เลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุดยังไงให้ตอบโจทย์

การบริหารจัดการโครงการอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ทันทีที่สร้างเสร็จและเจ้าของโครงการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่ผู้จองซื้อห้องชุดของโครงการ เจ้าของโครงการต้องดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดและถ่ายโอนการบริหารโครงการอาคารชุดให้แก่นิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นใหม่ทำหน้าที่บริหารโครงการแทนเจ้าของโครงการต่อไป ซึ่งเรียกกันว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด ต้องใช้ความพยายามอย่างที่สุดเพื่อดูแลอาคารชุด ให้ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดได้รับความสะดวกสบาย ปลอดภัย สะอาดถูกสุขอนามัย ตลอดจนซ่อมแซม บำรุงรักษาอาคารชุดไม่ให้ชำรุดทรุดโทรม พยายามรักษามูลค่าของสินทรัพย์อาคารชุดไม่ให้ด้อยค่าไปกว่าที่ควรจะเป็น

การบริหารนิติบุคคลอาคารชุด บริหารโดยคณะกรรมการของนิติบุคคล ซึ่งระยะเริ่มแรกคณะกรรมการอาจมาจากการแต่งตั้งโดยเจ้าของโครงการ แต่จะหมุนเวียนเปลี่ยนกรรมการไปโดยผ่านการเลือกตั้งของสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด ทั้งนี้ จะเป็นไปตามระเบียบหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ได้ยื่นจดทะเบียนไว้ต่อนายทะเบียนขณะจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนเงินที่จะนำมาใช้ในการบริการจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด จะเรียกเก็บจากบรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดตามสัดส่วนการถือครองของแต่ละเจ้าของกรรมสิทธิ์ อาจจะเก็บกันเป็นรายเดือน รายหกเดือน หรือรายปี สุดแท้แต่ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ จะกำหนดไว้

การว่าจ้างบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องว่าจ้างบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่เป็นมืออาชีพให้เข้ามาช่วยบริหารจัดการ เนื่องจากการบริหารจัดการอาคารชุดนั้น มีความยุ่งยากและสลับซับซ้อน แยกย่อยออกไปหลายแขนง ลำพังคณะกรรมการอาจดูแลทั้งหมดได้ไม่ทั่วถึง ตั้งแต่การดูแลเรื่องความสะอาด การดูแลเรื่องความปลอดภัย การดูแลทะเบียนเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารชุด การจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง การซ่อมบำรุงอาคารและพัฒนาพื้นที่ส่วนกลาง นำมาใช้สอยร่วมกันให้ประโยชน์อย่างสูงสุดของสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ อย่างทั่วถึงและเป็นธรรม สร้างมูลค่าเพิ่มสินทรัพย์ของเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยรวม

กฎหมายเกี่ยวกับการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ต้องขอขอบคุณภาครัฐ ที่ได้มีการออกกฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุดและปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดมาจนมาถึงปัจจุบัน นับว่าเป็นกฎหมายที่มีความสมบูรณ์นำมาสู่การปฏิบัติที่เกิดประโยชน์ต่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด เกิดประโยชน์ต่อสภาพเศรษฐกิจและสังคมโดยรวม ซึ่งในโครงการอาคารชุดนั้นจะมีผู้คนอยู่อาศัยจำนวนมาก ตลอดจนร้านค้าพาณิชย์รองรับการใช้บริการของผู้อยู่อาศัยต่างๆ นับได้ว่าเป็นชุมชนขนาดใหญ่ชุมชนหนึ่ง ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์และผู้อยู่อาศัยต่างก็ยุ่งอยู่กับภารกิจและการประกอบอาชีพของแต่ละคน ไม่มีเวลาที่จะหันมาดูแลหรือให้ความสนใจกับสินทรัพย์ของอาคารชุดโดยรวมได้ จำเป็นต้องมีกฎหมายกำหนดให้มีผู้บริหารจัดการอาคารชุด ถ้าหากไม่มีกฎหมายกำหนดแล้ว อาคารชุดก็จะกลายเป็นแหล่งเสื่อมโทรม ไม่มีความเป็นระเบียบเรียบร้อย และทำให้ภาพลักษณ์ของสังคมในชุมชนอาคารชุดดูย่ำแย่ในสายตาของผู้ที่ได้พบเห็น ไม่มีคนอยากเข้ามาอยู่อาศัย และด้อยมูลค่าไปในที่สุด  

ช่วงสิบกว่าปีที่ผ่านมาเกิดบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นมากมาย ซึ่งแต่ละบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ต่างก็มีขีดความสามารถในการบริหารที่แตกต่างกัน รวมถึงอาคารชุดที่เกิดใหม่เองก็มีหลากหลายเกรด A B C ผู้อยู่อาศัยมีความต้องการรับบริการในระดับที่แตกต่างกัน บริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด มีการปรับตัวเพิ่มขีดความสามารถของตัวเอง เพื่อรองรับการให้บริการอาคารชุดที่แตกต่างกันด้วย ทั้งนี้ ภายใต้งบประมาณที่จัดเก็บจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามเงื่อนไขของข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต้องใช้ความละเอียดอ่อนในการเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ให้ถูกต้องตรงกับความต้องการรับบริการของผู้อยู่อาศัย คุ้มค่ากับเงินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ช่วยกันออกชำระมาเป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ

การเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด

การเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ตามกรอบและหน้าที่ของบริษัทรับบริหารนิติบุคคลแล้วส่วนใหญ่จะให้บริการแบบครบวงจร มุ่งเน้นให้เกิดความสะดวก ความสุขสบายและความปลอดภัย ของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ดูแลรักษา สร้างมูลค่าเพิ่มสินทรัพย์ในอาคารชุด ให้อาคารชุดเป็นที่หมายปองของผู้คนอยากจะเข้ามาอยู่อาศัย ซึ่งการเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด มีปัจจัยหลายอย่างที่ควรต้องหยิบยกนำมาพิจารณาเพื่อประเมินขีดความสามารถในการบริหารต่างๆ

  1. ควรมีความรู้ความเข้าใจในกฎระเบียบ ข้อบังคับและกฎหมายต่างๆ เพื่อให้การบริหารจัดการเป็นไปตามกฎระเบียบ ข้อบังคับและกฎหมาย เช่น การฟ้องร้องเพื่อรักษาผลประโยชน์ของนิติบุคคลอาคารชุด การออกหนังสือรับรองต่างๆ การสื่อสารกับภาครัฐ การขึ้นทะเบียนและการขออนุญาตต่างๆ     
  2. มีความเชี่ยวชาญการดูแลรักษาความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัย ตั้งแต่การจัดระบบรักษาความปลอดภัยพื้นที่ ระบบป้องกันเพลิงไหม้ มีเทคโนโลยีด้านความปลอดภัยมาใช้ เช่น CCTV ความพร้อมกรณีเกิดภัยพิบัติ เช่น ไฟไหม้ แผ่นดินไหว การเตือนภัยและการอพยพผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด
  3. มีความเชี่ยวชาญในด้านการดูแลรักษาความสะอาดอย่างถูกสุขอนามัย บริหารจัดการดูแลเรื่องความสะอาด การจัดการกับสิ่งปฏิกูลและขยะมูลฝอยได้อย่างถูกสุขลักษณะ  
  4. มีความรู้ความเข้าใจเรื่องการดูแลรักษาสิ่งแวดล้อมและพลังงาน ป้องกันไม่ให้เกิดมลภาวะ ส่งกลิ่นเหม็นทั้งดิน น้ำและอากาศ และการใช้พลังงานอย่างประหยัด ทั้ง ประปาและไฟฟ้า  
  5. การบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางให้เกิดประโยชน์สูงสุด ไม่ให้เกิดการใช้ประโยชน์อย่างเอารัดเอาเปรียบกัน พื้นที่จอดรถ พื้นที่ทางเดิน สวนหย่อม สนามเด็กเล่น ลานกีฬา เป็นต้น  
  6. การซ่อมแซมอาคารและงานระบบภายในอาคาร ทั้งระบบไฟฟ้า ประปา ลิฟท์ โครงสร้างอาคาร พื้นที่ถนน ทางเดิน รั้วรอบขอบชิด คำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย ความปลอดภัยและความสวยงาม
  7. สามารถบริหารจัดการระบบบัญชีและการเงินนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้ระบบบัญชีและการเงินของนิติบุคคลมีความโปร่งใส ถูกต้องและตรวจสอบได้
  8. สามารถเป็นตัวกลางในการซื้อขาย แลกเปลี่ยน ห้องชุดภายในอาคาร มุ่งสร้างและยกระดับมูลค่าสินทรัพย์ให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคาร
  9. มีชุมชนสัมพันธ์ที่ดี พนักงานและบุคลากรที่มีหน้าที่ติดต่อสื่อสารกับสมาชิกเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมอาคารชุด ต้องมีมนุษย์สัมพันธ์ที่ดีกับชุมชน การติดต่อสื่อสารรวดเร็วและทั่วถึง
  10. การทำประกันภัย บริษัทบริหารนิติบุคคล ต้องจัดให้มีการทำประกันความรับผิด เพื่อชดใช้ความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากความบกพร่องหรือประมาทเลินเล่อของบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุด

บริษัทบริหารนิติบุคคลที่ดีควรมีคุณสมบัติและขีดความสามารถในการบริหารจัดการด้านต่าง ๆ ดังกล่าวข้างต้น ทั้งนี้ ทั้งนั้นคณะกรรมการนิติบุคคล ต้องใช้ความละเอียดอ่อนในการคัดเลือก โดยดูจากประสบการณ์และผลงานที่ผ่านมา เคยผ่านการบริหารจัดการโครงการใดมาบ้าง ผู้บริหารเป็นใคร มีความรู้ความสามารถอย่างไร หากเลือกได้อย่างถูกต้อง ก็จะก่อให้เกิดประโยชน์ต่อนิติบุคคลอาคารชุดและเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมอย่างมหาศาล คณะกรรมการนิติบุคคลสบายใจ ผู้อยู่อาศัยสุขสบายและปลอดภัย เป็นที่พึงพอใจของทุกฝ่าย หากคุณกำลังมองหาบริษัทบริหารนิติบุคคลอาคารชุดที่จะเข้ามาช่วยจัดการดูแลคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร ติดต่อ SMART วันนี้ โทร 02-261-7788  


Lastest Update


SMART คว้า ISO 41001 รายแรกของไทย ยืนหนึ่งผู้นำด้านบริหารจัดการโครงการอสังหาฯ

ISO 41001: 2018 Facility Management 


SMART คว้า ISO 41001 รายแรกของไทย ยืนหนึ่งผู้นำด้านบริหารจัดการโครงการอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยครบวงจร ด้วยมาตรฐานสากล


ISO 41001:2018 เป็นมาตรฐานใหม่ของการให้บริการด้านการบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก และคุณภาพการอยู่อาศัยในโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับสากล SMART ถือเป็นรายแรกของวงการอสังหาฯ ไทยที่ได้รับ


การันตีคุณภาพอันดับหนึ่งด้านการบริหารจัดการโครงการอสังหาฯ แบบครบวงจรอย่างมืออาชีพ มุ่ง “เอ็มพาวเวอร์ ลิฟวิ่ง” เติมเต็มทุกเป้าหมายของชีวิต ด้วยนวัตกรรมสินค้า และบริการที่มีคุณค่า กว่า 270 โครงการ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม รวมกว่า 77,000 ครอบครัว ที่เชื่อมั่นเลือกใช้บริการ


ปัญหาคอนโด ข้างห้องหรือห้องชั้นบน ส่งเสียงดังรบกวน

สังคมเมืองในปัจจุบัน โดยเฉพาะสังคมในเมืองใหญ่ ๆ ของประเทศไทย มีผู้คนอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่น สภาพเศรษฐกิจสังคมเมืองบีบบังคับให้คนในสังคมเมืองต้องเร่งรีบ ทำงานแข่งกับเวลา เพื่อหารายได้มาใช้จ่ายสิ่งจำเป็นในครอบครัว ต้องพยายามลดรายจ่าย ใช้จ่ายเท่าที่จำเป็น บริหารรายจ่ายให้สอดคล้องกับรายได้ที่มี ลดความสุ่มเสี่ยงต่อการเป็นหนี้เป็นสินล้นพ้นตัว จนไม่สามารถจ่ายคืนไหวและขาดสภาพคล่อง

รายจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ต้องไปทำงานต่างถิ่นไม่ใช่ภูมิลำเนาของตัวเอง แน่นอนว่าต้องแบ่งรายได้ส่วนหนึ่งสำหรับจ่ายเป็นค่าที่อยู่อาศัย จะค่าเช่าก็ดี จะผ่อนซื้อก็ดี ยิ่งเมื่อมองสภาพที่อยู่อาศัยในเมือง หากเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ราคาค่อนข้างสูงเกินกำลังที่จะจ่ายได้ ดังนั้นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ราคาถูกกว่า จึงเป็นคำตอบของคนที่มีรายได้น้อยถึงปลานกลางที่จะเลือกซื้อหรือเลือกเช่า เพื่อให้คงเหลือรายได้เป็นค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่น ๆ ในการดำรงชีพได้ 

ลักษณะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม

ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม จะเป็นอาคารขนาดใหญ่สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย แต่ก็จะมีห้องสำหรับใช้เพื่อการพาณิชย์บริเวณชั้นล่างรวมอยู่ด้วย มีความสูงหลายชั้น ส่วนใหญ่ตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไป ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงติดต่อกัน ภายในตัวอาคารแต่ละชั้นจะแบ่งออกเป็นห้อง ๆ มีจำนวนหลายห้อง และภายในแต่ละห้องจะมีพื้นที่ใช้สอยและห้องน้ำในตัว ขนาดของห้องเล็กใหญ่เป็นตัวกำหนดราคาของห้อง แต่ละห้องจะมีเอกสารสิทธิหน้าตาคล้ายโฉนดที่ดิน เรียกว่า “กรรมสิทธิ์ในห้องชุด” ซึ่งกำหนดขอบเขตอาณาบริเวณของแต่ละห้องชุดไว้ มีหน่วยวัดเป็นตารางเมตร ทุก ๆ กรรมสิทธิ์ห้องชุดสามารถขอเลขที่บ้านและทะเบียนบ้าน ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องไหน ก็เป็นพื้นที่ส่วนตัวของเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องนั้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมยังมีพื้นที่อื่นอีก เช่น ทางเดินในอาคาร บันได ลิฟต์ ที่จอดรถ ถนนและส่วนหย่อมในโครงการ ซึ่งพื้นที่เหล่านี้ถูกเรียกว่า “พื้นที่ส่วนกลาง” คนที่อยู่อาศัยในคอนโดมีเนียมมีสิทธิใช้สอยร่วมกันและเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน

คอนโดมิเนียมถูกสร้างขึ้นอย่างไร ใครเป็นคนสร้าง ใครสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้บ้าง ต่าง ๆ เหล่านี้ หลายคนอาจทราบดีแล้ว แต่หลายคนอาจยังเป็นที่สงสัย โครงการคอนโดมิเนียมหนึ่งโครงการ เกิดขึ้นจากกลุ่มทุนที่เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้ดำเนินการสร้างขึ้นเพื่อนำออกแบ่งขายเป็นห้อง ๆ ให้แก่ประชาชนผู้สนใจซื้อไว้สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัยเช่นเดียวกับบ้านจัดสรร ทั้งนี้การสร้างคอนโดมีเนียมเพื่อจำหน่ายแก่ผู้สนใจ จะมีกฎหมายควบคุมไว้อย่างเคร่งครัด การก่อสร้างจะต้องดำเนินการภายใต้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร มีการออกแบบอาคาร นำแบบอาคารไปขออนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง ซึ่งต้องมั่นคง แข็งแรงและปลอดภัย พอสร้างเสร็จเริ่มที่จะนำออกจำหน่ายให้แก่ลูกค้าทั่วไป ก็ต้องจัดให้มีการบริหารจัดการอาคารให้เป็นไปตามกฎหมายอาคารชุด ผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้จะได้รับความคุ้มครอง กรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นทรัพย์สิน สามารถจำหน่าย จ่ายโอน จดจำนองหรือวางเป็นหลักประกันเงินกู้กับธนาคารได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดินและบ้าน

ลักษณะการบริหารจัดการคอนโดมิเนียม

ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว ก็มีสิทธิพาตนเองและครอบครัวเข้าไปอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมในห้องชุดที่ตนเองซื้อไว้ รวมถึงมีสิทธิใช้สอยพื้นที่ส่วนกลางทั้งหลายที่มีอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมถือเป็นชุมชนหนึ่งที่มีคนมาอยู่อาศัยร่วมกัน ที่จำเป็นต้องมีระบบการบริหารจัดการที่ดี ตั้งแต่การจัดระเบียบการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม การดูแลรักษาความปลอดภัย การดูแลความสะอาด ตลอดจนการซ่อมแซมบำรุงรักษาไม่ให้คอนโดมิเนียมอยู่ในสภาพชำรุดทรุดโทรม สร้างความน่าอยู่ให้แก่บรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด อยู่อาศัยกันอย่างสะดวกสบายและเป็นสุข เป็นที่น่าดูชมของผู้พบเห็น สร้างมูลค่าสินทรัพย์ให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทั้งหลาย

การบริหารจัดการคอนโดมิเนียม มีกฎหมายว่าด้วยเรื่องอาคารชุดกำหนดให้คอนโดมิเนียมทุกโครงการต้องจัดให้มีนิติบุคคลในรูปบริษัท เพื่อทำหน้าที่บริหารคอนโดมิเนียม

ติดต่อเรา
*
*
*