ถนนในหมู่บ้านจัดสรรเป็นของใครและใครที่ต้องดูแล

หมู่บ้านจัดสรร ซึ่งพบเห็นกันในเขตเมืองและชานเมือง มีความแตกต่างจากหมู่บ้านหรือชุมชนที่มีคนอยู่อาศัยรวมกันเช่นหมู่บ้านหรือชุมชนในอดีตอยู่มาก หมู่บ้านจัดสรรในเขตเมืองและชานเมืองเกิดขึ้นจากการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในเขตเมืองและเขตชานเมืองในราว 20 ปีที่ผ่านมา ผู้คนอพยพจากต่างถิ่นเข้ามาทำงานและอาศัยอยู่ในเขตเมืองและชานเมืองเป็นจำนวนมากจนขาดแคลนที่อยู่อาศัย กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการลงทุนสร้างบ้านจัดสรรนำออกแบ่งขายให้แก่ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย โดยการกว้านซื้อที่ดินรวมกันเป็นผืนใหญ่ แล้วนำมาจัดสรรแบ่งออกเป็นแปลง ๆ สร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินตามจำนวนที่ดินที่จะจัดสรร ขายแก่ผู้ที่มีความต้องการเป็นหลัง ๆ ไป 

การดำเนินธุรกิจบ้านจัดสรรอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมาย (พรบ.จัดสรรที่ดิน 2543) ที่เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรจะต้องเป็นผู้ได้รับอนุญาตและจะต้องจัดให้มีสิ่งสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า น้ำประปาและพื้นที่ถนนหนทางภายในหมู่บ้านจัดสรรเข้าถึงทุกครัวเรือน ด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของโครงการเอง และต้องสงวนพื้นที่นั้นไว้เป็นพื้นที่ส่วนกลางให้สมาชิกในโครงการบ้านจัดสรรทุกคนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ภายหลังการจัดสรรเสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว เจ้าของโครงการหากไม่ประสงค์จะเป็นผู้ดูแลบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางด้วยตัวเอง ก็ต้องดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นเพื่อทำหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาสิ่งสาธารณูปโภคและถนนหนทางที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางเหล่านั้นต่อจากเจ้าของโครงการ เนื่องจากพื้นที่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรถือเป็นพื้นที่ส่วนบุคคล ที่รัฐจะไม่เข้าไปยุ่งเกี่ยวด้วยนอกจากจะมีการร้องขอจากโครงการหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ เข้ามา 

โครงการหมู่บ้านจัดสรรตั้งขึ้นภายใต้บังคับของกฎหมาย พรบ.จัดสรรที่ดิน 2543 เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรก่อนทำการจัดสรรที่ดินพร้อมบ้านพักอาศัยเพื่อนำออกแบ่งขาย ต้องดำเนินการออกแบบโครงการหมู่บ้านจัดสรรและขออนุญาตทำโครงการหมู่บ้านจัดสรรจากภาครัฐก่อน เมื่อได้รับอนุญาตแล้วจึงจะดำเนินการสร้างบ้านจัดสรรและนำออกขายได้ ซึ่งภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรกฎหมายยังบังคับอีกว่าเจ้าของโครงการซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิที่ดินในโครงการทั้งหมดต้องจัดแบ่งที่ดินในโครงการเพื่อทำเป็นถนนหนทางเข้าสู่ตัวบ้านพักอาศัยที่จะนำออกขายได้ทุกหลังคาเรือน ซึ่งแน่นอนว่าภายในโครงการจะมีพื้นที่ที่ประกอบด้วยพื้นที่ที่สามารถจัดสรรขายได้กับพื้นที่ถนนหนทางที่ไม่สามารถขายได้   

ภายหลังการขายที่ดินและบ้านจัดสรรในโครงการเสร็จสิ้น พื้นที่บ้านจัดสรรที่ขายได้ก็จะเปลี่ยนมือจากเจ้าของโครงการไปเป็นของเจ้าของใหม่ที่เป็นผู้ซื้อและเป็นพื้นที่ส่วนบุคคลของผู้ซื้อ สิ่งที่เหลืออยู่คือพื้นที่ถนนหนทางที่ไม่สามารถขายได้ ซึ่งต้องคงความเป็นถนนหนทางและเป็นพื้นที่ส่วนกลางให้สมาชิกผู้อยู่อาศัยในโครงการหมู่บ้านจัดสรรทุกคนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันตลอดไป อย่างไรก็ตาม หากพื้นที่ถนนหนทางซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนกลางยังเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการอยู่ เจ้าของโครงการย่อมต้องมีหน้าที่รับผิดชอบเสียค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาและซ่อมบำรุง แม้ว่าจะไม่สามารถนำไปขายหรือทำประโยชน์อื่นใดได้อีกแล้วก็ตาม ครั้นเมื่อจะโอนให้แก่หมู่บ้านจัดสรรก็ไม่สามารถโอนได้ เนื่องจากหมู่บ้านจัดสรรไม่ใช่บุคคลหรือนิติบุคคลที่จะรับโอนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้ 

ปัญหาว่าถนนหนทางที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางในโครงการหมู่บ้านจัดสรรเป็นของโครและใครควรเป็นผู้ดูแล พื้นที่ถนนหนทางในโครงการหมู่บ้านจัดสรร หากพิจารณาจากความเป็นมาดังกล่าวและหากยังไม่มีการจัดการใด ๆ มาก่อน ย่อมต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการที่เป็นเจ้าของที่ดินเดิมและต้องมีหน้าที่ดูแลรักษาและซ่อมบำรุงแบกรับภาระค่าใช้จ่ายส่วนนี้ตลอดไป กฎหมาย พรบ.จัดสรรที่ดิน เปิดช่องให้เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรสามารถตั้งนิติบุคคลขึ้นมาใหม่แยกต่างหากจากเจ้าของโครงการเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ถนนหนทางและพื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ ของโครงการบ้านจัดสรร โดยสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรเลือกตั้งสมาชิกของตนเองเข้ามาทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามข้อบังคับของหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนจัดตั้ง ทั้งนี้ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ตั้งขึ้น พรบ. จัดสรรที่ดิน ยังให้สิทธินิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีสิทธิที่จะเรียกเก็บค่าบริหารจัดการดูแลพื้นที่ส่วนกลางเอาจากสมาชิกผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิร่วมกันตามสัดส่วนได้อีกด้วย ทั้งนี้ ภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการที่ได้รับการเลือกตั้งจากสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรให้เข้ามาทำหน้าที่บริหาร 

การมีบริษัทบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ถนนหนทางและพื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ จากเจ้าของโครงการเดิมและนำไปบริหารจัดการ จะเกิดประโยชน์แก่ทุกฝ่าย ทั้งฝ่ายเจ้าของโครงการเดิมที่ไม่ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาตลอดไป และฝ่ายสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน ได้ใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลางในสภาพที่มีผู้ดูแลและบริหารจัดการให้คงความสมบูรณ์ไม่ชำรุดทรุดโทรม ส่งเสริมให้เกิดภาพลักษณ์ที่ดีแก่โครงการหมู่บ้านจัดสรร ผู้คนที่ได้พบเห็นอยากเข้ามาอยู่อาศัย เกิดมูลค่าเพิ่มของสินทรัพย์ในโครงการหมู่บ้านจัดสรรในภาพรวม คุ้มค่ากับเงินค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายเป็นค่าบริหารจัดการของนิติบุคคลหมู่จัดสรรที่เป็นตัวแทนของสมาชิกเลือกกันเข้ามาบริหาร

ทุกโครงการหมู่บ้านจัดสรร ไม่ว่าจะตั้งอยู่ ณ ที่ใด ปัจจุบันจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและเข้ารับโอนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางและเป็นผู้บริหารจัดการดูแลพื้นที่ส่วนกลางที่เหล่าสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรทุกคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิร่วมกัน ซึ่งนอกจากจะทำหน้าที่ดูแลและบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางแล้ว ยังดูแลสิ่งสาธารณูปโภคอื่น ๆ ของพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา การดูแลรักษาความสะอาดและความปลอดภัยในพื้นที่โครงการ ซึ่งค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น สมาชิกทุกคนร่วมกันออกจ่ายตามสัดส่วนการถือครองที่ดินในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ตามเงื่อนไขการจ่ายที่มีการตกลงกันในที่ประชุมสมาชิกหมู่บ้านจัดสรร

ติดต่อเรา

    *
    *
    *