คอนโดที่อนุญาตให้มีสัตว์เลี้ยงได้ เป็นมติของใครที่จะอนุญาตให้เลี้ยงได้

สัตว์เลี้ยงเป็นอะไรที่หลายคนชื่นชอบ โดยเฉพาะสัตว์เลี้ยงตัวเล็ก ๆ อย่างสุนัขหรือแมว มีการเลี้ยงกันอย่างแพร่หลายในที่พักอาศัย เหตุที่หลายคนชื่นชอบเลี้ยงสัตว์เลี้ยง อาจมาจากสัตว์เลี้ยงตัวเล็ก ๆ เหล่านี้ มีความน่ารักและเป็นสิ่งมีชีวิต สามารถตอบสนองอารมณ์ความรู้สึกของผู้เลี้ยงให้เพลิดเพลินและคลายความเหงาหงอยไปได้ สัตว์เลี้ยงบางตัวฉลาดแสนรู้ สร้างความน่าหลงใหลให้แก่ผู้เป็นเจ้าของสัตว์เลี้ยงยิ่งนัก เจ้าของสัตว์เลี้ยงบางคนถึงกับเอามานอนด้วยทุกคืนก็มี อย่างไรก็ตาม อารมณ์และความรู้สึกนึกคิดของคนแต่ละคน ต่างจิตต่างใจ มีคนชอบก็จะมีคนไม่ชอบด้วยเช่นกัน บางคนอาจจะรู้สึกว่าสัตว์เลี้ยงเป็นอะไรที่น่ารำคาญ ส่งเสียงดังรบกวน เป็นพาหะน้ำเชื้อและสกปก มูลอุจาระส่งกลิ่นเหม็น อะไรทำนองนี้  เป็นต้น

ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม คือที่อยู่อาศัยที่คนจำนวนมากมาอาศัยอยู่รวมกัน แม้จะอยู่แยกห้องกันห้องใครห้องมัน แต่ก็อยู่ในอาคารเดียวกัน ใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน ตั้งแต่ พื้นที่จอดรถ พื้นที่สวนหย่อม นั่งเล่นหรือออกกำลังกาย พื้นที่ทางขึ้นลงอาคาร ตลอดจนพื้นที่ทางเดินสู่ประตูห้องแต่ละห้อง แน่นอนว่าลักษณะของคอนโด ไม่สามารถให้ผู้อาศัยคนใดคนหนึ่งใช้ประโยชน์สิ่งอำนวยความสะดวกภายในคอนโดได้อย่างเป็นส่วนตัวเพียงผู้เดียวได้ นอกจากพื้นที่ภายในห้องของใครของมันเท่านั้น ดังนั้น การใช้พื้นที่ที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน จำเป็นต้องแบ่งปันกัน ใช้ประโยชน์ร่วมกันภายใต้กฎระเบียบที่กำหนดไว้ การนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในคอนโด ทุกโครงการคอนโดต้องมีข้อกำหนดอย่างชัดเจน ว่าจะอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้มีการเลี้ยงสัตว์เลี้ยง ถ้าอนุญาตกำหนดขอบเขตและเงื่อนไขการอนุญาตไว้แค่ไหน อย่างไร คอนโดจะออกระเบียบเพื่อให้สิทธิอะไรแก่สมาชิกกลุ่มหนึ่ง จำเป็นต้องคำนึงถึงการรักษาสิทธิของสมาชิกอีกกลุ่มหนึ่งด้วยเช่นกัน   

การบริหารจัดการคอนโด และอำนาจในการบริหารคอนโด

ที่พักอาศัยประเภทคอนโด เป็นที่พักอาศัยที่มีกฎหมายควบคุมไว้เป็นการเฉพาะ (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551) ตั้งแต่การเริ่มต้นโครงการไปตลอดจนการบริหารจัดการภายหลังโครงการแล้วเสร็จและเปิดให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัย ซึ่งเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมนับแต่ที่มีคนเข้าอยู่อาศัย จะต้องจัดตั้งนิติบุคคลรูปแบบบริษัท เข้ามาทำหน้าที่บริหารจัดการคอนโดตราบเท่าที่คอนโดยังตั้งอยู่และมีผู้อยู่อาศัย ส่วนการบริหารจัดการของนิติบุคคล จะดำเนินการผ่านคณะกรรมการของนิติบุคคล ในระยะเริ่มแรกคณะกรรมการจะมาจากการแต่งตั้งของผู้ริเริ่มโครงการเพื่อทำหน้าที่บริหารคอนโดไปพลางก่อน แต่หลังจากนั้น เมื่อมีผู้ซื้อห้องชุดคอนโดและเริ่มมีการเข้ามาอยู่อาศัย ซึ่งผู้ซื้อทุกคนถือว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในคอนโด คณะกรรมการชุดแรกก็จะจัดให้มีการประชุมสมาชิกที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม และลงมติเลือกตั้งสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนเข้ามาเป็นคณะกรรมการบริหารคอนโดต่อไป โดยมีวาระหนึ่งปีหรือสองปีแล้วแต่จะที่ประชุมสมาชิกจะกำหนด เมื่อครบวาระก็จะมีการเลือกตั้งใหม่แบบนี้ไปเรื่อย ๆ และคณะกรรมการจะต้องบริหารงานภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของกรรมร่วม

อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการบริหารคอนโด จะทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลอาคารชุด ภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม ดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยของผู้อยู่อาศัยในคอนโด ตั้งแต่การดูแลรักษาความสะอาด ดูแลรักษาความปลอดภัยในคอนโด ทำนุบำรุงซ่อมแซมรักษาคอนโดให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยไม่ให้ชำรุดทรุดโทรม ออกกฎระเบียบการใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของบรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม รวมถึงการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากบรรดาสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วนอย่างเท่าเทียมกัน 

กฎหมายอาคารชุดกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุด เป็นนิติบุคคลที่ไม่ได้ตั้งขึ้นมาเพื่อแสวงหากำไร จึงไม่สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางเกินความเป็นจริงได้ และได้รับการยกเว้นภาษีรายได้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จัดเก็บ มติของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดในการออกกฎระเบียบต่าง ๆ ผ่านความเห็นชอบของสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม เพื่อประโยชน์ร่วมกันของสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม มีผลผูกพันเจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคนที่จะต้องปฏิบัติตาม ไม่ว่าจะเห็นด้วยหรือไม่เห็นด้วยก็ตาม หากเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนใดฝ่าฝืนคณะกรรมการก็จะมีมาตรการบังคับตามความจำเป็นและสมควร เช่น ไม่จ่ายน้ำประปา ไม่ให้บริการบัตรจอดรถ รวมถึงการใช้สิทธิฟ้องร้องคดีต่อศาลให้ศาลบังคับให้ หากใช้มาตรการต่างๆ ของคณะกรรมการแล้วไม่ได้ผล  

ปัญหาการนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในคอนโด    

การนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในพื้นที่ส่วนบุคคลในคอนโด ความจริงแล้วน่าจะเป็นสิทธิและเสรีภาพของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนในคอนโด ใครอยากเลี้ยงก็เป็นสิทธิที่จะเลี้ยงได้ไม่มีกฎหมายข้อใดห้ามไว้ อย่างไรก็ตาม การเลี้ยงสัตว์เลี้ยงก็ต้องไม่ไปสร้างความเดือดร้อนรำคาญแก่ผู้อื่นหรือไปละเมิดสิทธิของผู้อื่นด้วยเช่นกัน ซึ่งหากไปสร้างความเดือดร้อนรำคาญรบกวนสิทธิผู้อื่นหรือละเมิดสิทธิของผู้อื่น ผู้ถูกรบกวนสิทธิหรือถูกละเมิดสิทธิ ก็มีสิทธิที่จะร้องขอให้หยุดรบกวนสิทธิหรือละเมิดสิทธิได้

สภาพที่อยู่อาศัยแบบคอนโด สามารถแบ่งแยกได้อย่างชัดเจนว่าส่วนใดเป็นพื้นที่ส่วนบุคคลส่วนใดเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งคณะกรรมการนิติบุคคลส่วนใหญ่จะไม่เข้าไปยุ่งเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนบุคคลของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม แต่จะให้ความสำคัญกับเฉพาะการดูแลพื้นที่ส่วนกลางเป็นสำคัญ ตราบเท่าที่การใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนบุคคลของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมไม่ไปรบกวนสิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาเลี้ยงในพื้นที่ส่วนบุคคลของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมเอง มองผิวเผินน่าจะเป็นการใช้สิทธิส่วนบุคคลของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม คณะกรรมการนิติบุคคลไม่น่าที่จะเข้าไปก้าวล่วงหรือห้ามปรามอะไรได้ แต่ถ้าหากพิจารณาโดยละเอียดแล้ว คงไม่มีเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนใดยอมให้สัตว์เลี้ยงของตนจำกัดอยู่แต่เฉพาะในพื้นที่ส่วนบุคคลตลอดกาล อย่างน้อยก็ต้องพาออกมาเดินเล่นยังพื้นที่ส่วนกลางบ้าง พาไปไหนมาไหนพาผ่านพื้นที่ส่วนกลางบ้าง อีกทั้งสัตว์เลี้ยงบางตัวส่งเสียงดังรบกวนมายังห้องข้างเคียงหรือผู้อยู่ใกล้เคียงได้ ซึ่งอาจจะเข้าข่ายรบกวนสิทธิของผู้อื่น เหตุนี้จึงทำให้คณะกรรมการนิติบุคคลซึ่งบริหารคอนโด จำเป็นต้องพิจารณาเพื่อออกระเบียบเกี่ยวกับเรื่องสัตว์เลี้ยงในคอนโดไว้อย่างชัดเจน

ระเบียบการบริหารคอนโดเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยง

การบริการคอนโดเกี่ยวกับเรื่องนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในคอนโด เท่าที่เห็นจะมีการบริหารจัดการเป็น 2 แบบด้วยกัน คือ ไม่อนุญาตอย่างเด็ดขาด กับ การอนุญาตแบบมีเงื่อนไข ส่วนการอนุญาตแบบไม่มีเงื่อนไขเลยนั้นคงไม่มีคณะกรรมการนิติบุคคลไหนน่าจะไม่สามารถให้อนุญาตได้ เพราะสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์จะไม่ยินยอมหรือเห็นด้วย

การไม่อนุญาตเด็ดขาด หมายความว่า สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนตกลงยินยอมพร้อมใจกันไม่อนุญาตให้คณะกรรมการนิติบุคคล ออกระเบียบอนุญาตให้มีการนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในคอนโดอย่างเด็ดขาด ถึงแม้จะเลี้ยงในพื้นที่ส่วนบุคคลของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมเองก็ตาม ซึ่งคนที่ชอบสัตว์เลี้ยงและชอบเลี้ยงสัตว์เลี้ยง หากประสงค์จะเข้ามาอยู่คอนโดนี้ก็ต้องตัดใจและจำยอมที่จะไม่เลี้ยงสัตว์เลี้ยงตามระเบียบของคอนโด

การอนุญาตแบบมีเงื่อนไข หมายความว่า สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนตกลงยินยอมให้คณะกรรมการนิติบุคคลออกระเบียบ ให้สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม สามารถน้ำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในคอนโดได้ แต่มีการกำหนดเงื่อนไขไว้ เช่น ให้อนุญาตเฉพาะสัตว์เลี้ยงประเภทหรือชนิดใด อนุญาตให้เลี้ยงได้เฉพาะในพื้นที่ส่วนบุคคลของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมเท่านั้น หรือหากจะนำออกมาเดินเล่นบริเวณพื้นที่ส่วนกลางจะต้องมีการสวมปลอกคอหรือล่ามเชือกและอยู่ในความดูแลของเจ้าของสัตว์เลี้ยงอย่างใกล้ชิด และยังรวมไปถึงอาจให้มีหนังสือรับรองจากสัตว์แพทย์ว่าเป็นสัตว์เลี้ยงที่ปลอดเชื้อ ไม่เป็นพาหนะนำเชื้อมาติดต่อสู่คน เหล่านี้เป็นต้น

กล่าวโดยสรุป คอนโดส่วนใหญ่จะไม่อนุญาตให้เจ้าของกรรมสิทธิ์นำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงไว้ในคอนโด หากมีการอนุญาตก็จะอนุญาตแบบเงื่อนไข ทั้งนี้ การออกระเบียบเกี่ยวกับสัตว์เลี้ยงในคอนโดของคณะกรรมการคอนโด จะอยู่ภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่ได้จัดให้มีการประชุมขึ้นเป็นประจำทุก ๆ ปี เหล่าคนรักสัตว์เลี้ยงและชอบสัตว์เลี้ยง ควรตรวจสอบเกี่ยวกับระเบียบในเรื่องนี้ก่อนตัดสินใจเข้าอยู่


Lastest Update


ปัญหาคอนโด ข้างห้องหรือห้องชั้นบน ส่งเสียงดังรบกวน

สังคมเมืองในปัจจุบัน โดยเฉพาะสังคมในเมืองใหญ่ ๆ ของประเทศไทย มีผู้คนอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่น สภาพเศรษฐกิจสังคมเมืองบีบบังคับให้คนในสังคมเมืองต้องเร่งรีบ ทำงานแข่งกับเวลา เพื่อหารายได้มาใช้จ่ายสิ่งจำเป็นในครอบครัว ต้องพยายามลดรายจ่าย ใช้จ่ายเท่าที่จำเป็น บริหารรายจ่ายให้สอดคล้องกับรายได้ที่มี ลดความสุ่มเสี่ยงต่อการเป็นหนี้เป็นสินล้นพ้นตัว จนไม่สามารถจ่ายคืนไหวและขาดสภาพคล่อง

รายจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ต้องไปทำงานต่างถิ่นไม่ใช่ภูมิลำเนาของตัวเอง แน่นอนว่าต้องแบ่งรายได้ส่วนหนึ่งสำหรับจ่ายเป็นค่าที่อยู่อาศัย จะค่าเช่าก็ดี จะผ่อนซื้อก็ดี ยิ่งเมื่อมองสภาพที่อยู่อาศัยในเมือง หากเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ราคาค่อนข้างสูงเกินกำลังที่จะจ่ายได้ ดังนั้นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ราคาถูกกว่า จึงเป็นคำตอบของคนที่มีรายได้น้อยถึงปลานกลางที่จะเลือกซื้อหรือเลือกเช่า เพื่อให้คงเหลือรายได้เป็นค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่น ๆ ในการดำรงชีพได้ 

ลักษณะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม

ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม จะเป็นอาคารขนาดใหญ่สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย แต่ก็จะมีห้องสำหรับใช้เพื่อการพาณิชย์บริเวณชั้นล่างรวมอยู่ด้วย มีความสูงหลายชั้น ส่วนใหญ่ตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไป ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงติดต่อกัน ภายในตัวอาคารแต่ละชั้นจะแบ่งออกเป็นห้อง ๆ มีจำนวนหลายห้อง และภายในแต่ละห้องจะมีพื้นที่ใช้สอยและห้องน้ำในตัว ขนาดของห้องเล็กใหญ่เป็นตัวกำหนดราคาของห้อง แต่ละห้องจะมีเอกสารสิทธิหน้าตาคล้ายโฉนดที่ดิน เรียกว่า “กรรมสิทธิ์ในห้องชุด” ซึ่งกำหนดขอบเขตอาณาบริเวณของแต่ละห้องชุดไว้ มีหน่วยวัดเป็นตารางเมตร ทุก ๆ กรรมสิทธิ์ห้องชุดสามารถขอเลขที่บ้านและทะเบียนบ้าน ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องไหน ก็เป็นพื้นที่ส่วนตัวของเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องนั้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมยังมีพื้นที่อื่นอีก เช่น ทางเดินในอาคาร บันได ลิฟต์ ที่จอดรถ ถนนและส่วนหย่อมในโครงการ ซึ่งพื้นที่เหล่านี้ถูกเรียกว่า “พื้นที่ส่วนกลาง” คนที่อยู่อาศัยในคอนโดมีเนียมมีสิทธิใช้สอยร่วมกันและเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน

คอนโดมิเนียมถูกสร้างขึ้นอย่างไร ใครเป็นคนสร้าง ใครสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้บ้าง ต่าง ๆ เหล่านี้ หลายคนอาจทราบดีแล้ว แต่หลายคนอาจยังเป็นที่สงสัย โครงการคอนโดมิเนียมหนึ่งโครงการ เกิดขึ้นจากกลุ่มทุนที่เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้ดำเนินการสร้างขึ้นเพื่อนำออกแบ่งขายเป็นห้อง ๆ ให้แก่ประชาชนผู้สนใจซื้อไว้สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัยเช่นเดียวกับบ้านจัดสรร ทั้งนี้การสร้างคอนโดมีเนียมเพื่อจำหน่ายแก่ผู้สนใจ จะมีกฎหมายควบคุมไว้อย่างเคร่งครัด การก่อสร้างจะต้องดำเนินการภายใต้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร มีการออกแบบอาคาร นำแบบอาคารไปขออนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง ซึ่งต้องมั่นคง แข็งแรงและปลอดภัย พอสร้างเสร็จเริ่มที่จะนำออกจำหน่ายให้แก่ลูกค้าทั่วไป ก็ต้องจัดให้มีการบริหารจัดการอาคารให้เป็นไปตามกฎหมายอาคารชุด ผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้จะได้รับความคุ้มครอง กรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นทรัพย์สิน สามารถจำหน่าย จ่ายโอน จดจำนองหรือวางเป็นหลักประกันเงินกู้กับธนาคารได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดินและบ้าน

ลักษณะการบริหารจัดการคอนโดมิเนียม

ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว ก็มีสิทธิพาตนเองและครอบครัวเข้าไปอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมในห้องชุดที่ตนเองซื้อไว้ รวมถึงมีสิทธิใช้สอยพื้นที่ส่วนกลางทั้งหลายที่มีอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมถือเป็นชุมชนหนึ่งที่มีคนมาอยู่อาศัยร่วมกัน ที่จำเป็นต้องมีระบบการบริหารจัดการที่ดี ตั้งแต่การจัดระเบียบการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม การดูแลรักษาความปลอดภัย การดูแลความสะอาด ตลอดจนการซ่อมแซมบำรุงรักษาไม่ให้คอนโดมิเนียมอยู่ในสภาพชำรุดทรุดโทรม สร้างความน่าอยู่ให้แก่บรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด อยู่อาศัยกันอย่างสะดวกสบายและเป็นสุข เป็นที่น่าดูชมของผู้พบเห็น สร้างมูลค่าสินทรัพย์ให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทั้งหลาย

การบริหารจัดการคอนโดมิเนียม มีกฎหมายว่าด้วยเรื่องอาคารชุดกำหนดให้คอนโดมิเนียมทุกโครงการต้องจัดให้มีนิติบุคคลในรูปบริษัท เพื่อทำหน้าที่บริหารคอนโดมิเนียม

ติดต่อเรา
*
*
*