ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร? ทำไมต้องจ่าย  รู้ไว้ก่อนซื้อคอนโด

เกิดคำถามจากลูกบ้านคอนโดอยู่เสมอว่า ทำไมถึงต้องจ่ายค่าส่วนกลางคอนโด ไม่ว่าจะทั้งรูปแบบรายเดือน รายปี หรือบางโครงการที่เรียกเก็บล่วงหน้านานถึง 2 ปี ทั้งที่ซื้อขาดจากโครงการมาตั้งนานแล้ว ซึ่งในความเป็นจริงแล้วการจัดเก็บค่าส่วนกลางคอนโด ไม่ได้เกิดขึ้นโดยพลการ หรือเป็นการตั้งกลุ่มบุคคลขึ้นมาเรียกเก็บค่าใช้จ่ายตามอำเภอใจ แต่เป็นการเรียกเก็บที่มีกฎหมายรองรับอย่างชัดเจน เพื่อใช้ในการดูแล บริหาร และบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดให้สามารถใช้งานได้อย่างต่อเนื่องและเป็นระเบียบมากขึ้น 

บทความนี้จึงจะพาไปทำความเข้าใจว่า ค่าส่วนกลางคอนโดคืออะไร ทำไมต้องจ่าย ต้องจายรายเดือน หรือรายปี และถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโดจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง 

ค่าส่วนกลางคอนโด คืออะไร?

ค่าส่วนกลางคอนโด คือ เงินที่นิติบุคคลผู้บริหารจัดการ ดูแล รักษาคอนโด เรียกเก็บเอาจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคอนโดทุกคนเท่า ๆ กันตามสัดส่วนพื้นที่ถือครอง และนำเงินนั้นมาใช้จ่ายเป็นค่าบริการดูแลรักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบริการดูแลรักษาความปลอดภัย ค่าซ่อมบำรุงอาคารที่อาจชำรุดทรุดโทรม ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า  พื้นที่และอุปกรณ์ใช้สอยในอาคารที่เป็นส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของสมาชิกผู้อยู่อาศัยในคอนโดโดยนิติบุคคลที่จัดเก็บเงินค่าส่วนกลางคอนโด จะเป็นนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 โดยเรียกนิติบุคคลนี้ว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” เหตุที่ต้องมีกฎหมาย ให้มีการจัดตั้งนิติบุคคอาคารชุดขึ้น ก็เพื่อต้องการให้คอนโดภายหลังเจ้าของโครงการก่อสร้างและขายเสร็จสิ้นแล้ว มีคนเข้ามาทำหน้าที่ดูแลรับผิดชอบความเป็นระเบียบเรียบร้อย ไม่ปล่อยให้คอนโดตกอยู่ในสภาพชำรุดทรุดโทรม สกปรก และไม่ปลอดภัย เสมือนแหล่งเสื่อมโทรม ทำให้เกิดเกิดภาพลักษณ์ที่ไม่ดีในสายตาของผู้ที่พบเห็นได้

ทำไมต้องมีนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาดูแลคอนโด ?

แม้ห้องชุดแต่ละห้องจะมีเจ้าของคอยดูแลกันเองอยู่แล้ว แต่ต้องไม่ลืมว่าคอนโดหรืออาคารชุดประกอบด้วยพื้นที่ 2 ส่วนหลัก คือ พื้นที่ส่วนตัวของเจ้าของห้องชุด ซึ่งเจ้าของแต่ละรายรับผิดชอบดูแลกันเอง และพื้นที่ส่วนกลางซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกคนเป็นเจ้าของร่วมกันและใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น พื้นที่ทางเดิน พื้นที่จอดรถ สวนหย่อม สนามเด็กเล่น เป็นต้น แน่นอนว่าไม่มีเจ้าของห้องชุดรายใดสามารถหรือควรต้องเสียสละทุนทรัพย์เพื่อซ่อมบำรุง ดูแลรักษาพื้นที่เหล่านี้เพียงลำพัง เพื่อความยุติธรรมและความเท่าเทียม กฎหมายจึงกำหนดให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนร่วมเฉลี่ยจ่ายค่าใช้จ่ายดังกล่าว โดยมีคนกลาง คือ นิติบุคคลอาคารชุด ทำหน้าที่บริหารจัดการผ่านคณะกรรมการบริหารที่ได้รับการแต่งตั้งจากที่ประชุมเจ้าของร่วม และหากนิติบุคคลนั้นบริหารโดยผู้เชี่ยวชาญอย่าง Smart Service ก็จะสามารถช่วยยกระดับการดูแลพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นระบบ โปร่งใส และมีมาตรฐาน ทั้งด้านการซ่อมบำรุง ความสะอาด ความปลอดภัย และการบริหารงบประมาณอย่างมืออาชีพ ส่งผลให้ลูกบ้านใช้ประโยชน์จากพื้นที่ส่วนกลางได้อย่างเต็มที่ พร้อมทั้งช่วยรักษาและเพิ่มมูลค่าให้คอนโดในระยะยาวอย่างยั่งยืนอีกด้วย

วิธีคำนวณค่าส่วนกลางคอนโด คิดอย่างไร?

โดยทั่วไปค่าส่วนกลางคอนโด จะถูกจัดเก็บตามสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย ซึ่งใช้ “ขนาดพื้นที่ห้องชุด” เป็นเกณฑ์หลักในการคำนวณ เพื่อให้การแบ่งภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นไปอย่างเหมาะสมและเป็นธรรม

สูตรคำนวณค่าส่วนกลางคอนโด

ค่าส่วนกลางต่อเดือน = พื้นที่ห้อง (ตร.ม.) × อัตราค่าส่วนกลาง

ตัวอย่าง

ห้องขนาด 35 ตร.ม.
อัตราค่าส่วนกลาง 40 บาท/ตร.ม.
ค่าส่วนกลาง = 35 × 40 = 1,400 บาทต่อเดือน

ค่าส่วนกลางคอนโด จ่ายรายเดือนหรือรายปี

รูปแบบการชำระค่าส่วนกลางคอนโดอาจแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ โดยนิติบุคคลอาคารชุดจะกำหนดให้ชำระเป็นรายเดือน หรือบางโครงการเรียกเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี เพื่อให้มีงบประมาณเพียงพอสำหรับการบริหารและบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางอย่างต่อเนื่อง

ค่าส่วนกลางคอนโด ขึ้นอยู่กับปัจจัยใดบ้าง ? 

ค่าส่วนกลางคอนโดไม่ได้กำหนดแบบตายตัว แต่ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยหลักที่สะท้อนถึงต้นทุนการดูแลและบริหารพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุด ดังนี้

1. ขนาดและจำนวนห้องชุดในโครงการ

ห้องชุดที่มีพื้นที่ใหญ่จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางมากกว่าห้องขนาดเล็ก เพราะค่าส่วนกลางคำนวณตาม ตร.ม. ของห้องชุด นอกจากนี้ โครงการที่มีจำนวนห้องชุดน้อย อัตราส่วนการแบ่งค่าใช้จ่ายต่อห้องอาจสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนส่วนกลางต้องแบ่งระหว่างจำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่น้อยกว่า

2. คุณภาพและปริมาณสิ่งอำนวยความสะดวก

คอนโดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องสมุด Co-working space ห้องประชุม ระบบรักษาความปลอดภัย หรือสวนส่วนกลางที่ใหญ่และมีการดูแลอย่างดี ค่าใช้จ่ายในการบริหารและซ่อมบำรุงจะสูงตามไปด้วย ทำให้ค่าส่วนกลางต่อห้องสูงขึ้น

3. อายุและสภาพอาคาร

คอนโดเก่าที่ต้องซ่อมบำรุงอุปกรณ์ ระบบลิฟต์ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ หรือซ่อมแซมโครงสร้างบ่อย จะมีค่าส่วนกลางสูงกว่าอาคารใหม่ เพราะต้องจัดงบสำรองสำหรับซ่อมบำรุงและเปลี่ยนอุปกรณ์ที่หมดอายุ

4. ทำเลที่ตั้งของโครงการ

คอนโดในทำเลใจกลางเมือง (CBD) มักมีค่าส่วนกลางสูงกว่าชานเมือง เนื่องจาก ค่าแรง ค่าวัสดุ และต้นทุนบริหารพื้นที่ สูงกว่า ทั้งยังต้องดูแลระบบรักษาความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูง

5. มาตรฐานการบริหารนิติบุคคล

นิติบุคคลที่บริหารจัดการดี มีการตรวจสอบบัญชีที่โปร่งใส และมีงบสำรองสำหรับซ่อมบำรุงหรือซ่อมฉุกเฉิน อาจมีค่าส่วนกลางสูงกว่า แต่สะท้อนถึง ความมั่นคงและความน่าเชื่อถือ ของโครงการ ซึ่งช่วยให้เจ้าของห้องมั่นใจว่าค่าใช้จ่ายถูกนำไปใช้จริงตามวัตถุประสงค์

6. นโยบายการซ่อมบำรุงและปรับปรุงโครงการ

โครงการที่มีแผนซ่อมบำรุงใหญ่ เช่น ทาสีอาคาร ซ่อมระบบไฟฟ้า เปลี่ยนลิฟต์เก่า หรือปรับปรุงสาธารณูปโภค จะต้องสำรองเงินก้อนใหญ่ในงบค่าส่วนกลาง ทำให้ค่าใช้จ่ายต่อห้องเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

ราคาค่าส่วนกลางคอนโด เริ่มที่กี่บาท?

• โดยทั่วไป ค่าส่วนกลางประมาณ 30–40 บาท/ตร.ม. ถือว่าค่อนข้างประหยัด
  
• 50–80 บาท/ตร.ม. พบได้ในคอนโดระดับกลางถึงสูง
  
• มากกว่า 100 บาท/ตร.ม. มักเป็นคอนโดระดับ Luxury
  
  

ประโยชน์ที่ลูกบ้านได้รับจากการจ่ายค่าส่วนกลางคอนโด

มองในแง่ประโยชน์ที่ลูกบ้านได้รับ การจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดถือว่าคุ้มค่าอย่างมากเมื่อเทียบกับอัตราที่จ่ายรายเดือนหรือรายปี เพราะนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่มีคณะกรรมการบริหารที่ดี จะสามารถดูแล บูรณะ และซ่อมแซมพื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ ได้อย่างครบถ้วน ทั้งถนนหนทาง ทางเดิน ระบบความสะอาดและความปลอดภัย ระบบไฟฟ้าที่ให้แสงสว่าง พื้นที่พักผ่อน สนามเด็กเล่น หรือสวนหย่อม ทำให้พื้นที่เหล่านี้อยู่ในสภาพเรียบร้อยพร้อมใช้งาน เจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคนจึงสามารถใช้ประโยชน์ได้สูงสุด อีกทั้งยังส่งเสริมภาพลักษณ์ของคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรรให้ดูน่าอยู่ สร้างความประทับใจแก่คนภายนอก และช่วยเพิ่มมูลค่าให้สินทรัพย์ของเจ้าของห้อง โดยมูลค่าที่เพิ่มขึ้นนี้อาจสูงกว่าค่าส่วนกลางที่จ่ายสะสมไปหลายเท่า

ค่าส่วนกลางคอนโดไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเล็กน้อยที่จ่ายไปแล้วจบ แต่เป็นต้นทุนระยะยาวที่มีผลต่อทั้งคุณภาพการอยู่อาศัยและความคุ้มค่าของทรัพย์สินในอนาคต การเข้าใจว่าค่าส่วนกลางคืออะไร มีวิธีคำนวณอย่างไร และครอบคลุมค่าใช้จ่ายด้านใดบ้าง จะช่วยให้ผู้ซื้อและผู้ลงทุนสามารถประเมินความคุ้มค่าได้อย่างรอบคอบมากขึ้น ช่วยลดความเสี่ยงจากค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นในภายหลังได้ ฉะนั้นจึงควรเลือกคอนโดที่มีระบบการดูแลพื้นที่ส่วนกลางที่ดี มีระบบ ซึ่งส่งผลดีในระยะยาวทั้งการอยู่อาศัยและมูลค่าของคอนโดในอนาตค

(FAQs) คำถามที่พบบ่อย เกี่ยวกับค่าส่วนกลางคอนโด

1. ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโดจะเกิดอะไรขึ้น ?

ตอบ : ค่าส่วนกลางคอนโดเป็นเงินที่กฎหมายบังคับให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนต้องจ่ายเมื่อสมัครใจเข้ามาซื้อห้องชุดในคอนโด ไม่ว่าจะเห็นด้วยหรือไม่เห็นด้วยก็ตาม หากเจ้าของห้องชุดไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะถือว่า “ฝ่าฝืนหน้าที่ตามกฎหมายอาคารชุด” ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิ์ดำเนินมาตรการต่าง ๆ เพื่อบังคับใช้กฎหมายและคุ้มครองทรัพย์สินส่วนกลาง ดังนี้

• เรียกเก็บดอกเบี้ยหรือค่าปรับ: นิติบุคคลสามารถคิดดอกเบี้ยหรือค่าปรับจากค่าส่วนกลางที่ค้างชำระตามข้อบังคับ
• ระงับสิทธิ์การใช้สิ่งอำนวยความสะดวกบางส่วน: เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือพื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ จนกว่าจะชำระครบ
• ฟ้องร้องทางกฎหมาย: หากค้างชำระเป็นระยะเวลานาน นิติบุคคลสามารถดำเนินคดีเพื่อบังคับให้ชำระค่าส่วนกลางได้
• กระทบภาพลักษณ์และมูลค่าห้องชุด: การค้างชำระค่าส่วนกลางสะท้อนถึงการบริหารจัดการที่ไม่เรียบร้อย อาจทำให้เจ้าของห้องชุดเสียเครดิตและส่งผลต่อมูลค่าห้องในอนาคต
  

ฉะนั้นการไม่จ่ายค่าส่วนกลางไม่ใช่เรื่องเล็ก เพราะนอกจากจะทำให้เจ้าของห้องเสียสิทธิ์ในการใช้พื้นที่ส่วนกลางแล้ว ยังอาจส่งผลทางกฎหมายและทางการเงินในระยะยาวอีกด้วย

2. ใครเป็นผู้มีอำนาจเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ?

ตอบ : ผู้มีอำนาจเรียกเก็บคือ นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจัดตั้งตามกฎหมายอาคารชุดและบริหารโดย คณะกรรมการนิติบุคคล ข้อบังคับและอัตราค่าส่วนกลางต้องผ่านการอนุมัติจาก ที่ประชุมเจ้าของร่วม เพื่อให้เป็นธรรมและโปร่งใส

3. ค่าส่วนกลางคอนโด คิดจากอะไร ?

ตอบ : โดยทั่วไป ค่าส่วนกลางคอนโดจะคิดจาก ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตารางเมตร) คูณกับ อัตราค่าส่วนกลางที่โครงการกำหนด ซึ่งเจ้าของห้องที่มีพื้นที่มากกว่าจะจ่ายค่าส่วนกลางมากกว่าห้องขนาดเล็ก

4. ค่าส่วนกลางคอนโด จ่ายรายเดือนหรือรายปี

ตอบ : ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละโครงการ บางคอนโดให้จ่ายรายเดือน ไปจนถึงรายปี แต่หลายโครงการกำหนดให้จ่าย ล่วงหน้าเป็นรายปี เพื่อให้นิติบุคคลมีเงินเพียงพอสำหรับการบริหารและซ่อมบำรุงอาคารอย่างต่อเนื่อง

5. ค่าส่วนกลางคอนโด สามารถปรับขึ้นได้ไหม ?

ตอบ : สามารถปรับขึ้นได้ โดยต้องเป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และมีเหตุผลรองรับ เช่น ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงที่เพิ่มขึ้น หรือค่าแรงและต้นทุนที่สูงขึ้น

6. ค่าส่วนกลางคอนโด ใครเป็นคนจ่าย ระหว่างเจ้าของกับผู้เช่า

ตอบ : โดยหลักแล้วเจ้าของห้องชุดเป็นผู้รับผิดชอบค่าส่วนกลาง ส่วนผู้เช่ามักรับผิดชอบค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าใช้จ่ายภายในห้อง เว้นแต่ในสัญญาเช่าจะมีการตกลงเป็นอย่างอื่น