ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ทำอะไรบ้าง ?

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยต้องได้รับการแต่งตั้งจากมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามมาตรา 49 โดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จะเป็นผู้ดำเนินการกิจการแทนนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นหนึ่งในหัวใจสำคัญในการจัดการปัญหาของผู้อยู่อาศัยภายในอาคาร ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือเป็นนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการนิติบุคคลฯ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคล ในฐานะผู้จัดการนิติบุคคล

หน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

1. ดำเนินการประเด็นต่างๆ ตามกระบวนการทางกฎหมาย

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่รับผิดชอบ ดำเนินการตามกระบวนการทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุด รวมไปถึงการทำเอกสารตามทางกฎหมายต่างๆ และติดต่อกับส่วนกลางเพื่อปรึกษาผลกระทบทางกฎหมาย เช่น สัญญาเช่า/ซื้อ หรือเขียนสัญญาข้อตกลงอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลและบริษัทคู่ค้าที่เข้ามาดำเนินธุรกิจต่างๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง

2. ดูแลและบริหารจัดการภายในอาคารฐานะตัวแทนเจ้าของอาคารชุด

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่เสมือนเป็นเจ้าของอาคารชุด ดูแลและรับผิดชอบในการดูแลสิ่งแวดล้อม สิ่งก่อสร้างอาคาร รวมถึงความปลอดภัยของลูกบ้านตลอดสัญญาบริหารงานนิติบุคคล

3. การติดต่อสื่อสารและประชาสัมพันธ์

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ในการติดต่อสื่อสารและประชาสัมพันธ์กับเจ้าของอาคารชุด ร้านค้าผู้เช่าภายในอาคาร และผู้อื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อสื่อสารให้ทุกฝ่ายเข้าใจและปฏิบัติตามหน้าที่ตามกฎส่วนกลาง

4. บริหารการเงินให้อยู่ภายในงบประมาณ

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ในการจัดการงบประมาณรายเดือน รายไตรมาส และรายปีของอาคารชุด ซึ่งรวมถึงการวางแผนและควบคุมการใช้จ่ายของส่วนกลางทุกๆ ด้าน ให้สอดคล้องกับเป้าหมายการดำเนินงานของอาคารชุด และไม่เกิดผลกระทบกับการเรียกเก็บค่าส่วนกลางประจำปี

5. เป็นตัวแทนในการไกล่เกลี่ยปัญหาต่างๆ

หากเกิดข้อพิพาท/ข้อคัดแย้งที่เกิดขึ้นภายในโครงการ ผู้จัดการนิติบุคคลเป็นคนกลางไกล่เกลี่ยปัญหาระหว่างลูกบ้านกันเอง หรือแม้กับนิติบุคคลกับตัวแทนลูกบ้าน เพื่อหาทางออกและสร้างความเข้าใจของการอยู่อาศัยร่วมกัน

6. การตรวจสอบและประเมินผลงานของนิติบุคคล

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ในการตรวจสอบและประเมินผลการดำเนินงานของอาคารชุดรายเดือน รายไตรมาส รายปี ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารทางกฎหมายและเอกสารที่เกี่ยวข้อง

คุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด  ตามมาตร 35/1

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 25 ปีบริบูรณ์ และไม่มีลักษณะต้องห้ามดังต่อไปนี้

1.ต้องไม่เป็นบุคคลล้มละลาย 

2.ต้องไม่เป็นบุคคลไร้ความสามารถหรือบุคคลเสมือนไร้ความสามารถ 

3.ต้องไม่เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออก จากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่ 

4.ต้องไม่เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษา ถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ

5.ต้องไม่เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการนิติบุคคลฯ เพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติ เสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี 

6.มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ในกรณีที่ผู้จัดการนิติบุคคลฯ เป็นนิติบุคคล ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลนั้นในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลฯ ต้องมีคุณสมบัติและไม่มีลักษณะต้องห้ามตามวรรคหนึ่งด้วย

การพ้นจากตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตามมาตรา 35/3

1.เสียชีวิตหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล 

2.ลาออก

3.สิ้นสุดระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง 

4.ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา 35/1 

5.ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติหรือกฎกระทรวงที่ออกตามความในพระราชบัญญัติ หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาจ้าง และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอนตามมาตรา 49 

6.ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้ถอดถอน

สรุป

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่บริหารงานนิติบุคคลภายในอาคารชุดให้การดำเนินงานเป็นไปได้อย่างราบรื่น และสอดคล้องกับกฎหมายและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดยังจะต้องสื่อสารและประชาสัมพันธ์กับลูกบ้าน และกับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ทุกคนเข้าใจและปฏิบัติตามหน้าที่และความรับผิดชอบของพวกเขา

คำถามที่พบบ่อย:

1. ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีความรู้ในด้านกฎหมายและเอกสารทางกฎหมายใดบ้าง?

คำตอบ: ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นต้องมีความรู้ในด้านสัญญาเช่าอาคารชุด กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุด เช่น กฎหมายแพ่ง กฎหมายอาญา กฎหมายทรัพย์สินทางปัญญา และองค์ความรู้ที่สามารถรับมือความขัดแย้ง

หากอ่านบทความแล้วมีคำถามหรือข้อสงสัยเพิ่มเติม สามารถสอบถามข้อมูลที่สำนักงานนิติฯ ที่โครงการหรือในแอป SMART World ได้เลยครับ