Why do leading condos employ management companies?

In Bangkok, you will find several world-class condos that could compete with the best in any other major city around the world. The trend and demand for upmarket condos are increasing, but naturally, those looking to purchase these properties demand not only that it is well constructed, but that it is well managed now and in the future. As such, when many of the buildings are handed over to the juristic committees, there is a recommendation that a professional management team is put in place.

In recent years we have witnessed a trend for condos in Bangkok to employ professional management companies to take on the day-to-day running of condos. While committees may have people who would like to hire, this can often be down to nepotism or favouritism rather than because they are confident that they can do the job. With a professional management company, you can benefit from independence and no conflicts of interest. It is purely a business relationship and one which benefits all parties. Here are some of the reasons why.

1. Experience

Professional management teams are blessed with a wealth of experience and often newly instated management teams will be a combination of people with years of experience as well as those who are learning the role. The training that they will have received will be of the highest order meaning that everyone knows precisely what their part is and what is expected of them. They will also have dealt with a vast array of problems and situations in the past meaning that when things do go wrong, and they inevitably will, they know exactly what to do.

2. Support teams

Professional companies will have access to a wide range of support teams. It may be maintenance contractors with whom they have negotiated favourable contracts, replacement office staff or security guards. Whatever, additional services may be required, they will know who to call upon. As they will offer similar services in other buildings, they will already have negotiated competitive rates with organisations and individuals they trust. Often just the name of the management company can hold some sway in negotiations with a group having far more power and influence than any individual.

3. Independence

As we touched upon in the introduction, the fact that they employed on a business relationship basis means that if something does going wrong, it can be dealt with accordingly without concerns about upsetting anyone or misplaced loyalty. Reports should be frequently requested by committees, and the managers should, in turn, provide them. While the condo is your home, it should also be run like a business to ensure that it can be enjoyed now and in the future. When standards start to slip, it can be tough to reverse the trend.

4. Trusted – proven track record

The use of professional management teams has become increasingly common, and as such most companies will have a proven track record. It means that you can request references as well as having information on which you can carry out due diligence. While what has happened in the past does not necessarily mean that it is something that will happen in the future, it is a good indicator. It is worth considering that these organisations will also be concerned about their own reputation, which will result in the high levels of services continuing. Once again, this is something that will be mutually beneficial as the management company will hope to gain more custom via referrals.

5. Professionalism

Professionalism will come as standard with these types of business. It should be expected that all senior management will speak a good standard of English, be appropriately dressed and know how to conduct themselves in the correct manner. A certain level of computer literacy should also be expected with the necessary checks and balances in place. Most will adopt a clocking system, and it should be evident that the building is run very much akin to a busy office. Management teams are employed by the committee, who in turn represent the residents, and this chain of command should be apparent.

6. Cost

One of the main reasons why some condos decide not to use management teams is because they have the preconceived idea that they will be expensive. In reality, while initial costs may be more, there will be far more significant savings to be made via their connections and support network. They will also mean that less time is wasted by the committee interviewing and making decisions on staffing. Unfortunately staff turnover in many condos is high. However, this is less noticeable in condos run by companies rather than a series of individuals.

7. Convenience

As touched upon in the point above, professional management teams are convenient as they deal with problems that would otherwise be the responsibility of the committee who may be well-meaning but lack practical knowledge. All staffing issues and the general day-to-day running of the condo will be the management team’s responsibility. They will more than likely have contingency plans in place for most eventualities. The leaders will also have the support network that they can call upon if required.

8. Integrity and Reputation

If you are a landlord in an upmarket and you are searching for more prestigious tenants, the fact that the building is professionally maintained may make your unit more appealing. A senior business professional does not want to be concerned about unruly neighbours or problems with communal facilities; they will expect them to appropriately managed or maintained. Once again, it is a scenario where the name of the management company alone may carry some weight and give potential tenants the confidence to sign contracts.

9. Contact Us

If you are a member of a committee or a juristic person and would like more information on property management in Bangkok, including retail management, Smart Service has all the services that you need. You can call us on +66 (0) 2261 7788, email on [email protected] or you can contact us directly via our website. We look forward to hearing from you and being of further service.

Lastest Update

คอนโดที่อนุญาตให้มีสัตว์เลี้ยงได้ เป็นมติของใครที่จะอนุญาตให้เลี้ยงได้

สัตว์เลี้ยงเป็นอะไรที่หลายคนชื่นชอบ โดยเฉพาะสัตว์เลี้ยงตัวเล็ก ๆ อย่างสุนัขหรือแมว มีการเลี้ยงกันอย่างแพร่หลายในที่พักอาศัย เหตุที่หลายคนชื่นชอบเลี้ยงสัตว์เลี้ยง อาจมาจากสัตว์เลี้ยงตัวเล็ก ๆ เหล่านี้ มีความน่ารักและเป็นสิ่งมีชีวิต สามารถตอบสนองอารมณ์ความรู้สึกของผู้เลี้ยงให้เพลิดเพลินและคลายความเหงาหงอยไปได้ สัตว์เลี้ยงบางตัวฉลาดแสนรู้ สร้างความน่าหลงใหลให้แก่ผู้เป็นเจ้าของสัตว์เลี้ยงยิ่งนัก เจ้าของสัตว์เลี้ยงบางคนถึงกับเอามานอนด้วยทุกคืนก็มี อย่างไรก็ตาม อารมณ์และความรู้สึกนึกคิดของคนแต่ละคน ต่างจิตต่างใจ มีคนชอบก็จะมีคนไม่ชอบด้วยเช่นกัน บางคนอาจจะรู้สึกว่าสัตว์เลี้ยงเป็นอะไรที่น่ารำคาญ ส่งเสียงดังรบกวน เป็นพาหะน้ำเชื้อและสกปก มูลอุจาระส่งกลิ่นเหม็น อะไรทำนองนี้  เป็นต้น

ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม คือที่อยู่อาศัยที่คนจำนวนมากมาอาศัยอยู่รวมกัน แม้จะอยู่แยกห้องกันห้องใครห้องมัน แต่ก็อยู่ในอาคารเดียวกัน ใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน ตั้งแต่ พื้นที่จอดรถ พื้นที่สวนหย่อม นั่งเล่นหรือออกกำลังกาย พื้นที่ทางขึ้นลงอาคาร ตลอดจนพื้นที่ทางเดินสู่ประตูห้องแต่ละห้อง แน่นอนว่าลักษณะของคอนโด ไม่สามารถให้ผู้อาศัยคนใดคนหนึ่งใช้ประโยชน์สิ่งอำนวยความสะดวกภายในคอนโดได้อย่างเป็นส่วนตัวเพียงผู้เดียวได้ นอกจากพื้นที่ภายในห้องของใครของมันเท่านั้น ดังนั้น การใช้พื้นที่ที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน จำเป็นต้องแบ่งปันกัน ใช้ประโยชน์ร่วมกันภายใต้กฎระเบียบที่กำหนดไว้ การนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในคอนโด ทุกโครงการคอนโดต้องมีข้อกำหนดอย่างชัดเจน ว่าจะอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้มีการเลี้ยงสัตว์เลี้ยง ถ้าอนุญาตกำหนดขอบเขตและเงื่อนไขการอนุญาตไว้แค่ไหน อย่างไร คอนโดจะออกระเบียบเพื่อให้สิทธิอะไรแก่สมาชิกกลุ่มหนึ่ง จำเป็นต้องคำนึงถึงการรักษาสิทธิของสมาชิกอีกกลุ่มหนึ่งด้วยเช่นกัน   

การบริหารจัดการคอนโด และอำนาจในการบริหารคอนโด

ที่พักอาศัยประเภทคอนโด เป็นที่พักอาศัยที่มีกฎหมายควบคุมไว้เป็นการเฉพาะ (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551) ตั้งแต่การเริ่มต้นโครงการไปตลอดจนการบริหารจัดการภายหลังโครงการแล้วเสร็จและเปิดให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัย ซึ่งเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมนับแต่ที่มีคนเข้าอยู่อาศัย จะต้อง


ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน เป็นเงินที่คณะกรรมการหมู่บ้านเรียกเก็บจากลูกบ้าน เพื่อนำมาเป็นค่าใช้จ่ายสิ่งสาธารณูประโภคต่าง ๆ ในอาณาเขตพื้นที่หมู่บ้านที่ลูกบ้านมีสิทธิใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมดูแลรักษาถนนหนทางในเขตหมู่บ้าน ค่าน้ำประปา ไฟฟ้าของพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบริการเก็บขยะ รักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบริการดูแลรักษาความปลอดภัยในเขตหมู่บ้าน เหล่านี้เป็นต้น สงสัยกันหรือไม่ว่า คณะกรรมการหมู่บ้านเป็นใคร มาจากไหน ทำไมถึงมีอำนาจเก็บเงินค่าส่วนกลางจากลูกบ้าน แล้วลูกบ้านจะขอไม่จ่ายได้หรือไม่ หรือถ้าจ่ายแล้ว ลูกบ้านยังมีสิทธิในเงินค่าส่วนกลางจำนวนนั้นอยู่หรือไม่


คำว่าหมู่บ้าน เราอาจคุ้นเคยกับคำว่าหมู่บ้านทั่ว ๆ ไป ทั้งในเขตเมืองและเขตชนบท มีลักษณะเป็นอาณาเขตพื้นที่ ที่มีบ้านและมีคนอยู่อาศัย มีจำนวนบ้านหลายหลังรวมกันขึ้นเป็นชุมชน มีทั้งชุมชนเก่าในอดีตและชุมชนใหม่ในปัจจุบัน การขยายตัวของประชากรที่เพิ่มมากขึ้น ชุมชนเก่าเกิดความแออัด คนในชุมชนเก่ามีความต้องการขยับขยายไปหาชุมชนใหม่อยู่เป็นจำนวนมาก จึงเกิดมีนักธุรกิจและนักลงทุนจำนวนหนึ่ง หันมาลงทุนทำธุรกิจโครงการบ้านจัดสรร เพื่อจำหน่ายบ้านพร้อมที่ดินให้แก่ผู้ต้องการขยับขยายออกจากชุมชนเก่า ซึ่งโครงการบ้านจัดสรรหนึ่งโครงการจะมีบ้านตั้งแต่ 10 หลังคาเรือนขึ้นไป และอาจมีมากถึง 100 หรือ 1,000 หลังคาเรือนก็เป็นได้ เมื่อมีคนเข้าซื้อและเข้ามาอยู่อาศัยรวมกันจำนวนมาก ก็จะเกิดเป็นชุมชนใหม่ ซึ่งชุมชนใหม่เหล่านี้ เกิดขึ้นจากการดำเนินการของผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานภาครัฐ ภายใต้การกำกับและควบคุมโดยกฎหมาย พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และต้องดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายด้วย

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และค่าส่วนกลาง 

ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่ายบ้านพร้อมที่ดิน โดยกฎหมาย พ.ร.บ จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต จะต้องดำเนินการและต้องรับผิดชอบดูแลอะไรต่าง ๆ หลายประการบนพื้นที่ดินที่จัดสรร ซึ่งที่ดินและบ้านในโครงการบ้านจัดสรรที่จำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อแยกโฉนดที่ดินเป็นแปลง ๆ แล้ว ก็เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบดูแลกันเองพื้นที่ของใครของมัน อย่างไรก็ตามในอาณาบริเวณโครงการหมู่บ้านจัดสรร ยังมีพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ถนนหนทางภายในโครงการ สวนหย่อม สวนพักผ่อน สนามเด็กเล่น ตลอดจนการดูแลรักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง การดูแลรักษาความปลอดภัยภายในอาณาเขตหมู่บ้านจัดสรร ล้วนจำเป็นต้องมีการดูแล ซ่อมแซม บำรุง รักษา พ.ร.บ. จัดสรรที่ดินกำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต ต้องรับผิดชอบจัดการดูแลค่าใช้จ่ายเหล่านี้ 

เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรร ส่วนใหญ่เมื่อปิดการขายโครงการแล้ว แน่นอนว่าไม่อยากจะดูแลและรับผิดชอบค่าใช้จ่าย ดูแล รักษา ทรัพย์สินส่วนกลางตลอดไป ทางเลือกของเจ้าของโครงการ มีอยู่ 2 ทางเลือก คือ 1 บริจาคพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นพื้นที่สาธารณะ หรือ 2 ให้สมาชิกลูกบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลโดยมีคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นมาบริหารพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าวสามารถเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายเอาจากสมาชิกในหมู่บ้านเฉลี่ยตามสัดส่วนจำนวนการถือครองของแต่ละบ้าน ซึ่งเงินส่วนนี้ เรียกกันว่า “ค่าส่วนกลาง” มีผลผูกพันทุกครัวเรือนจะต้องจ่ายเท่า ๆ กันตามสัดส่วนการถือครองที่ดิน 

ดังนั้นใครก็ตามที่ไปซื้อบ้านและที่ดินที่จัดสรรภายใต้ พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางตามกฎหมาย เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุง ดูแล รักษา พื้นที่ส่วนกลาง ในกรณีหากสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรไม่ยอมให้มีการตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร เพราะไม่อยากจะเสียเงินค่าส่วนกลาง ก็จะกลายเป็นการผลักดันให้เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรร ใช้ทางเลือกบริจาคพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นที่สาธารณะที่ทุกคนก็มีสิทธิเข้ามาใช้ได้แม้เป็นบุคคลภายนอก แน่นอนว่าจะต้องสร้างความเดือดร้อนให้แก่สมาชิกหมู่บ้านหากมีคนนอกเข้ามาแย่งการใช้ประโยชน์บนพื้นที่ส่วนกลางที่พวกเขาเป็นเจ้าของร่วมกัน สมาชิกลูกบ้านส่วนใหญ่จึงพอใจที่จะจ่ายค่าส่วนกลางกันมากกว่า  


นิติบุคคลบ้านจัดสรร กำหนดให้เป็นนิติบุคคลที่ไม่แสวงหากำไร และได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีรายได้ให้แก่รัฐ ดังนั้นคณะกรรมการนิติบุคคลจึงมีหน้าที่เพียงดูแลสิ่งสาธารณูปโภคในโครงการบ้านจัดสรร ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย ถนนหนทางไม่ชำรุดทรุดโทรม มีน้ำประปา ไฟฟ้าให้แสงสว่างในพื้นที่ส่วนกลาง ดูแลความสะอาดเก็บขยะมูลฝอย และดูแลความปลอดภัยในพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการดำเนินการต่าง ๆ เหล่านี้ จะถูกคิดคำนวณให้สมาชิกในชุมชนโครงการบ้านจัดสรรทุกหลังคาเรือนเฉลี่ยจ่ายหลังคาเรือนละเท่าๆ กัน เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลางในหมู่บ้านจัดสรร คิดเป็นเงิน 300,000 บาทต่อเดือน หากชุมชนบ้านจัดสรรมีจำนวนครัวเรือนทั้งหมด 500 ครัวเรือน เท่ากับว่าแต่และครัวเรือนจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางคิดเป็นเงินต่อเดือนเท่ากับ 300,000 หารด้วย 500 จะเท่ากับ 600 บาทต่อเดือน อย่างนี้เป็นต้น อย่างไรก็ตาม ชุมชนบ้านจัดสรรบางแห่งอาจมีสาธารณูปโภคอื่น ๆ เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ก็อาจจะมีค่าใช้จ่ายเป็นค่าส่วนกลางที่สูงขึ้นตามไปด้วย และก็เป็นค่าส่วนกลางที่ทุกบ้านถูกบังคับให้ต้องจ่ายไม่ว่าตนจะใช้ประโยชน์หรือไม่ก็ตาม หากไม่จ่าย ก็จะนำไปสู่การถูกคณะกรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรรใช้มาตรการบังคับอื่น ๆ และแรงสุดก็อาจนำไปสู่การฟ้องร้องต่อศาลเพื่อให้ศาลบังคับให้ และบ้านอาจต้องตกอยู่ในสภาพของการถูกบังคับคดีขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ค่าส่วนกลางก็เป็นได้ 


มาถึงตรงนี้ น่าจะทราบกันดีแล้วว่า ค่าส่วนกลาง มีที่มาที่ไปอย่างไร ค่าส่วนกลางที่ลูกบ้านหมู่บ้านจัดสรรจ่ายออกไปให้แก่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรทุกเดือนหรืออาจเป็นรายปี มีวัตถุประสงค์เพื่อนำไปจ่ายเป็นค่าซ่อมบำรุง ดูแล รักษาสิ่งสาธารณูปโภคพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน ค่าบริการดูแลรักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง และค่าบริการรักษาความปลอดภัยหมู่บ้าน เป็นเงินเฉลี่ยจ่ายตามสัดส่วนการถือครองพื้นที่ของสมาชิกแต่ละครัวเรือน 

ไม่ว่ากรณีใด ๆ ลูกบ้านไม่มีสิทธิ์จะเรียกร้องเอาเงินค่าส่วนกลางคืนได้ คงมีสิทธิแต่เพียงเรียกร้องให้คณะกรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรร ซ่อมบำรุง ดูแล รักษา หมู่บ้านให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อย ให้สมาชิกในหมู่บ้านจัดสรร อยู่กันอย่างร่มเย็นเป็นสุข ใช้ประโยชน์จากพื้นที่ส่วนกลางได้สูงสุด สมกับเงินค่าส่วนกลางที่สมาชิกได้เฉลี่ยจ่ายให้ หากคณะกรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรรไม่สามารถบริหารจัดการให้ดีได้ ลูกบ้านสมาชิกบ้านจัดสรร ก็มีสิทธิเรียกประชุมสมาชิกหมู่บ้าน ลงมติให้ปลดกรรมการชุดเดิมออกและ