผู้เช่า (เช่น การดูแลรักษาห้อง, การชำระค่าน้ำ-ค่าไฟ) และหน้าที่ของผู้ให้เช่า (เช่น การซ่อมแซมส่วนที่สึกหรอตามการใช้งานปกติ)
- เงื่อนไขและข้อตกลงพิเศษ : ระบุข้อตกลงอื่น ๆ เช่น การอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์, ข้อห้ามในการดัดแปลงห้อง, จำนวนผู้อยู่อาศัย, และเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด
- การลงลายมือชื่อ : สัญญาต้องมีการลงลายมือชื่อของทั้งผู้เช่า, ผู้ให้เช่า, และพยานอย่างน้อย 1 คน พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนของทุกฝ่ายประกอบ
ค่าใช้จ่ายในการเช่าคอนโด มีอะไรบ้าง?
นอกเหนือจากค่าเช่ารายเดือนแล้ว ผู้เช่าควรทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจเกิดขึ้น เพื่อวางแผนทางการเงินได้อย่างถูกต้อง
| ประเภทค่าใช้จ่าย | รายละเอียด |
|---|---|
| ค่าเช่าล่วงหน้า | โดยทั่วไปจะเก็บ 1 เดือน ณ วันทำสัญญา เพื่อเป็นค่าเช่าของเดือนแรก |
| เงินประกันความเสียหาย | กฎหมายกำหนดให้เก็บได้ไม่เกิน 1 เดือนของค่าเช่า เพื่อประกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น |
| ค่าสาธารณูปโภค | ค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้า ซึ่งผู้เช่ามักจะเป็นผู้รับผิดชอบตามการใช้งานจริง |
| ค่าอินเทอร์เน็ต | ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบและสมัครบริการเองโดยส่วนใหญ่ |
| ค่าส่วนกลาง | โดยปกติผู้ให้เช่า (เจ้าของ) จะเป็นผู้รับผิดชอบ แต่ควรระบุในสัญญาให้ชัดเจน |
| ค่าที่จอดรถ | หากต้องการที่จอดรถเพิ่มเติม อาจมีค่าใช้จ่ายแยกต่างหาก ควรตกลงกันล่วงหน้า |
กฎหมายสัญญาเช่าคอนโด ปี 2569 มีการเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง?
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยได้มีการปรับปรุงเพื่อให้ความเป็นธรรมกับผู้เช่ามากขึ้น โดยมีสาระสำคัญที่ผู้ให้เช่า (ที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ) ต้องปฏิบัติตาม ดังนี้
- การเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า : ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือน และเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือน
- การบอกเลิกสัญญา : ผู้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้ โดยต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรไม่น้อยกว่า 30 วัน และต้องไม่ใช่กรณีที่ผู้เช่าทำผิดเงื่อนไขสำคัญที่ระบุไว้
- หน้าที่ในการหาหลักฐาน : หากเกิดความเสียหาย ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องพิสูจน์ให้ได้ว่าความเสียหายนั้นเกิดจากความผิดของผู้เช่า
- ห้ามกำหนดค่าน้ำ-ค่าไฟเกินจริง : ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าน้ำและค่าไฟฟ้าเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บได้
ข้อควรระวังและเคล็ดลับ ก่อนลงนามในสัญญา
สำหรับผู้เช่า
- อ่านสัญญาทุกข้ออย่างละเอียด: หากไม่เข้าใจส่วนไหน ให้สอบถามผู้ให้เช่าทันที
- ตรวจสอบสภาพห้องจริง: ตรวจสอบการทำงานของเครื่องใช้ไฟฟ้า ระบบน้ำ-ไฟ และสภาพเฟอร์นิเจอร์
- ถ่ายรูปและทำรายการทรัพย์สิน: จัดทำเอกสารแนบท้ายสัญญาเพื่อบันทึกสภาพห้องและรายการของที่มีอยู่ ณ วันเข้าอยู่
- สอบถามเรื่องค่าใช้จ่ายแฝง: เช่น ค่าส่วนกลาง, ค่าที่จอดรถ, ค่าอินเทอร์เน็ต
- ทำความเข้าใจเงื่อนไขการคืนเงินประกัน: ต้องทำอย่างไรจึงจะได้เงินประกันคืนเต็มจำนวน
- เก็บสำเนาสัญญาและใบเสร็จ: เก็บเอกสารทุกอย่างไว้เป็นหลักฐาน
สำหรับผู้ให้เช่า
- ใช้สัญญาฉบับที่เป็นปัจจุบัน: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อสัญญาไม่ขัดต่อกฎหมายควบคุมสัญญาฉบับใหม่
- ระบุรายละเอียดให้ชัดเจน: โดยเฉพาะเงื่อนไขการใช้งาน, ข้อห้าม, และความรับผิดชอบค่าใช้จ่าย
- ตรวจสอบประวัติผู้เช่า: เพื่อคัดกรองผู้เช่าที่มีความน่าเชื่อถือ
- ทำเอกสารตรวจรับห้อง: ให้ผู้เช่าลงนามรับทราบสภาพห้องและรายการทรัพย์สิน ณ วันส่งมอบ
- กำหนดช่องทางการติดต่อสื่อสาร: เพื่อความสะดวกในการแจ้งปัญหาหรือเรื่องเร่งด่วน
(FAQs) คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาเช่าคอนโด
1. ถ้าผู้เช่าทำผิดสัญญา เช่น จ่ายค่าเช่าล่าช้า ผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินประกันได้หรือไม่?
ตอบ: ผู้ให้เช่าสามารถหักเงินประกันได้ตามความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง แต่ต้องระบุไว้ในสัญญาให้ชัดเจน และหากผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้หากค้างชำระเกินระยะเวลาที่ตกลงกัน
2. หากต้องการย้ายออกก่อนครบสัญญาเช่า สามารถทำได้หรือไม่?
ตอบ: ตามกฎหมายใหม่ ผู้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน แต่อาจถูกริบเงินประกันตามที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งถือเป็นค่าเสียหายให้แก่ผู้ให้เช่า
3. ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าซ่อมแซมอุปกรณ์ที่ชำรุด ?
ตอบ: โดยทั่วไป หากเป็นชำรุดจากการใช้งานทั่วไป ผู้ให้เช่าจะเป็นผู้รับผิดชอบ แต่หากเกิดจากความประมาทหรือการใช้งานผิดประเภทของผู้เช่า ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนั้น
4. สัญญาเช่าคอนโดจำเป็นต้องติดอากรแสตมป์หรือไม่ ?
ตอบ: จำเป็น สัญญาเช่าถือเป็นเอกสารสัญญาที่ต้องติดอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาทต่อทุกจำนวนเงิน 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา โดยเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการชำระ
สัญญาเช่าคอนโด ไม่ใช่เพียงเอกสารทางกฎหมาย แต่เป็นเครื่องมือสำคัญที่สร้างความเข้าใจอันดีและกำหนดขอบเขตความรับผิดชอบระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า การสละเวลาศึกษาและทำความเข้าใจในทุกรายละเอียดของสัญญา จะช่วยให้คุณสามารถปกป้องสิทธิ์ของตนเองและหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่อาจบานปลายได้ในอนาคต
สัญญาเช่ารัดกุมแค่ไหน แต่ถ้าส่วนกลางทรุดโทรม ราคาก็ตกอยู่ดี ให้ SMART Service ช่วยดูแลภาพลักษณ์คอนโดของคุณให้ดูใหม่และน่าอยู่เสมอ ด้วยบริการนิติบุคคลมืออาชีพ ประสบการณ์กว่า 29 ปี เราช่วยรักษามูลค่าทรัพย์สินของคุณให้เป็นที่ต้องการของผู้เช่า
