ค่าส่วนกลาง คือ อะไร?  

หลายๆ คนมักสงสัย ว่าค่าส่วนกลางคืออะไร ทำไมโครงการต้องเรียกเก็บทุกปีด้วยนะ ลูกบ้านคอนโดน่าจะคุ้นชินดีกับการจ่ายค่าส่วนกลาง เพราะจะมีคนกลางอย่าง “นิติบุคคล” ที่คอยดูแลเรื่องพัสดุ การจัดการขยะในแต่ละชั้นตึก ค่ายิมออกกำลังกาย และค่าสระว่ายน้ำ แต่สำหรับค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร จะเป็นค่าใช้จ่ายสิ่งสาธารณูประโภคต่าง ๆ ในอาณาเขตพื้นที่หมู่บ้าน ระดับการดูแลโครงการใหญ่มากขึ้น เช่น ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมดูแลรักษาถนนในเขตหมู่บ้าน ค่าบริการรถเก็บขยะ

ค่าส่วนกลาง คือ

ค่าส่วนกลาง (Common Fee) หรือ ค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคล เรียกเก็บจากลูกบ้านในโครงการ เพื่อนำไปดูแลและบริหารจัดการที่อยู่อาศัย ทั้งในพื้นที่ส่วนกลาง ฟิตเนส สระว่ายน้ำ รอบรถขยะ เพื่อสร้างความสะดวกสบายให้กับลูกบ้านในโครงการ ซึ่งคิดคำนวณตามอัตราส่วนขนาดพื้นที่ โดยจะอ้างอิงตาม พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มาตรา 18 

การจัดเก็บค่าส่วนกลางส่วนใหญ่มักจะคำนวณให้รายรับพอดีกับรายจ่าย ไม่ได้เรียกเก็บจนเหลือเป็นกำไรแต่อย่างใด โดยเจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางรวม 5 รายการดังนี้

1.ค่าภาษีอากร เฉพาะภาษีอากรที่จ่ายในนามของอาคารชุดและเกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้นทั้งนี้ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 

2.ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมซึ่งทุกห้องชุดจะได้รับประโยชน์เท่าเทียมกัน เช่น ค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บขยะมูลฝอย ค่าไฟฟ้าส่วนที่ให้ความสว่างแก่ตัวอาคารชุดนอกห้องชุด เช่น ระเบียงบันได พื้นที่จอดรถ ค่าจ้าง รปภ. ค่าจ้างดูแลรักษาความสะอาดส่วนที่อยู่ภายนอกห้องชุดทั้งหมด เป็นต้น 

3.ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่าไฟสำหรับเครื่องปรับอากาศที่อยู่นอกห้องชุด โทรทัศน์ในห้องล๊อบบี้ เครื่องมืออุปกรณ์ทำความสะอาดทรัพย์ส่วนกลาง ฯลฯ

4.ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ ค่าจ้างซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางเช่น ค่าซ่อมไฟฟ้าอาคารชุดส่วนที่อยู่นอกห้องชุด ค่าซ่อมเครื่องปั๊มน้ำ ฯลฯ

5.ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ ค่าใช้จ่ายต่างๆในการดำเนินกิจการของนิติบุคคล เช่น เงินเดือนจ้างพนักงานบริการเพิ่มเติม เครื่องใช้และอุปกรณ์ต่างๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดหรือคอนโด

ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการดำเนินการต่าง ๆ เหล่านี้ จะถูกคิดคำนวณให้สมาชิกในโครงการทุกหลังคาเรือนเฉลี่ยจ่ายหลังคาเรือนละเท่าๆ กัน เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลางในหมู่บ้านจัดสรร คิดเป็นเงิน 300,000 บาทต่อเดือน หากชุมชนบ้านจัดสรรมีจำนวนครัวเรือนทั้งหมด 500 ครัวเรือน แต่ละครัวเรือนจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางคิดเป็นเงินต่อเดือนเท่ากับ 300,000 หารด้วย 500 จะเท่ากับ 600 บาทต่อเดือน

ทั้งนี้หากค่ามีสาธารณูปโภคอื่น ๆ เยอะมากขึ้น ก็อาจจะมีค่าใช้จ่ายเป็นค่าส่วนกลางที่สูงขึ้นตามไปด้วย

นิติบุคคลเอาค่าส่วนกลางไปทำอะไรบ้าง

นิติบุคคล จะเป็นเหมือนตัวแทนจากผู้จัดสรรที่ดินหรือคณะกรรมการโครงการ ที่ถูกได้รับอนุญาตให้ทำหน้าที่ดำเนินการและต้องรับผิดชอบดูแลภายในโครงการ รวมไปถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ โดยเป็นบุคคลที่ไม่แสวงหากำไรมีหน้าที่เพียงดูแลสิ่งสาธารณูปโภคในโครงการให้เรียบร้อย ซึ่งเจ้าของร่วมสามารถตรวจสอบรายละเอียดการใช้จ่ายค่าส่วนกลางได้จากรายงานประจำปีของนิติบุคคล ซึ่งรายงานดังกล่าวจะต้องจัดทำขึ้นและจัดส่งให้เจ้าของร่วมทุกคนทราบประมาณช่วงไตรมาสแรกของทุกปี

หากเจ้าของร่วมมีข้อสงสัยหรือข้อร้องเรียนเกี่ยวกับการใช้เงินค่าส่วนกลาง สามารถแจ้งต่อนิติบุคคลได้ โดยนิติบุคคลมีหน้าที่ต้องชี้แจงข้อสงสัยหรือข้อร้องเรียนดังกล่าวให้เจ้าของร่วมทราบ นอกจากนี้ เจ้าของร่วมยังสามารถเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญประจำปีของนิติบุคคล เพื่อร่วมเสนอความคิดเห็นเกี่ยวกับการใช้เงินค่าส่วนกลางได้

โดยสรุปแล้ว เงินค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเจ้าของร่วมทุกคนมีหน้าที่ต้องชำระเพื่อให้โครงการสามารถดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกได้อย่างมีประสิทธิภาพ

หากอ่านบทความแล้วมีคำถามหรือข้อสงสัยเพิ่มเติม สามารถสอบถามข้อมูลที่สำนักงานนิติฯ ที่โครงการหรือในแอป SMART World ได้เลยครับ