คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด เป็นใคร?

ใครที่อาศัยอยู่ในคอนโดต้องเคยได้ยินคำนี้ในกลุ่มบทสนทนาลูกบ้านกันแน่ๆ  “คณะกรรมการ” คนเหล่านี้เป็นใคร ทำไมถึงเป็นคนที่มีสิทธิตัดสินใจเรื่องสำคัญในคอนโดได้? วันนี้นิติสมาร์ทจะมาอธิบายให้ฟังครับ รวมไปถึงใครที่เพิ่งเคยเป็นกรรมการโครงการครั้งแรก บทความนี้จะเป็นเหมือนคู่มือบอกเล่าการทำงาน บทบาทและอำนาจ ในการเป็นคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดครับ 

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด หรือที่รู้จักกันในชื่อ “คณะกรรมการคอนโด” คือ กลุ่มบุคคลที่ได้รับการแต่งตั้งหรือเลือกตั้งจากเจ้าของร่วมในอาคารชุด เพื่อทำหน้าที่ในการบริหารจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางร่วมกับทีมนิติบุคคล เพื่อดูแลอาคารชุดที่เป็นที่อยู่อาศัยของเราให้มีสภาพแวดล้อมที่ดี อำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในอาคารให้กับลูกบ้าน สร้างความเป็นระเบียบเรียบร้อยตามกฎหมาย ข้อบังคับ และระเบียบที่พักอาศัย คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจึงมีบทบาทสำคัญเสมือนเป็นตัวแทนลูกบ้านในการตัดสินใจและช่วยนิติบุคคลดำเนินงานต่างๆ ในโครงการอย่างมีประสิทธิภาพและโปร่งใส

การบริหารจัดการอาคารชุด

ประกอบด้วย

1. เจ้าของร่วม/ลูกบ้าน มีหน้าที่ มีมติแต่งตั้งคณะกรรมการในที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม
2. คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่ ควบคุม ดูแล ตรวจสอบ การจัดการงานนิติบุคคลอาคารชุด
3.  บริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่ ดำเนินงานบริหารอาคารชุดตามข้อบังคับ ตามมติคณะกรรมการ และมติที่ประชุมใหญ่

บทบาทและหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

การบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต้องตรวจสอบการทำงานของทีมนิติบุคคลในการดูแลและบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส พื้นที่สวนหย่อม ทางเดิน และพื้นที่จอดรถ เพื่อให้ผู้พักอาศัยสามารถใช้งานได้อย่างสะดวกและปลอดภัย การบำรุงรักษานี้รวมถึงการว่าจ้างพนักงานทำความสะอาด การซ่อมแซม และการปรับปรุงพื้นที่ต่างๆ

การจัดทำงบประมาณและการเงิน

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต้องตรวจสอบการทำงานของทีมนิติบุคคลในการจัดทำงบประมาณประจำปีสำหรับการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง รวมถึงการเก็บค่าบำรุงรักษาจากเจ้าของร่วม เงินที่ได้รับจะถูกใช้ในการดำเนินงานต่างๆ เช่น การจ้างบุคลากร การซ่อมแซม และการพัฒนาพื้นที่ส่วนกลาง คณะกรรมการต้องจัดทำรายงานการเงินและงบประมาณอย่างโปร่งใส และเปิดเผยให้เจ้าของร่วมทราบ 

การจัดการเรื่องร้องเรียนและข้อขัดแย้ง

เมื่อเกิดข้อร้องเรียนหรือข้อขัดแย้งระหว่างเจ้าของร่วม คณะกรรมการมีหน้าที่ในการจัดการและไกล่เกลี่ยปัญหาเหล่านั้นให้ได้ข้อยุติที่เป็นธรรม การจัดการเรื่องร้องเรียนต้องดำเนินการด้วยความโปร่งใสและยุติธรรม เพื่อสร้างความพึงพอใจและความเชื่อมั่นให้กับผู้พักอาศัย

การปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับ

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต้องตรวจสอบการทำงานของทีมนิติบุคคลในการทำหน้าที่ให้เป็นไปตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุด เช่น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด การปฏิบัติตามกฎหมายนี้รวมถึงการจัดการประชุมใหญ่สามัญและวิสามัญของเจ้าของร่วม การเลือกตั้งคณะกรรมการชุดใหม่ และการบันทึกข้อมูลและเอกสารต่างๆ

การติดต่อและสื่อสารกับลูกบ้าน

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต้องตรวจสอบการทำงานของทีมนิติบุคคลในการสื่อสารกับเจ้าของร่วมอย่างสม่ำเสมอ ทั้งในเรื่องของการบริหารจัดการ การแจ้งเตือนเรื่องสำคัญ และการให้ข้อมูลเกี่ยวกับกิจกรรมต่างๆ การสื่อสารที่ดีจะช่วยสร้างความเข้าใจและความร่วมมือระหว่างคณะกรรมการและเจ้าของร่วม

การแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

การแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะมีขึ้นครั้งแรกใน ภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดฯ หรือที่เรียกว่า “ประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ (เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม ผู้แทนโดยชอบธรรม หรือตัวแทนของนิติบุคคลฯ) เป็นผู้มีสิทธิอำนาจในการถูกแต่งตั้งเป็นคณะกรรมการ ซึ่งการแต่งตั้งเกิดขึ้นจากเจ้าของร่วมที่เข้าร่วมประชุมใหญ่และมีมติแต่งตั้ง ซึ่งคณะกรรมการฯ จะต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน โดยมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี เมื่อครบกำหนดตามวาระแล้วยังไม่มีการแต่งตั้งคณะกรรมการขึ้นใหม่ ให้กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไปจนกว่าจะมีกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่

กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้ ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระ หรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ในตำแหน่ง ให้ผู้ซึ่งได้รับแต่งตั้งดำรงตำแหน่งแทนหรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้แล้ว

ทั้งนี้ เมื่อมีการประชุมใหญ่แต่งตั้งคณะกรรมการแล้ว ให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ

บุคคลผู้มีสิทธิได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการบริหารอาคารชุด

1. เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม
2. ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี
3. ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน *ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม

คุณสมบัติของคณะกรรมการบริหารอาคารชุด

บุคคลได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการฯ ต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้

1. เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
2. เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการฯ หรือถอดถอนจากการเป็น ผู้จัดการนิติบุคคลฯ เพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติ เสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
3. เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือ เอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
4. เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้ กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ

อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการบริหารอาคารชุด

1. ควบคุม ดูแล ตรวจสอบ การจัดการงานนิติบุคคลอาคารชุด ตามมาตรา 38(1)
2. จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งทุกๆ หกเดือนเป็นอย่างน้อย ตามมาตรา 38(3)
3. จัดประชุมใหญ่สามัญประจำปี ตามมาตรา 42/1
4. จัดประชุมใหญ่วิสามัญประจำปี ตามมาตรา 42/2
5. กำหนดนโยบาย ออกกฎระเบียบ และมาตรการต่างๆ เพื่อให้การอยู่อาศัยในอาคารชุดเป็นไปตามขอบเขตของพระราชบัญญัติอาคารชุด
6. วินิจฉัย และแก้ปัญหาความขัดแย้งต่างๆ ที่เกิดขึ้นภายในอาคารชุด
7. ควบคุม อนุมัติการเบิกจ่าย การบริหารค่าใช้จ่ายต่างๆ และบริหารงบประมาณ
8. ควบคุม อนุมัติการจัดซื้อ จัดจ้าง จากภายนอก
9. แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน ตามมาตรา 38(2)
10. ประธานกรรมการเป็นผู้เรียกประชุมกรรมการ และในกรณีที่กรรมการตั้งแต่สองคนขึ้นไปร้องขอให้เรียกประชุมกรรมการ ให้ประธานกรรมการกำหนดวันประชุมภายในเจ็ดวันนับแต้วันที่ได้รับการร้องขอ (มาตรา 37/5)
11. หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

เป็นกรรมการบริหารอาคารชุด ได้ค่าตอบแทนไหม?

ในการดำรงตำแหน่งกรรมการ โดยปกติแล้วเป็นงานของจิตอาสา ซึ่งอาจไม่ได้มีค่าตอบแทนใดๆ ขึ้นอยู่กับว่าในที่ประชุมใหญ่สามัญ เจ้าของร่วมมีการลงคะแนนเสียงเรื่องค่าตอบแทนนี้หรือไม่ เนื่องจากเป็นการนำเงินค่าส่วนกลางมาใช้ ทั้งนี้ มีข้อดีคือ เป็นวิธีการหนึ่งที่จะช่วยทำให้เจ้าของร่วมท่านอื่นอยากเข้ามาทำหน้าที่นี้สลับผลัดเปลี่ยนกันมากขึ้นได้

แม้ว่างานของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะไม่ได้ค่าตอบแทน แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่างานนี้เป็นงานที่ต้องใช้ความเข้าใจปัญหาต่างๆ ของเจ้าของร่วม ความละเอียดในการตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคล ปัญหาอื่นๆ ที่ต้องแก้ไขและรับมืออีก เช่น ใช้ทรัพย์ส่วนกลางกันจนเสียหาย ปัญหาน้ำรั่วน้ำซึม ค่าไฟฟ้าส่วนกลางที่แพงเกินไป เงินค่าส่วนกลางที่เก็บเกินจริงส่วนต่างหายไป ยาม และแม่บ้านละเลยหน้าที่ ฯลฯ หากได้ผู้มีประสบการณ์และเป็นมืออาชีพอย่างนิติบุคคล SMART เข้ามาเป็นคนช่วยบริหารโครงการ ก็จะสามารถช่วยแบ่งเบาภาระคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดได้มากเลยครับ