ความแตกต่างระหว่างค่าส่วนกลางคอนโดกับหมู่บ้านจัดสรรและประโยชน์ที่ลูกบ้านได้รับ

ค่าส่วนกลางคอนโดกับค่าส่วนกลางหมู่บ้าน 

เกิดคำถามขึ้นมากมายจากลูกบ้านคอนโดก็ดี หมู่บ้านจัดสรรก็ดี ว่าทำไมพวกเขาต้องมาจ่ายค่าส่วนกลางเหล่านี้กัน รายเดือนบ้าง รายปีบ้าง บางแห่งเก็บล่วงหน้า 2 ปีเลยก็มี ทั้ง ๆ ที่ซื้อขาดมาจากโครงการแล้ว และถ้าหากไม่จ่ายจะเกิดอะไรขึ้น เรื่องราวการเก็บค่าส่วนกลางของคอนโดกับหมู่บ้านจัดสรร มีที่มาที่ไปและเรียกเก็บโดยมีกฎหมายรองรับและอนุญาตให้เรียกเก็บได้ ไม่ใช่อยู่ ๆ ก็มีกลุ่มคนตั้งตัวเองมาเป็นผู้ดูแลแล้วเรียกเก็บค่าดูแลเอาเองตามอำเภอใจอย่างแน่นอน ค่าส่วนกลางคอนโด กับค่าส่วนกลางหมู่บ้าน มีความเหมือนและความต่างกันอย่างไร ขอนำมาเล่าสู่กันฟังพอเป็นสังเขป ดังนี้

ค่าส่วนกลางคอนโด

ค่าส่วนกลางคอนโด คือ เงินที่นิติบุคคลผู้บริหารจัดการ ดูแล รักษาคอนโด เรียกเก็บเอาจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคอนโดทุกคนเท่า ๆ กันตามสัดส่วนพื้นที่ถือครอง และนำเงินนั้นมาใช้จ่ายเป็นค่าบริการดูแลรักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบริการดูแลรักษาความปลอดภัย ค่าซ่อมบำรุงอาคารที่อาจชำรุดทรุดโทรม ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า  พื้นที่และอุปกรณ์ใช้สอยในอาคารที่เป็นส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของสมาชิกผู้อยู่อาศัยในคอนโด

นิติบุคคลที่มาจัดเก็บเงินค่าส่วนกลางคอนโด จะเป็นนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 โดยเรียกนิติบุคคลนี้ว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” เหตุที่ต้องมีกฎหมาย ให้มีการจัดตั้งนิติบุคคอาคารชุดขึ้น ก็เพื่อต้องการให้คอนโดภายหลังเจ้าของโครงการก่อสร้างและขายเสร็จสิ้นแล้ว มีคนเข้ามาทำหน้าที่ดูแลรับผิดชอบความเป็นระเบียบเรียบร้อย ไม่ปล่อยให้คอนโดตกอยู่ในสภาพชำรุดทรุดโทรม สกปรกและไม่ปลอดภัย เสมือนหนึ่งแหล่งเสื่อมโทรม เกิดภาพลักษณ์ไม่ดีในสายตาของผู้ที่พบเห็น 

ทำไม่ต้องมีนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาดูแลด้วย ในเมื่อห้องชุดแต่ละห้องก็มีเจ้าของคอยดูแลกันเองอยู่แล้ว เราต้องไม่ลืมว่าคอนโดหรืออาคารชุดนั้น จะประกอบด้วยพื้นที่ 2 ส่วนด้วยกัน ส่วนหนึ่งจะเป็นพื้นที่ส่วนตัวของเจ้าของห้องชุด ซึ่งต่างคนต่างก็ดูแลของใครของมัน อีกส่วนหนึ่งจะเป็นพื้นที่ส่วนกลาง เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกคนเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางร่วมกันและใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น พื้นที่ทางเดิน พื้นที่จอดรถ สวนหย่อม สนามเด็กเล่น เหล่านี้เป็นต้น คงไม่มีเจ้าห้องชุดคนใดยอมเสียสละทุนทรัพย์เข้าไปซ่อมบำรุง ดูแล รักษาเพียงลำพังเป็นแน่ เพื่อความยุติธรรมและเท่าเทียม กฎหมายให้ทุกคนที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน และเฉลี่ยจ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้อย่างเท่า ๆ กัน โดยมีคนกลางคือนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้บริหารจัดการผ่านคณะกรรมการบริหาร ผ่านการแต่งตั้งโดยที่ประชุมเจ้าของกรรมสิทธิร่วมในคอนโด

ค่าส่วนกลางคอนโดนี้ เป็นเงินที่กฎหมายบังคับให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคนต้องจ่ายเมื่อสมัครใจเข้ามาซื้อห้องชุดในคอนโด ไม่ว่าจะเห็นด้วยหรือไม่เห็นด้วยก็ตาม หากไม่ยอมจ่ายก็จะต้องเผชิญกับสภาพบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดต่าง ๆ เช่น ระงับการจ่ายน้ำใช้ ไม่ออกบัตรอนุญาตให้จอดรถ หรืออื่น ๆ หากเนิ่นนานไปค่าส่วนกลางสะสมพอกพูนขึ้น ก็อาจนำไปสู่การถูกฟ้องร้องต่อศาลให้ชำระได้

ค่าสวนกลางหมู่บ้านจัดสรร

ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร จะมีวัตถุประสงค์ของการเก็บค่าส่วนกลางเช่นเดียวกันกับค่าส่วนกลางคอนโด นำเงินนั้นไปใช้จ่ายเป็นค่าสาธารณูประโภคต่าง ๆ รวมถึงซ่อมบำรุง ดูแล รักษาพื้นที่ส่วนกลางของโครงการบ้านจัดสรร ภายหลังเสร็จสิ้นโครงการและมีผู้คนเข้ามาอยู่อาศัยแล้ว โดยมีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ตั้งขึ้นตามกฎหมายมาเป็นผู้บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางผ่านคณะกรรมการ 

อำนาจการเก็บเงินค่าส่วนกลางของคณะกรรมการโครงการบ้านจัดสรร จะเป็นอำนาจตามกฎหมายคนละฉบับกับคอนโด ซึ่งคอนโดจะเป็นไปตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 ส่วนบ้านจัดสรรจะเป็นไปตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แม้จะเป็นกฎหมายคนละฉบับ แต่ก็มีเจตนารมณ์อย่างเดียวกัน ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในโครงการบ้านจัดสรรทุกคนมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางตามที่กำหนดโดยคณะกรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรร โดยความเห็นชอบของลูกบ้านที่เป็นสมาชิก ไม่ว่าจะใช้หรือไม่ใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลางก็ตาม หากไม่ชำระก็จะตกอยู่ภายใต้การถูกบังคับเช่นเดียวกับคอนโด เนิ่นนานออกไปก็จะเป็นหนี้พอกพูน และอาจถูกฟ้องร้องต่อศาลบังคับให้ชำระได้  

ความแตกต่าง ค่าส่วนกลางคอนโดกับค่าส่วนกลางหมู่บ้าน ประโยชน์ที่ลูกบ้านได้รับ   

มองในแง่ประโยชน์ที่ลูกบ้านจะได้รับจากการจ่ายค่าส่วนกลาง คอนโดก็ดี หมู่บ้านจัดสรรก็ดี ถือว่าลูกบ้านได้ประโยชน์สูงมากเมื่อเทียบกับอัตราค่าส่วนกลางที่จ่ายรายเดือนหรือรายปี นิติบุคคลอาคารชุด หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่มีคณะกรรมการบริหารดี ๆ จะได้รับการดูแลบูรณะซ่อมแซม พื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ ถนนหนทางก็ดี พื้นที่ทางเดินก็ดี  ความสะอาดปลอดภัยก็ดี ระบบไฟฟ้าให้แสงสว่างก็ดี ส่วนหย่อม สนามเด็กเล่น อยู่ในสภาพเรียบร้อย เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมใช้ประโยชน์อย่างสูงสุด ส่งเสริมภาพลักษณ์ที่ดีให้แก่คอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร คนภายนอกเห็นแล้วก็อยากเข้ามาอยู่อาศัย อยากเข้ามาเป็นสมาชิกชุมชน สร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่สินทรัพย์ ซึ่งมูลค่าสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น อาจจะมากกว่าค่าส่วนกลางที่จ่ายสะสมไปหลายเท่าได้

มองในแง่ความแตกต่างระหว่างค่าส่วนกลางคอนโดกับค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร พื้นที่ส่วนกลางคอนโดส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่อาคาร จะมีเป็นพื้นดินแต่เพียงเล็กน้อย และเป็นพื้นที่ส่วนบุคคลเท่านั้น เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมไม่มีทางเลือกอื่นใด ต้องร่วมกันจ่ายค่าส่วนกลาง เพื่อการบำรุงดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางนั้นตลอดไปตราบเท่าที่ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิห้องชุดอยู่ ส่วนพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรนั้น ส่วนใหญ่จะเป็นผืนดิน หากสมาชิกผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรส่วนใหญ่ ไม่ประสงค์จะจ่ายค่าส่วนกลางดูแลรักษา อาจมีทางเลือกโดยแจ้งให้เจ้าของโครงการจัดสรรที่ดิน บริจาคพื้นที่เหล่านั้นให้เป็นที่สาธารณะ ทุกคนไม่ว่าจะคนภายนอกหรือคนภายในหมู่บ้านจัดสรร มีสิทธิเข้ามาใช้ประโยชน์ได้หมดทุกคน ขาดคนดูแลรับผิดชอบ และนำมาซึ่งความเสื่อมโทรมในที่สุด สมาชิกชุมชนบ้านจัดสรรจำเป็นต้องคิดให้หนัก หากจะตัดสินใจไม่ชำระค่าส่วนกลางและเลือกที่จะบริจาคผืนดินในโครงการให้เป็นที่สาธารณะ แต่เท่าที่ผ่านมายังไม่เคยปรากฎว่ามีโครงการบ้านจัดสรรใด ลูกบ้านขอให้เอาที่ส่วนกลางไปบริจาคให้เป็นที่สาธารณะเลย มีแต่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางกันทั้งสิ้น


Lastest Update


SMART คว้า ISO 41001 รายแรกของไทย ยืนหนึ่งผู้นำด้านบริหารจัดการโครงการอสังหาฯ

ISO 41001: 2018 Facility Management 


SMART คว้า ISO 41001 รายแรกของไทย ยืนหนึ่งผู้นำด้านบริหารจัดการโครงการอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยครบวงจร ด้วยมาตรฐานสากล


ISO 41001:2018 เป็นมาตรฐานใหม่ของการให้บริการด้านการบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก และคุณภาพการอยู่อาศัยในโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับสากล SMART ถือเป็นรายแรกของวงการอสังหาฯ ไทยที่ได้รับ


การันตีคุณภาพอันดับหนึ่งด้านการบริหารจัดการโครงการอสังหาฯ แบบครบวงจรอย่างมืออาชีพ มุ่ง “เอ็มพาวเวอร์ ลิฟวิ่ง” เติมเต็มทุกเป้าหมายของชีวิต ด้วยนวัตกรรมสินค้า และบริการที่มีคุณค่า กว่า 270 โครงการ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม รวมกว่า 77,000 ครอบครัว ที่เชื่อมั่นเลือกใช้บริการ


ปัญหาคอนโด ข้างห้องหรือห้องชั้นบน ส่งเสียงดังรบกวน

สังคมเมืองในปัจจุบัน โดยเฉพาะสังคมในเมืองใหญ่ ๆ ของประเทศไทย มีผู้คนอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่น สภาพเศรษฐกิจสังคมเมืองบีบบังคับให้คนในสังคมเมืองต้องเร่งรีบ ทำงานแข่งกับเวลา เพื่อหารายได้มาใช้จ่ายสิ่งจำเป็นในครอบครัว ต้องพยายามลดรายจ่าย ใช้จ่ายเท่าที่จำเป็น บริหารรายจ่ายให้สอดคล้องกับรายได้ที่มี ลดความสุ่มเสี่ยงต่อการเป็นหนี้เป็นสินล้นพ้นตัว จนไม่สามารถจ่ายคืนไหวและขาดสภาพคล่อง

รายจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ต้องไปทำงานต่างถิ่นไม่ใช่ภูมิลำเนาของตัวเอง แน่นอนว่าต้องแบ่งรายได้ส่วนหนึ่งสำหรับจ่ายเป็นค่าที่อยู่อาศัย จะค่าเช่าก็ดี จะผ่อนซื้อก็ดี ยิ่งเมื่อมองสภาพที่อยู่อาศัยในเมือง หากเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ราคาค่อนข้างสูงเกินกำลังที่จะจ่ายได้ ดังนั้นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ราคาถูกกว่า จึงเป็นคำตอบของคนที่มีรายได้น้อยถึงปลานกลางที่จะเลือกซื้อหรือเลือกเช่า เพื่อให้คงเหลือรายได้เป็นค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่น ๆ ในการดำรงชีพได้ 

ลักษณะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม

ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม จะเป็นอาคารขนาดใหญ่สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย แต่ก็จะมีห้องสำหรับใช้เพื่อการพาณิชย์บริเวณชั้นล่างรวมอยู่ด้วย มีความสูงหลายชั้น ส่วนใหญ่ตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไป ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงติดต่อกัน ภายในตัวอาคารแต่ละชั้นจะแบ่งออกเป็นห้อง ๆ มีจำนวนหลายห้อง และภายในแต่ละห้องจะมีพื้นที่ใช้สอยและห้องน้ำในตัว ขนาดของห้องเล็กใหญ่เป็นตัวกำหนดราคาของห้อง แต่ละห้องจะมีเอกสารสิทธิหน้าตาคล้ายโฉนดที่ดิน เรียกว่า “กรรมสิทธิ์ในห้องชุด” ซึ่งกำหนดขอบเขตอาณาบริเวณของแต่ละห้องชุดไว้ มีหน่วยวัดเป็นตารางเมตร ทุก ๆ กรรมสิทธิ์ห้องชุดสามารถขอเลขที่บ้านและทะเบียนบ้าน ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องไหน ก็เป็นพื้นที่ส่วนตัวของเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องนั้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมยังมีพื้นที่อื่นอีก เช่น ทางเดินในอาคาร บันได ลิฟต์ ที่จอดรถ ถนนและส่วนหย่อมในโครงการ ซึ่งพื้นที่เหล่านี้ถูกเรียกว่า “พื้นที่ส่วนกลาง” คนที่อยู่อาศัยในคอนโดมีเนียมมีสิทธิใช้สอยร่วมกันและเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน

คอนโดมิเนียมถูกสร้างขึ้นอย่างไร ใครเป็นคนสร้าง ใครสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้บ้าง ต่าง ๆ เหล่านี้ หลายคนอาจทราบดีแล้ว แต่หลายคนอาจยังเป็นที่สงสัย โครงการคอนโดมิเนียมหนึ่งโครงการ เกิดขึ้นจากกลุ่มทุนที่เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้ดำเนินการสร้างขึ้นเพื่อนำออกแบ่งขายเป็นห้อง ๆ ให้แก่ประชาชนผู้สนใจซื้อไว้สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัยเช่นเดียวกับบ้านจัดสรร ทั้งนี้การสร้างคอนโดมีเนียมเพื่อจำหน่ายแก่ผู้สนใจ จะมีกฎหมายควบคุมไว้อย่างเคร่งครัด การก่อสร้างจะต้องดำเนินการภายใต้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร มีการออกแบบอาคาร นำแบบอาคารไปขออนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง ซึ่งต้องมั่นคง แข็งแรงและปลอดภัย พอสร้างเสร็จเริ่มที่จะนำออกจำหน่ายให้แก่ลูกค้าทั่วไป ก็ต้องจัดให้มีการบริหารจัดการอาคารให้เป็นไปตามกฎหมายอาคารชุด ผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้จะได้รับความคุ้มครอง กรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นทรัพย์สิน สามารถจำหน่าย จ่ายโอน จดจำนองหรือวางเป็นหลักประกันเงินกู้กับธนาคารได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดินและบ้าน

ลักษณะการบริหารจัดการคอนโดมิเนียม

ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว ก็มีสิทธิพาตนเองและครอบครัวเข้าไปอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมในห้องชุดที่ตนเองซื้อไว้ รวมถึงมีสิทธิใช้สอยพื้นที่ส่วนกลางทั้งหลายที่มีอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมถือเป็นชุมชนหนึ่งที่มีคนมาอยู่อาศัยร่วมกัน ที่จำเป็นต้องมีระบบการบริหารจัดการที่ดี ตั้งแต่การจัดระเบียบการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม การดูแลรักษาความปลอดภัย การดูแลความสะอาด ตลอดจนการซ่อมแซมบำรุงรักษาไม่ให้คอนโดมิเนียมอยู่ในสภาพชำรุดทรุดโทรม สร้างความน่าอยู่ให้แก่บรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด อยู่อาศัยกันอย่างสะดวกสบายและเป็นสุข เป็นที่น่าดูชมของผู้พบเห็น สร้างมูลค่าสินทรัพย์ให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทั้งหลาย

การบริหารจัดการคอนโดมิเนียม มีกฎหมายว่าด้วยเรื่องอาคารชุดกำหนดให้คอนโดมิเนียมทุกโครงการต้องจัดให้มีนิติบุคคลในรูปบริษัท เพื่อทำหน้าที่บริหารคอนโดมิเนียม

ติดต่อเรา
*
*
*