รู้หรือไม่ ปล่อยคอนโดเช่ารายวัน ผิดกฎหมาย!

การปล่อยห้องเช่า เป็นหนึ่งในแผนการลงทุนยอดนิยม เพราะดูเหมือนจะเป็นการลงทุนที่ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายมากนัก เพียงแค่นำเงินค่าเช่าที่ได้รับจากผู้เช่ามาจ่ายค่างวดสำหรับห้องชุดนั้นๆ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาผ่อนชำระกับธนาคารแล้ว เจ้าของห้องก็จะมีรายได้ประจำทุกเดือนโดยไม่ต้องลงทุนเพิ่มเติม

ในปัจจุบัน ประเทศไทยได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นอย่างมาก ทำให้เจ้าของห้องชุดที่ต้องการปล่อยห้องให้เช่าจำนวนไม่น้อยหันมาให้ความสนใจกับกลุ่มลูกค้าชาวต่างประเทศ ซึ่งมีกำลังทรัพย์สูงและยินดีจ่ายค่าเช่าในราคาที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไป อย่างไรก็ตาม การเช่าแบบรายเดือนหรือสัญญาระยะยาว อาจไม่สามารถตอบโจทย์นักท่องเที่ยวบางกลุ่มได้ เนื่องจากช่วงเวลาการเช่าค่อนข้างยาวนาน ด้วยเหตุนี้ ผู้เช่าบางคนจึงแอบใช้จังหวะนี้ปล่อยคอนโดเช่ารายวัน 

แต่รู้หรือไม่ว่า การปล่อยห้องชุด หรือ ปล่อยเช่าคอนโด รายวัน ผิดกฎหมายนะครับ เนื่องจากในกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2551 ระบุว่า “อาคารที่สามารถปล่อยเช่ารายวันได้จะต้องจดทะเบียนขออนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมก่อน ซึ่งบ้านและคอนโดมีจุดประสงค์ในการใช้อาคารเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการประกอบธุรกิจ” รายละเอียดจะเป็นยังไงต่อ นิติบุคคล SMART จะเล่าให้ฟังครับ

ทำไมปล่อยคอนโดเช่ารายวันผิดกฎหมาย ?

นอกจากจะผิดเรื่องใช้คอนโดผิดวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยแล้ว ในพระราชบัญญัติอาคารชุด ยังระบุไว้ว่า อาคารชุดเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลที่เจ้าของสามารถใช้ประโยชน์ได้และมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง ดังนั้นการปล่อยเช่ารายวันจึงถือว่าเป็นการใช้งานอาคารผิดประเภทและมีความผิดโดยตรงตามกฎหมาย ผู้ที่ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละ 10,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืน

อีกทั้ง หากผู้เช่าคอนโดรายวันสร้างความเสียหายในพื้นที่ส่วนกลาง หรือ เกิดเหตุทรัพย์สินสูญหาย จะไม่สามารถเอาผิดใครได้เนื่อง การปล่อยคอนโดเช่ารายวันไม่ได้จดทะเบียนเป็นโรงแรม มีผลให้ห้องชุดหรืออาคารชุดจะไม่ถูกคุ้มครองผู้บริโภคตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2478

นอกเหนือจากการกระทำผิดตามพระราชบัญญัติที่กล่าวไปข้างต้นแล้ว การให้เช่าห้องชุดแก่ชาวต่างชาติโดยไม่ได้รับอนุญาตอาจเป็นการกระทำผิดตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมืองด้วย เจ้าของห้องชุดมีหน้าที่จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง ซึ่งตั้งอยุ่ในท้องที่เคหสถานนั้นตั้งอยู่ ภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากที่ชาวต่างชาตินั้นเข้าพักอาศัย มิฉะนั้นอาจมีความผิดตาม พระราชบัญญัติตรวจคนเข้าเมือง พ.ศ.2522 มาตรา 38

ผลกระทบจากการปล่อยคอนโดเช่ารายวัน

ความปลอดภัยสำหรับเพื่อนบ้าน

หากมีห้องในอาคารปล่อยเช่ารายวัน จะทำให้เพื่อนบ้านในโครงการต้องพบเจอกับคนแปลกหน้าที่เข้ามาพักอยู่ตลอด ซึ่งเราเองอาจไม่ทราบเลยว่าผู้เช่ารายนั้นมีที่มาที่ไปหรือมีพฤติกรรมอย่างไร การคัดกรองบุคคลในอาคารชุดอาจไม่รัดกุมเท่ากับที่พักอื่นๆ เนื่องจากมีจำนวนผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก อาจทำให้เกิดความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สินของลูกบ้านคนอื่นๆได้

ความเสียหายต่อทรัพย์สินของเจ้าของห้องชุด

ผู้เช่ารายวันเข้ามาพักชั่วคราวแล้วก็จากไป ไม่ใส่ใจในการดูแลทรัพย์สินภายในห้องเท่าไหร่นัก อาจทำให้เฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินเจ้าของห้องในห้องได้รับความเสียหาย

ผลกระทบต่อส่วนรวมในโครงการ

ผู้เช่ารายวันอาจไม่เคารพกฎระเบียบในการอยู่ร่วมอาศัยในคอนโด เช่น ส่งเสียงดังรบกวนห้องข้างๆ ทิ้งขยะไม่ถูกที่ ไม่ดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งการกระทำเหล่านี้สร้างความเดือดร้อนทั้งให้กับเพื่อนบ้านและทรัพย์สินส่วนกลางภายในโครงการได้ มากไปกว่านั้นแม้ในช่วงเวลาสั้นๆ หากผู้เช่ารายวันก่อเหตุอุกฉกรรจ์ในห้องเช่า ความเสียหายและผลกระทบต่อชื่อเสียงของโครงการที่เกิดขึ้นจะตกเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของห้องชุดอีกด้วย

ปล่อยเช่าคอนโดแบบไหนถูกกฎหมาย? 

ศึกษาระเบียบพักอาศัยและข้อบังคับของโครงการอย่างละเอียด

เจ้าของห้องควรศึกษาระเบียบพักอาศัยและข้อบังคับ หรือสอบถามนิติบุคคลประจำโครงการก่อนว่ามีข้อควรปฏิบัติ ข้อห้ามอะไรบ้าง สามารถปล่อยเช่าได้ไหม บางโครงการอาจมีกฎที่กำหนดไว้อย่างชัดเจน เช่น ห้ามปล่อยเช่าห้องเพื่อความปลอดภัยของผู้ร่วมอาศัยท่านอื่น ห้ามปล่อยเช่าโดยมีกำหนดระยะเวลาการเช่าน้อยกว่า 3 เดือน เป็นต้น

คัดกรองประวัติผู้เช่าก่อนตัดสินใจปล่อยเช่าห้อง

การเลือกผู้เช่าที่เหมาะสมเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องให้ความสำคัญ เพราะหากเจ้าของห้องไม่ตรวจสอบคุณสมบัติของผู้เช่าอย่างถี่ถ้วน อาจนำมาซึ่งความยุ่งยากและปัญหาต่างๆ ทั้งกับเจ้าของห้อง ผู้อยู่อาศัยคนอื่น และแม้แต่นิติบุคคลประจำโครงการด้วย

ตัวอย่างผู้เช่าแบบไหนที่ไม่ควรให้เช่า 

• ผู้เช่ามีประวัติอาชญากรรม
• ผู้เช่าที่ตรวจสอบประวัติไม่ได้ เช่น ไม่ให้ข้อมูลสถานะทางการเงิน ไม่บอกจุดประสงค์ในการเช่าอยู่อาศัย
• ผู้เช่าที่ไม่มีข้อมูลที่พักอาศัยก่อนหน้า อาจเป็นบุคคลที่กำลังหลบหนีหนี้ค่าเช่าจากที่อยู่อาศัยเดิม

วางข้อกำหนดในสัญญาเช่าอย่างเข้มงวด

ควรชี้แจงระเบียบการพักอาศัยและข้อบังคับของโครงการ เพื่อป้องกันปัญหาในภายหลังกับเพื่อนบ้าน นิติบุคคล และโครงการที่พัก และสร้างความเข้าใจในการอยู่ร่วมกับผู้อื่น เช่น

• ห้ามส่งเสียงดัง/ขนย้ายของยามวิกาล
• ห้ามก่อกวนหรือรบกวนผู้อาศัยท่านอื่น
• ห้ามเลี้ยงสัตว์
• ปฏิบัติตามระเบียบพักอาศัยและข้อบังคับของโครงการ
• ใช้ห้องเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ห้ามปล่อยเช่าช่วงต่อ

ทำสัญญาเช่าให้ถูกต้องตามกฎหมาย

สัญญาเช่าคอนโดแบบไม่เกิน 3 ปี

สัญญาปล่อยเช่าคอนโดแบบไม่เกิน 3 ปี มีระยะเวลาให้เช่าห้องชุดตั้งแต่ สัญญาเช่าคอนโด 6 เดือน , สัญญาเช่าคอนโด 1 ปี และระยะเวลาอื่นๆ ที่จบการเช่าภายใน 3 ปี โดยเงื่อนไขการทำแบบฟอร์มสัญญาเช่าห้องชุดคอนโดประเภทนี้ให้ถูกกฎหมาย ผู้เช่าและผู้ให้เช่า (เจ้าของห้องชุด) ต้องลงนามลายครบถ้วน หากในกรณีที่ทรัพย์สินเกิดความเสียหายระหว่างเช่า เอกสารสัญญาเช่าคอนโดที่ถูกลงนามทั้งสองฝ่ายจะเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องได้ แต่หากไม่มีการลงนามสัญญาแบบลายลักษณ์อักษรใดๆ ผู้เสียหายจะไม่สามารถยื่นเรื่องดำเนินตามกฎหมายได้

สัญญาเช่าคอนโดแบบเกิน 3 ปี 

สัญญาให้เช่าคอนโดแบบเกิน 3 ปี มีระยะเวลาให้เช่าห้องชุดตั้งแต่ 3 ปีเป็นต้นไป  โดยเงื่อนไขการทำสัญญาเช่าคอนโดประเภทนี้ต้องทำให้ถูกกฎหมาย โดยจะต้องนำสัญญาเช่าไปจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่

หมายเหตุ กรณีทำสัญญาเช่าคอนโดแบบเกิน 3 ปี แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียนการเช่าต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตามกฎหมาย อาจะทำให้ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าหมดสิทธิที่จะเรียกร้องสิทธิต่างๆ ตามสัญญาหลังจากครบกำหนด 3 ปี เพราะกฎหมายจะให้ความคุ้มครองตามกำหนดแค่ 3 ปีแรกที่มีสิทธิเช่าเท่านั้น

กรญีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ

การปล่อยเช่าคอนโดให้กับชาวต่างชาติ หรือการที่ชาวต่างชาติเข้าพักในโรงแรมเกสต์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์ บ้านเช่า หรือสถานประกอบการอื่นๆ ที่มีห้องพักมากกว่า 4 ห้องขึ้นไปเป็นไป เจ้าของห้องต้องมีสำเนาหนังสือเดินทางและวีซ่าของของผู้เช่า โดยเจ้าของห้องต้องดำเนินการกรอกแบบฟอร์ม ตม.30 และรายงานต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

หากเจ้าของห้องไม่รายงานต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ตม.30 มีโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท ตามบทกำหนดโทษของพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 77

สรุป

คอนโดมิเนียมเป็นอีกรูปแบบของการอยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมสูง เนื่องจากอยู่ในเขตใจกลางเมือง และความสะดวกในการเดินทาง จึงไม่แปลกที่ ‘การปล่อยเช่า’ กลายเป็นช่องทางของการลงทุนที่ได้รับความนิยม แต่หากเราละเลยการให้ความสำคัญในการปล่อยเช่าคอนโด อาจจะส่งผลเสียให้กับความปลอดภัยเพื่อนบ้าน การทำงานนิติบุคคล และโครงการที่อยู่อาศัยมากกว่าที่คิดครับ