เลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุดยังไงให้ตอบโจทย์

การบริหารจัดการโครงการอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ทันทีที่สร้างเสร็จและเจ้าของโครงการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่ผู้จองซื้อห้องชุดของโครงการ เจ้าของโครงการต้องดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดและถ่ายโอนการบริหารโครงการอาคารชุดให้แก่นิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นใหม่ทำหน้าที่บริหารโครงการแทนเจ้าของโครงการต่อไป ซึ่งเรียกกันว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด ต้องใช้ความพยายามอย่างที่สุดเพื่อดูแลอาคารชุด ให้ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดได้รับความสะดวกสบาย ปลอดภัย สะอาดถูกสุขอนามัย ตลอดจนซ่อมแซม บำรุงรักษาอาคารชุดไม่ให้ชำรุดทรุดโทรม พยายามรักษามูลค่าของสินทรัพย์อาคารชุดไม่ให้ด้อยค่าไปกว่าที่ควรจะเป็น

การบริหารนิติบุคคลอาคารชุด บริหารโดยคณะกรรมการของนิติบุคคล ซึ่งระยะเริ่มแรกคณะกรรมการอาจมาจากการแต่งตั้งโดยเจ้าของโครงการ แต่จะหมุนเวียนเปลี่ยนกรรมการไปโดยผ่านการเลือกตั้งของสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด ทั้งนี้ จะเป็นไปตามระเบียบหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้ยื่นจดทะเบียนไว้ต่อนายทะเบียนขณะจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนเงินที่จะนำมาใช้ในการบริการจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด จะเรียกเก็บจากบรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดตามสัดส่วนการถือครองของแต่ละเจ้าของกรรมสิทธิ์ อาจจะเก็บกันเป็นรายเดือน รายหกเดือน หรือรายปี สุดแท้แต่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ จะกำหนดไว้

การว่าจ้างบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องว่าจ้างบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่เป็นมืออาชีพให้เข้ามาช่วยบริหารจัดการ เนื่องจากการบริหารจัดการอาคารชุดนั้น มีความยุ่งยากและสลับซับซ้อน แยกย่อยออกไปหลายแขนง ลำพังคณะกรรมการอาจดูแลทั้งหมดได้ไม่ทั่วถึง ตั้งแต่การดูแลเรื่องความสะอาด การดูแลเรื่องความปลอดภัย การดูแลทะเบียนเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารชุด การจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง การซ่อมบำรุงอาคารและพัฒนาพื้นที่ส่วนกลาง นำมาใช้สอยร่วมกันให้ประโยชน์อย่างสูงสุดของสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ อย่างทั่วถึงและเป็นธรรม สร้างมูลค่าเพิ่มสินทรัพย์ของเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยรวม

กฎหมายเกี่ยวกับการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ต้องขอขอบคุณภาครัฐ ที่ได้มีการออกกฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุดและปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดมาจนมาถึงปัจจุบัน นับว่าเป็นกฎหมายที่มีความสมบูรณ์นำมาสู่การปฏิบัติที่เกิดประโยชน์ต่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด เกิดประโยชน์ต่อสภาพเศรษฐกิจและสังคมโดยรวม ซึ่งในโครงการอาคารชุดนั้นจะมีผู้คนอยู่อาศัยจำนวนมาก ตลอดจนร้านค้าพาณิชย์รองรับการใช้บริการของผู้อยู่อาศัยต่างๆ นับได้ว่าเป็นชุมชนขนาดใหญ่ชุมชนหนึ่ง ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์และผู้อยู่อาศัยต่างก็ยุ่งอยู่กับภารกิจและการประกอบอาชีพของแต่ละคน ไม่มีเวลาที่จะหันมาดูแลหรือให้ความสนใจกับสินทรัพย์ของอาคารชุดโดยรวมได้ จำเป็นต้องมีกฎหมายกำหนดให้มีผู้บริหารจัดการอาคารชุด ถ้าหากไม่มีกฎหมายกำหนดแล้ว อาคารชุดก็จะกลายเป็นแหล่งเสื่อมโทรม ไม่มีความเป็นระเบียบเรียบร้อย และทำให้ภาพลักษณ์ของสังคมในชุมชนอาคารชุดดูย่ำแย่ในสายตาของผู้ที่ได้พบเห็น ไม่มีคนอยากเข้ามาอยู่อาศัย และด้อยมูลค่าไปในที่สุด  

ช่วงสิบกว่าปีที่ผ่านมาเกิดบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นมากมาย ซึ่งแต่ละบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ต่างก็มีขีดความสามารถในการบริหารที่แตกต่างกัน รวมถึงอาคารชุดที่เกิดใหม่เองก็มีหลากหลายเกรด A B C ผู้อยู่อาศัยมีความต้องการรับบริการในระดับที่แตกต่างกัน บริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด มีการปรับตัวเพิ่มขีดความสามารถของตัวเอง เพื่อรองรับการให้บริการอาคารชุดที่แตกต่างกันด้วย ทั้งนี้ ภายใต้งบประมาณที่จัดเก็บจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามเงื่อนไขของข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต้องใช้ความละเอียดอ่อนในการเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ให้ถูกต้องตรงกับความต้องการรับบริการของผู้อยู่อาศัย คุ้มค่ากับเงินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ช่วยกันออกชำระมาเป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ

การเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด

การเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ตามกรอบและหน้าที่ของบริษัทรับบริหารนิติบุคคลแล้วส่วนใหญ่จะให้บริการแบบครบวงจร มุ่งเน้นให้เกิดความสะดวก ความสุขสบายและความปลอดภัย ของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ดูแลรักษา สร้างมูลค่าเพิ่มสินทรัพย์ในอาคารชุด ให้อาคารชุดเป็นที่หมายปองของผู้คนอยากจะเข้ามาอยู่อาศัย ซึ่งการเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด มีปัจจัยหลายอย่างที่ควรต้องหยิบยกนำมาพิจารณาเพื่อประเมินขีดความสามารถในการบริหารต่างๆ

  1. ควรมีความรู้ความเข้าใจในกฎระเบียบ ข้อบังคับและกฎหมายต่างๆ เพื่อให้การบริหารจัดการเป็นไปตามกฎระเบียบ ข้อบังคับและกฎหมาย เช่น การฟ้องร้องเพื่อรักษาผลประโยชน์ของนิติบุคคลอาคารชุด การออกหนังสือรับรองต่างๆ การสื่อสารกับภาครัฐ การขึ้นทะเบียนและการขออนุญาตต่างๆ     
  2. มีความเชี่ยวชาญการดูแลรักษาความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัย ตั้งแต่การจัดระบบรักษาความปลอดภัยพื้นที่ ระบบป้องกันเพลิงไหม้ มีเทคโนโลยีด้านความปลอดภัยมาใช้ เช่น CCTV ความพร้อมกรณีเกิดภัยพิบัติ เช่น ไฟไหม้ แผ่นดินไหว การเตือนภัยและการอพยพผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด
  3. มีความเชี่ยวชาญในด้านการดูแลรักษาความสะอาดอย่างถูกสุขอนามัย บริหารจัดการดูแลเรื่องความสะอาด การจัดการกับสิ่งปฏิกูลและขยะมูลฝอยได้อย่างถูกสุขลักษณะ  
  4. มีความรู้ความเข้าใจเรื่องการดูแลรักษาสิ่งแวดล้อมและพลังงาน ป้องกันไม่ให้เกิดมลภาวะ ส่งกลิ่นเหม็นทั้งดิน น้ำและอากาศ และการใช้พลังงานอย่างประหยัด ทั้ง ประปาและไฟฟ้า  
  5. การบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางให้เกิดประโยชน์สูงสุด ไม่ให้เกิดการใช้ประโยชน์อย่างเอารัดเอาเปรียบกัน พื้นที่จอดรถ พื้นที่ทางเดิน สวนหย่อม สนามเด็กเล่น ลานกีฬา เป็นต้น  
  6. การซ่อมแซมอาคารและงานระบบภายในอาคาร ทั้งระบบไฟฟ้า ประปา ลิฟท์ โครงสร้างอาคาร พื้นที่ถนน ทางเดิน รั้วรอบขอบชิด คำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย ความปลอดภัยและความสวยงาม
  7. สามารถบริหารจัดการระบบบัญชีและการเงินนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้ระบบบัญชีและการเงินของนิติบุคคลมีความโปร่งใส ถูกต้องและตรวจสอบได้
  8. สามารถเป็นตัวกลางในการซื้อขาย แลกเปลี่ยน ห้องชุดภายในอาคาร มุ่งสร้างและยกระดับมูลค่าสินทรัพย์ให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคาร
  9. มีชุมชนสัมพันธ์ที่ดี พนักงานและบุคลากรที่มีหน้าที่ติดต่อสื่อสารกับสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมอาคารชุด ต้องมีมนุษย์สัมพันธ์ที่ดีกับชุมชน การติดต่อสื่อสารรวดเร็วและทั่วถึง
  10. การทำประกันภัย บริษัทบริหารนิติบุคคล ต้องจัดให้มีการทำประกันความรับผิด เพื่อชดใช้ความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากความบกพร่องหรือประมาทเลินเล่อของบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด

บริษัทบริหารนิติบุคคลที่ดีควรมีคุณสมบัติและขีดความสามารถในการบริหารจัดการด้านต่าง ๆ ดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้ ทั้งนั้นคณะกรรมการนิติบุคคล ต้องใช้ความละเอียดอ่อนในการคัดเลือก โดยดูจากประสบการณ์และผลงานที่ผ่านมา เคยผ่านการบริหารจัดการโครงการใดมาบ้าง ผู้บริหารเป็นใคร มีความรู้ความสามารถอย่างไร หากเลือกได้อย่างถูกต้อง ก็จะก่อให้เกิดประโยชน์ต่อนิติบุคคลอาคารชุดและเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมอย่างมหาศาล คณะกรรมการนิติบุคคลสบายใจ ผู้อยู่อาศัยสุขสบายและปลอดภัย เป็นที่พึงพอใจของทุกฝ่าย หากคุณกำลังมองหาบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุดที่จะเข้ามาช่วยจัดการดูแลคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร ติดต่อ SMART วันนี้ โทร 02-261-7788  


Lastest Update


คอนโดที่อนุญาตให้มีสัตว์เลี้ยงได้ เป็นมติของใครที่จะอนุญาตให้เลี้ยงได้

สัตว์เลี้ยงเป็นอะไรที่หลายคนชื่นชอบ โดยเฉพาะสัตว์เลี้ยงตัวเล็ก ๆ อย่างสุนัขหรือแมว มีการเลี้ยงกันอย่างแพร่หลายในที่พักอาศัย เหตุที่หลายคนชื่นชอบเลี้ยงสัตว์เลี้ยง อาจมาจากสัตว์เลี้ยงตัวเล็ก ๆ เหล่านี้ มีความน่ารักและเป็นสิ่งมีชีวิต สามารถตอบสนองอารมณ์ความรู้สึกของผู้เลี้ยงให้เพลิดเพลินและคลายความเหงาหงอยไปได้ สัตว์เลี้ยงบางตัวฉลาดแสนรู้ สร้างความน่าหลงใหลให้แก่ผู้เป็นเจ้าของสัตว์เลี้ยงยิ่งนัก เจ้าของสัตว์เลี้ยงบางคนถึงกับเอามานอนด้วยทุกคืนก็มี อย่างไรก็ตาม อารมณ์และความรู้สึกนึกคิดของคนแต่ละคน ต่างจิตต่างใจ มีคนชอบก็จะมีคนไม่ชอบด้วยเช่นกัน บางคนอาจจะรู้สึกว่าสัตว์เลี้ยงเป็นอะไรที่น่ารำคาญ ส่งเสียงดังรบกวน เป็นพาหะน้ำเชื้อและสกปก มูลอุจาระส่งกลิ่นเหม็น อะไรทำนองนี้  เป็นต้น

ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม คือที่อยู่อาศัยที่คนจำนวนมากมาอาศัยอยู่รวมกัน แม้จะอยู่แยกห้องกันห้องใครห้องมัน แต่ก็อยู่ในอาคารเดียวกัน ใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน ตั้งแต่ พื้นที่จอดรถ พื้นที่สวนหย่อม นั่งเล่นหรือออกกำลังกาย พื้นที่ทางขึ้นลงอาคาร ตลอดจนพื้นที่ทางเดินสู่ประตูห้องแต่ละห้อง แน่นอนว่าลักษณะของคอนโด ไม่สามารถให้ผู้อาศัยคนใดคนหนึ่งใช้ประโยชน์สิ่งอำนวยความสะดวกภายในคอนโดได้อย่างเป็นส่วนตัวเพียงผู้เดียวได้ นอกจากพื้นที่ภายในห้องของใครของมันเท่านั้น ดังนั้น การใช้พื้นที่ที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน จำเป็นต้องแบ่งปันกัน ใช้ประโยชน์ร่วมกันภายใต้กฎระเบียบที่กำหนดไว้ การนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในคอนโด ทุกโครงการคอนโดต้องมีข้อกำหนดอย่างชัดเจน ว่าจะอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้มีการเลี้ยงสัตว์เลี้ยง ถ้าอนุญาตกำหนดขอบเขตและเงื่อนไขการอนุญาตไว้แค่ไหน อย่างไร คอนโดจะออกระเบียบเพื่อให้สิทธิอะไรแก่สมาชิกกลุ่มหนึ่ง จำเป็นต้องคำนึงถึงการรักษาสิทธิของสมาชิกอีกกลุ่มหนึ่งด้วยเช่นกัน   

การบริหารจัดการคอนโด และอำนาจในการบริหารคอนโด

ที่พักอาศัยประเภทคอนโด เป็นที่พักอาศัยที่มีกฎหมายควบคุมไว้เป็นการเฉพาะ (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551) ตั้งแต่การเริ่มต้นโครงการไปตลอดจนการบริหารจัดการภายหลังโครงการแล้วเสร็จและเปิดให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัย ซึ่งเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมนับแต่ที่มีคนเข้าอยู่อาศัย จะต้อง

ติดต่อเรา
*
*
*