ทำความรู้จักกับ “นิติคอนโด” หรือ นิติบุคคลอาคารชุด

นิติคอนโด คือ องค์กรหรือบุคคลที่ทำหน้าที่ดูแลอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม โดยประกอบด้วยเจ้าของห้องชุดทุกคนในโครงการเป็นผู้ร่วมก่อตั้งและบริหารจัดการ โดยมีหน้าที่หลักในการดูแลรักษาและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม รวมถึงการอำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม หน้าที่หลักๆ ของนิติคอนโดมีดังนี้

1.ดูแลรักษาและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด ได้แก่ สิ่งปลูกสร้าง สาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ลิฟต์ ลานจอดรถ สวนสาธารณะ เป็นต้น นิติคอนโดมีหน้าที่ในการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางเหล่านี้ให้อยู่ในสภาพดีและพร้อมใช้งานอยู่เสมอ เช่น ซ่อมแซมสิ่งก่อสร้างที่ชำรุด บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ใช้งานได้ตามปกติ เป็นต้น

2.อำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่อาศัย นิติคอนโดมีหน้าที่อำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด เช่น การจัดเก็บขยะ การรักษาความปลอดภัย ให้บริการด้านสาธารณูปโภค เป็นต้น

3.บริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง นิติคอนโดมีหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น การจัดเก็บค่าส่วนกลาง การจัดทำงบประมาณประจำปี เป็นต้น

4.กำหนดระเบียบข้อบังคับ นิติคอนโดมีหน้าที่กำหนดระเบียบข้อบังคับต่างๆ เกี่ยวกับการอยู่อาศัยในอาคารชุด เช่น กฎระเบียบการใช้พื้นที่ส่วนกลาง กฎระเบียบการรักษาความสะอาด เป็นต้น

ตัวอย่างภารกิจที่นิติบุคคลคอนโดต้องดำเนินการ

• ตรวจสอบสภาพทรัพย์สินส่วนกลางและซ่อมแซมส่วนที่ชำรุด
• บำรุงรักษาสาธารณูปโภค เช่น ระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า ระบบลิฟต์ เป็นต้น
• จัดการเรื่องขยะและสิ่งแวดล้อม
• ให้บริการรักษาความปลอดภัย
• ให้บริการด้านสาธารณูปโภค เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า อินเทอร์เน็ต เป็นต้น
• ดำเนินงานตามระเบียบข้อบังคับของอาคารชุด
• จัดการเรื่องร้องเรียนและข้อพิพาทระหว่างลูกบ้าน
• จัดทำรายงานประจำปีเกี่ยวกับการดำเนินงานของนิติคอนโด

ซึ่งลูกบ้านทุกคนควรปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับของอาคารชุด และมีส่วนร่วมในการเลือกกรรมการนิติคอนโด เพื่อช่วยกันดูแลรักษาและบริหารจัดการอาคารชุดให้อยู่ในสภาพดีและน่าอยู่อาศัย

ปัญหาภายในนิติคอนโดพบบ่อย

นิติคอนโดมีหน้าที่มากมายในการดูแลรักษาและบริหารจัดการอาคารชุด ซึ่งอาจทำให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมาได้ ปัญหาที่นิติคอนโดมักจะเจอมีดังนี้

ปัญหาด้านงบประมาณ งบประมาณสำหรับการดูแลรักษาและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดมีจำกัด ซึ่งอาจไม่เพียงพอต่อความต้องการ เช่น ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมสิ่งก่อสร้างที่ชำรุด ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เป็นต้น

ปัญหาด้านความขัดแย้งระหว่างลูกบ้าน ความขัดแย้งระหว่างลูกบ้านอาจเกิดขึ้นได้ เช่น ความขัดแย้งเรื่องการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ความขัดแย้งเรื่องค่าส่วนกลาง ผลกระทบบางอย่างที่ส่งผลถึงลูกบ้านท่านอื่น เป็นต้น

ปัญหาด้านการบริหารจัดการ การบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางอาจไม่มีประสิทธิภาพ เช่น การจัดเก็บค่าส่วนกลางไม่ถูกต้อง ไม่มีการจัดทำงบประมาณประจำปี เป็นต้น

นอกจากหน้าที่หลักข้างต้นแล้ว นิติคอนโดอาจมีหน้าที่อื่นๆ เพิ่มเติม เช่น การจัดหาและบริหารจัดการบริการต่างๆ ให้กับลูกบ้าน เช่น บริการนิติบุคคล บริการรักษาความปลอดภัย บริการทำความสะอาด เป็นต้น

เราจำเป็นต้องมีนิติคอนโดไหม?

ตอบได้ว่า จำเป็น ตามกฎหมายนิติกรรมและสัญญา พ.ศ. 2545 กำหนดให้อาคารชุดต้องมีนิติบุคคล (นิติคอนโด) คือ นิติบุคคลที่เกิดจากเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดร่วมกันจัดตั้งขึ้น เพื่อทำหน้าที่ดูแลรักษาและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด ถือว่า เป็นบทบาทสำคัญในการดูแลลูกบ้านให้เป็นระเบียบเรียบร้อยมากขึ้น

หากไม่มีนิติคอนโด เจ้าของห้องชุดจะต้องร่วมกันรับผิดชอบในการดูแลรักษาและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมด ซึ่งอาจทำให้เจ้าของห้องชุดต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น และอาจทำให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา เช่น เจ้าของห้องชุดบางรายอาจไม่ปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับ ส่งผลให้ทรัพย์สินส่วนกลางเสื่อมสภาพหรือเกิดปัญหาความปลอดภัยได้

โดยสรุปแล้ว นิติคอนโดมีบทบาทสำคัญในการดูแลรักษาและบริหารจัดการอาคารชุด เพื่อให้อาคารชุดอยู่ในสภาพดีและน่าอยู่อาศัย ซึ่งส่งผลดีต่อผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดทุกคน

หากอ่านบทความแล้วมีคำถามหรือข้อสงสัยเพิ่มเติม สามารถสอบถามข้อมูลที่สำนักงานนิติฯ ที่โครงการหรือในแอป SMART World ได้เลยครับ