ขั้นตอนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุด

อยากที่ทราบกันดีเกี่ยวกับหน้าที่ของ “นิติบุคคลหมู่บ้านหรืออาคารชุด” เป็นคนกลางที่คอยทำหน้าที่บริหารจัดการโครงการที่อยู่อาศัย ดูแลรักษาสาธารณูปโภค ความปลอดภัย และความสะอาดของหมู่บ้านหรืออาคารอย่างสม่ำเสมอแต่การจะมีนิติบุคคลดูแลโครงการของเรานั้นไม่ได้ทำได้เลยทันที โครงการที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องทำการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านหรืออาคารก่อนเริ่มปฏิบัติตามหน้าที่ ตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และกฎกระทรวงว่าด้วยการจัดตั้งการบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านหรืออาคาร เป็นขั้นตอนที่มีความซับซ้อนและต้องทำอย่างถูกต้อง เพื่อให้ทุกๆ คนในโครงการ ลูกบ้าน เจ้าของร่วม ได้รับกรรมสิทธิ์ และผลประโยชน์ที่เกี่ยวข้องร่วมกันอย่างเป็นธรรม ซึ่งในบทความนี้นิติบุคคล SMART จะมาเล่าถึงขั้นตอนทั้งหมดของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุด เพื่อให้คุณมีความเข้าใจและสามารถดำเนินการตามขั้นตอนได้อย่างถูกต้อง

ขั้นตอนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านหรืออาคาร

1. วางแผนเตรียมความพร้อมและศึกษาข้อมูล

ผู้จัดสรรที่ดินโครงการที่อยู่อาศัยควรเริ่มศึกษาจากกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายสมาคม, กฎหมายที่ดิน และกฎหมายสิ่งแวดล้อม เพื่อเตรียมความรู้และเข้าใจข้อกำหนด ข้อจำกัดเรื่อง รวมจัดการทำบัญชีทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ (ถ้ามี) ตามแผนผังและโครงการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต ประกอบด้วย เช่น ที่ดิน อาคาร ถนน ไฟฟ้า ประปา ท่อระบยน้ำ ระบบรักษาความปลอดภัย

2. จัดตั้งคณะกรรมการประจำโครงการ

คณะกรรมการโครงการจะเป็นผู้รับผิดชอบในการอนุมัติมขั้นตอนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดูแลโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกับนิติบุคคล การแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลจะมีขึั้นครั้งแรกภายในหกเดือน นับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคล หรือที่เรียกว่า “ประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ (เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม ผู้แทนโดยชอบธรรม หรือตัวแทนของนิติบุคคลฯ) บุคคลที่จะได้ขึ้นมาเป็นกรรมการโครงการจะต้องผ่านการแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา 44 กล่าวคือ ต้องไดรับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่ประชุม โดยมีองค์ประชุมไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ ของจํานวนคะแนนเสียงทั้งหมด

3. เตรียมเอกสารเพื่อยื่นจดทะเบียนนิติบุคคล

เพื่อให้ได้รับการลงทะเบียนเป็นนิติบุคคล จำเป็นต้องเตรียมเอกสารและข้อมูลที่จำเป็นต่อการยื่นขอลงทะเบียน เช่น

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของสมาชิกในคณะกรรมการ
• สำเนาทะเบียนบ้านของสมาชิกในคณะกรรมการ
• เอกสารแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคาร เช่น สัญญาเช่า, สัญญาซื้อขาย
• แผนที่แสดงตำแหน่งที่ดินหรืออาคาร
• เอกสารอื่น ๆ ที่จำเป็นตามที่กำหนดโดยกฎหมาย

4. ยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคล

ผู้จัดสรรที่ดินโครงการที่อยู่อาศัยต้องยื่นคำขอลงทะเบียนเป็นนิติบุคคลที่หน่วยงานที่รับผิดชอบที่กรมพัฒนาที่ดิน

5. รับการอนุมัติการจดทะเบียนนิติบุคคล

เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลเรียบร้อยแล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหรือห้องชุดทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลโครงการ กรณีที่ดินแปลงย่อยหรือห้องเช่าที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อ ให้ผู้ซื้อทรัพย์สินที่เป็นสมาชิกนิติบุคคลแล้ว แสดงหนังสือสัญญาซื้อ-ขายที่นิติบุคคล ณ สำนักงาน

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด เหมือนหรือต่างกันอย่างไร?

คุณสมบัติของผู้ขอจดทะเบียน

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ต้องมีมติจากผู้ซื้อที่ดินหรือเจ้าของอาคารจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ แต่นิติบุคคลอาคารชุด ต้องมีมติจากเจ้าของร่วมจำนวนไม่น้อยกว่าร้อยละห้าสิบของจำนวนห้องชุดตามแผนผังโครงการ

การกำหนดบทลงโทษกับผู้ค้างชำระค่าใช้จ่าย

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สามารถกำหนด “บทลงโทษ”กับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดินซึ่งค้างชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ เช่น สมาชิกค้างชำระเป็นเวลา 1 เดือน จะต้องชำระค่าปรับ ค้างชำระเป็นเวลา 3 เดือน สมาชิกอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภค และค้างชำระเป็นเวลา 6 เดือน อาจถูกประกาศรายชื่อค้างชำระให้บรรดาสมาชิกภายในนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ทราบ และอาจถูกอายัดโฉนดที่ดินของตนเองโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” เป็นต้น

นิติบุคคลอาคารชุดก็สามารถกำหนด “บทลงโทษ”กับเจ้าของร่วม หรือผู้พักอาศัยซึ่งค้างชำระค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภคภายในห้องชุด การระงับการจ่ายค่าสาธารณูปโภคให้แก่ห้องชุดค้างชำระ รวมทั้งสามารถติด “เบี้ยปรับ”ชำระล่าช้าตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

หนี้ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และ ค่าส่วนกลางของเจ้าของร่วม กฎหมายทั้งสองฉบับกำหนดให้เป็น “หนี้บุริมสิทธิ์” ลำดับการจำนอง เช่นเดียวกัน

ตัวแทนสมาชิก ในฐานะ “คณะกรรมการ”

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนดให้มีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เป็นตัวแทนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยได้รับเลือกตั้ง โดยอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรองรับ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ และวาระการดำรงตำแหน่งตามข้อบังคับ ซึ่งได้รับการจดทะเบียนโดยพบกับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน

นิติบุคคลอาคารชุด ก็สามารถกำหนดให้มี “คณะกรรมการควบคุมการจัดการ” ได้เช่นเดียวกัน โดยเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วม ซึ่งได้รับเลือกตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเช่นเดียวกัน

ประโยชน์ของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านหรืออาคาร

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านหรืออาคาร มีประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของอาคาร ดังนี้

• เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของอาคารไม่ต้องดูแลรักษาสาธารณูปโภคด้วยเอง
• โครงการที่อยู่อาศัยมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย
• มีคนกลางที่คอยช่วยส่วนร่วมในการแก้ไขปัญหาของหมู่บ้านหรืออาคาร

สรุป

นิติบุคคลล้วนมีประโยชน์กับผู้อยู่อาศัย เพราะทำให้ระบบจัดการภายในโครงการมีความเป็นระบบระเบียบมากขึ้น ลดปัญหาความจุกจิกและไม่เป็นระเบียบ นอกจากนั้นนิติบุคคลยังช่วยให้ผู้อยู่อาศัยเกิดความมั่นใจในเรื่องของความปลอดภัย และยังช่วยดูแลสถานที่ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์ รวมไปถึงปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้นไปอีกด้วยครับ