เรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางเพิ่มเติม ทำได้ไหม?

การเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางเพิ่มเติมเป็นประเด็นที่พบได้บ่อยในนิติบุคคลอาคารชุด มักสร้างความกังวลและความไม่พอใจแก่ผู้อยู่อาศัย ค่าส่วนกลางที่อยู่อาศัยสามารถปรับราคาขึ้นหรือลงได้ตามต้นทุน ค่าแรง ค่าวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ หรือแม้แต่ค่าน้ำค่าไฟ เป็นต้น แต่การที่จะปรับราคาเงินค่าส่วนกลางนั้น ไม่สามารถปรับขึ้นแบบไม่มีเหตุผลได้เลยทันที และไม่ได้เกิดจากการตัดสินใจของนิติบุคคลฝ่ายเดียวเท่านั้น

เหตุผลในการเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางเพิ่มเติม:

• ค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด: เช่น ค่าซ่อมแซมใหญ่ ค่าแก้ไขระบบสาธารณูปโภค ค่าจ้างพนักงานเพิ่ม
• เงินทุนสำรองไม่เพียงพอ: เงินทุนสำรองที่เก็บไว้ อาจไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่าย
• การปรับขึ้นค่าบริการ: ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ คู่สัญญาต่างๆในโครงการ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
• การปรับปรุงเพิ่มเติม: ติดตั้งอุปกรณ์ใหม่ ปรับปรุงภูมิทัศน์

ค่าส่วนกลางคิดจากอะไรบ้าง?

นอกจาก ค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าส่วนกลาง ยังมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับเทคโนโลยีภายในอาคาร อย่าง ลิฟต์ ตู้ระบบน้ำและไฟฟ้า ท่อระบายอากาศ สระว่ายน้ำ ที่เสื่อมสภาพตามกาลเวลาด้วยเช่นกัน ส่วนใหญ่เงินค่าส่วนกลางถูกหรือแพงขึ้นคิดจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นอายุโครงการ การออกแบบตกแต่ง และสิ่งอำนวยความสะดวก ยิ่งฟังก์ชันเยอะ เน้นหรูหรา อาจค่าส่วนกลางมีโอกาสแพง ทั้งนี้บริษัทที่เข้ามาซ่อมบำรุงเจ้านั้นๆ เป็นผู้ประเมินราคาก่อนดำเนินการ

ขั้นตอนการปรับเงินค่าส่วนกลาง

การปรับเพิ่มนี้จะต้องเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ซึ่งต้องได้คะแนนเสียงรับรองไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด หากครั้งแรกไม่ผ่าน ต้องเรียกประชุมครั้งที่ 2 ภายใน 15 วัน โดยการประชุมครั้งที่ 2 ไม่ต้องถึงกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ต้องได้คะแนน 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงทั้งหมด ทั้งนี้ จึงอาจเกิดการเรียกเก็บเงินพิเศษสำหรับการดำเนินกิจการเพื่อแก้ไขปัญหาต่างๆ ซึ่งต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ในการอนุมัติให้มีการเรียกเก็บเพิ่มเติมตามกฎหมายมาตรา 40 (ข้อ 3)

อ้างอิงกฎหมายที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับเงินค่าส่วนกลาง

กฎหมายมาตรา 40 

ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้

• เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า

• เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่

• เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด

เงินทุนตามมาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่คือ “เงินกองทุน” เป็น เงินทุนตามข้อ (2) ข้างต้น และในทางปฏิบัติข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของแต่ละโครงการจะมีการขยายความเรื่องเงินกองทุนไว้แตกต่างกันไปบ้างมากน้อย  เช่น เงินกองทุนสำรอง ค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกับส่วนกลาง  เงินกองทุนในกรณีจำเป็น เงินกองทุนพิเศษเพื่อการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง เป็นต้น ซึ่งหลักๆ แล้ววัตถุประสงค์ของเงินกองทุนในทุกนิติบุคคลอาคารชุดที่ระบุในข้อบังคับนั้นจะมีไว้เพื่อซ่อมแซมส่วนกลาง โดยเฉพาะการบำรุงรักษาที่มีค่าใช้จ่ายสูงหรือเร่งด่วน

กฎหมายมาตรา 18/1

ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น แต่เงินกองทุน เรียกเก็บเงินเพิ่มไม่ได้

ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ดังนั้น เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

สรุปเกี่ยวกับเงินค่าส่วนกลางเพิ่มเติม

การถูกเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางเพิ่มเติม สามารถเกิดขึ้นได้เมื่อโครงการของเรามีอายุมากขึ้น เพื่อบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางและงานวิศวกรรมอาคารของส่วนรวม นิติบุคคล SMART ขอแนะนำว่า จ่ายดีกว่านะครับ หากลูกบ้านไม่แน่ใจว่าเงินค่าส่วนกลางที่ถูกเรียกเก็บเพิ่มเติมนำไปใช้กับงานส่วนใดบ้าง ลูกบ้านมีสิทธิที่จะสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางเพิ่มเติมจากนิติบุคคลของโครงการได้ โดยทางนิติบุคคลของโครงการจะต้องแจ้งให้ผู้อยู่อาศัยทราบล่วงหน้า