ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้จริงหรอ?

หลังจากที่ทราบกันไปแล้วว่า ค่าส่วนกลาง คือ อะไร? ต่อไปบทความนี้จะมาเล่าถึงกรณีที่เราไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรบ้าง จะกระทบถึงเพื่อนบ้านใครโครงการไหม ส่วนคำถามที่หลายๆ คนสงสัย

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้จริงไหม?

คำตอบ คือ ไม่ได้ครับ สำหรับโครงการหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดที่มีนิติบุคคลดูแล ลูกบ้านจำเป็นต้องจ่ายค่าส่วนกลาง เนื่องจากตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 กำหนดให้นิติบุคคล ซึ่งเป็นผู้มีอำนาจในการจัดการภาษีและการดูแลโครงการ สามารถดำเนินการระงับการให้บริการห้องชุด/บ้านเช่าที่ค้างชำระเงินค่าส่วนกลาง รวมถึงสามารถดำเนินคดีตามกฎหมายเพื่อบังคับให้จ่ายได้ด้วย ซึ่งบางโครงการจะระบุเรื่องค่าส่วนกลางไว้ในตั้งแต่สัญญาซื้อขายบ้าน/คอนโด จะระบุไว้ว่าเจ้าของห้องชุดหรือเจ้าของบ้านมีหน้าที่ต้องเสียค่าส่วนกลาง

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางผิดยังไง?

เจ้าของห้องชุดหรือเจ้าของร่วมภายในโครงการ จำเป็นต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ทั้งนี้ กรณีที่ชำระล่าช้า ค้างชำระค่าส่วนกลาง หรือ ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะเกิดมีบทลงโทษตามมาตรา 18/1 ดังนี้

1. กรณีที่เจ้าของร่วมไม่จ่ายค่าส่วนกลาง และ/หรือค้างชำระไม่ถึงหกเดือน ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปี (12% ต่อปี) ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่อัตราที่กำหนดในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด

2. กรณีที่เจ้าของร่วมค้างชำระเงินค่าส่วนกลาง ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป ต้องได้รับการลงโทษ ดังนี้

• ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี (20% ต่อปี)

• อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม ตามที่กำหนดในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด

• อาจถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ตามที่กำหนดในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด

•  ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในการประชุมใหญ่

• ถูกฟ้องดำเนินคดีเรียกให้ชำระค่าส่วนกลาง (อายุความคดี: เรียกร้องหนี้ค้างจ่ายได้เพียง 5 ปีย้อนหลังนับแต่วันฟ้อง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33(4))

ทั้งนี้ เงินเพิ่มนี้ ให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เงินเพิ่ม มิใช่เบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแห่งและพาณิชย์ เจ้าของห้องชุด หรือเจ้าของร่วม ที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางในเวลาที่กำหนด นอกจากจะมีการลงโทษ ดังกล่าวแล้ว ยังมีบทลงโทษตามมาตรา 29 วรรค 2 และมาตรา 41 ด้วย กล่าวคือ

1. ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง (มาตรา 29 วรรค 2) ดังนั้น เมื่อเจ้าของห้องชุด หรือเจ้าของร่วมยังค้างค่าส่วนกลาง จึงย่อมไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้

2. นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิเหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน และเหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดที่ค้างค่าส่วนกลาง คือ มีสิทธิ์ได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินของเจ้าของห้องชุดนั้น ก่อนเจ้าหนี้รายอื่น ๆ (มาตรา 41)

เงื่อนไขในการขอยกเว้นค่าส่วนกลาง

จริงๆ แล้วตามกฎหมายที่กำหนด ลูกบ้านจะไม่สามารถทำเรื่องขอยกเว้นค่าส่วนกลางได้ เว้นแต่ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางค้างชำระของบ้านหรือคอนโดที่ซื้อมาจากการประมูลทรัพย์สินขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีเท่านั้น หมายความว่า หากซื้อบ้านหรือคอนโดอื่นที่มีการค้างชำระค่าส่วนกลาง ไม่ผู้ขาย ผู้ซื้อ หรือทั้งผู้ขายและผู้ซื้อก็ต้องเคลียร์หนี้ที่ค้างชำระนั้นก่อน จึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

คำแนะนำสำหรับลูกบ้านที่กำลังเป็นเจ้าของห้องเช่าหรือเจ้าของบ้าน

• ควรศึกษาข้อบังคับของโครงการให้ดีก่อนเข้าอยู่อาศัย เพื่อทราบถึงรายละเอียดเกี่ยวกับค่าส่วนกลาง
• ควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับค่าส่วนกลางของโครงการให้ละเอียดถี่ถ้วน รวมถึงเงื่อนไขในการขอยกเว้นค่าส่วนกลาง
• ควรคำนวณค่าใช้จ่ายในการชำระค่าส่วนกลางให้เหมาะสมกับความสามารถในการจ่าย
• หากมีเหตุจำเป็นที่ไม่สามารถชำระค่าส่วนกลางได้ ควรแจ้งให้นิติบุคคลโครงการทราบล่วงหน้า
• ควรชำระค่าส่วนกลางให้ตรงเวลา เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกระงับการให้บริการหรือถูกฟ้องร้องดำเนินคดี

สรุป

หากลูกบ้านหรือเจ้าของห้องชุด/บ้านมีเหตุผลที่ไม่สามารถจ่ายค่าส่วนกลางได้ ควรเจรจากับนิติบุคคลเพื่อหาแนวทางแก้ไขปัญหาร่วมกัน เช่น การผ่อนชำระค่าส่วนกลาง หรือการนำค่าส่วนกลางไปหักออกจากค่าเช่า เป็นต้น

ทางเลือกใหม่สำหรับลูกบ้าน SMART ในการจ่ายค่าส่วนกลาง

ผ่อนค่าส่วนกลางโครงการ 0% นาน 4 เดือน* หรือ นานสูงสุด 10 เดือน (ดอกเบี้ยเพียง 0.74%*) ผ่านบัตรเครดิตธนาคารกรุงศรี สามารถสอบถามข้อมูลที่สำนักงานนิติฯ ที่โครงการ หรือ ในแอป SMART World ได้เลยครับ