ปล่อยคอนโดมิเนียมให้เช่ายังไง ให้ได้ราคาสูง

การนำคอนโดมิเนียมออกให้เช่า นับเป็นช่องทางเพิ่มรายได้อีกช่องทางหนึ่งสำหรับผู้มีคอนโดมิเนียม ในปัจจุบัน คอนโดมิเนียมนับเป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมนำออกให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยสูงมาก เนื่องจากลักษณะและขนาดห้องของคอนโดมีความพอเหมาะพอดีกับความต้องการของผู้เช่าในสภาพเศรษฐกิจและสังคมในปัจจุบัน ยิ่งตั้งอยู่ท่ามกลางชุมชน  ห้างสรรพสินค้า ไม่ไกลจากแหล่งสถานที่ทำงาน หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าเดินทางไปมาสะดวกด้วยแล้ว ก็ยิ่งเป็นที่ต้องการเช่าสูงมาก โดยเฉพาะผู้เช่าที่เป็นครอบครัวเดี่ยว สามีภรรยาที่ยังไม่มีบุตรหรือคนโสด ที่ต้องทำงานแข่งกับเวลา เหล่านี้เป็นต้น การที่คอนโดเป็นที่ต้องการเช่ากันมากนี้ ทำให้คนที่พอจะมีเครดิตหรือเงินทุนอยู่บ้างต่างเห็นว่า การลงทุนซื้อคอนโดให้เช่าเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนทั้งในระยะสั้นและในระยะยาว หากมีผู้เช่าอยู่อย่างต่อเนื่อง และเป็นการลงทุนเพียงครั้งเดียว แต่เก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้ตลอดไป 

ผลตอบแทนการลงทุนซื้อคอนโดออกให้เช่า การซื้อคอนโดมิเนียมนำออกให้เช่าถ้าพิจารณาหยาบๆ ผลตอบแทนก็คือการได้ค่าเช่าจากผู้เช่าเป็นเดือนๆ ไป แต่ถ้าหากพิจารณากันระยะยาวๆ แล้ว คอนโดมิเนียมเป็นสินทรัพย์ถาวร ตราบใดที่เรายังคงถือครองเป็นเจ้าของอยู่เมื่อเวลาผ่านไประยะหนึ่ง สินทรัพย์ถาวรนี้จะเพิ่มมูลค่าขึ้นตามกาลเวลาที่ผ่านไป มูลค่าที่เพิ่มขึ้นนี้ก็คือผลตอบแทนอีกรูปแบบหนึ่งที่จะได้มาโดยทางอ้อมนอกเหนือจากค่าเช่า อย่างไรก็ตาม การลงทุนซื้อคอนโดให้เช่า ย่อมต้องมีรายจ่ายตามมานอกเหนือจากเงินดาวน์ก้อนแรกที่ได้จ่ายไปแล้ว และเป็นรายจ่ายที่ต้องจ่ายไม่ว่าจะมีผู้เช่าหรือไม่มีผู้เช่าก็ตาม เช่น ค่าผ่อนชำระสินเชื่อธนาคารในกรณีที่กู้เงินธนาคารมาซื้อและดอกเบี้ยตามอัตราที่ตกลงกับธนาคาร ค่าใช้จ่ายส่วนกลางของคอนโดเพื่อบริหารนิติบุคคล ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษาให้คอนโดมีสภาพใหม่อยู่เสมอพร้อมที่จะให้เช่า อีกทั้งรายได้จากค่าเช่าต้องเสียภาษีโรงเรือนและภาษีท้องถิ่นตามอัตราที่กฎหมายกำหนดร้อยละ 12.5 ของค่าเช่ารวมต่อปี ซึ่งผู้ลงทุนต้องคิดอยู่เสมอว่า รายรับจากค่าเช่าเพียงอย่างเดียวเพียงพอกับรายจ่ายที่ต้องจ่ายระหว่างถือครองคอนโดหรือไม่ หรือหากจะต้องติดลบอยู่บ้าง จะติดลบมากน้อยแค่ไหนเพียงไร มีทุนสำรองไว้เพียงพอที่จะชดเชยจำนวนเงินที่ติดลบหรือไม่ ถ้าหากไม่เพียงพอแล้วจะเกิดการขาดสภาพคล่องทางการเงิน เป็นหนี้สะสมพอกพูนขึ้นมาได้ แทนที่จะมีคอนโดให้เช่าได้นานๆ กลับต้องมาขายคอนโดทิ้งนำเงินมาชำระหนี้ธนาคาร เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ก็เป็นได้   

ให้เช่าคอนโดอย่างไรได้ราคาสูง 

การให้เช่าคอนโดก็เป็นธุรกิจอย่างหนึ่ง หากมีความต้องการเช่าสูงและมีผู้ให้เช่าน้อย โอกาสที่จะปล่อยคอนโดให้เช่าได้ ก็ง่ายและได้ราคาสูง แต่หากมีความต้องการเช่าน้อยและมีผู้ต้องการให้เช่ามาก โอกาสที่จะปล่อยคอนโดให้เช่าได้ก็ยาก หรือถ้าให้เช่าได้ก็อาจได้ราคาไม่สูงนัก เนื่องจากมีการแข่งราคากันมาก แต่ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร ก็ใช่จะหาผู้เช่าหรือให้เช่าในราคาที่สูงไม่ได้เอาเสียเลย ทั้งนี้ ทั้งนั้น จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ในการทำคอนโดออกให้เช่าและให้เช่าได้ราคาสูง ผู้เช่าคอนโดนั้น มีความต้องการเช่าคอนโดที่หลากหลายแตกต่างกัน บางคนต้องการเช่าในราคาถูกเพื่อใช้เป็นที่พักผ่อนหลับนอนอย่างเดียว บางคนต้องการทำเลที่ตั้งใกล้ที่ทำงานชุมชน เพื่อการเดินทางที่สะดวก บางคนต้องการเช่าแบบมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เนื่องจากไม่มีเวลาที่จะจัดหาเอง หากเรากำลังมองหาคนเช่าที่มีกำลังเช่าในราคาสูง กลุ่มลูกค้าที่ต้องการเช่าในราคาถูกก็ควรตัดทิ้งไปได้เลย ต้องมามองหากลุ่มลูกค้าที่มีกำลังเช่าในราคาสูง และจะต้องทำคอนโดให้กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังเช่าในราคาสูงหันมาสนใจเช่าคอนโดเรา 

สภาพของคอนโดทั่วๆ ไป ในเรื่องขนาดห้องและพื้นที่ใช้สอยภายในส่วนใหญ่จะมีพื้นที่จำกัด คงไม่สามารถไปเปลี่ยนแปลงขยายพื้นที่เพื่อเพิ่มราคาค่าเช่าได้ และถ้าหากปล่อยให้เช่าตามสภาพที่เป็นอยู่ก็คงได้ค่าเช่าในราคาแบบพื้นๆ ตามที่เค้าให้เช่ากันทั่วไป ไม่อาจจะเรียกราคาค่าเช่าได้สูงอย่างแน่นอน เนื่องจากมีผู้ให้เช่ารายอื่นปล่อยให้เช่าในราคาที่ถูกกว่าอยู่ หรือถึงแม้จะมีผู้ตัดสินใจเช่าแต่เมื่อเวลาผ่านไปผู้เช่าก็พร้อมจะย้ายออกไปเช่าคอนโดที่มีราคาเช่าถูกกว่าทันที ที่มีที่ห้องอื่นว่างได้ทุกเมื่อ ถ้าหากเราต้องการราคาที่สูงขึ้น เราจำเป็นต้องทำอะไรกับคอนโดของเราให้สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มจากค่าเช่ารายเดือน และลูกค้ามีความต้องการที่จะเช่าอยู่ยาวๆ ไม่ย้ายไปไหน 

ทำคอนโดให้มีมูลค่าสูงขึ้นยกระดับค่าเช่าและค่าบริการ ปัจจุบัน คนทำงานที่ต้องทำงานแข่งกับเวลาแทบจะไม่มีเวลาสนใจกับสภาพความเป็นอยู่ของตัวเองเลย ต้องพึ่งพิงผู้ให้บริการจัดหาให้ โดยพร้อมที่จะจ่ายค่าบริการให้แก่ผู้ให้บริการ คอนโดก็เช่นเดียวกัน หากเรานำมาตกแต่งให้สวยงามน่าอยู่ ใส่สิ่งอำนวยความสะดวกเข้าไป เช่น เตียง ตู้ โต๊ะ เก้าอี้ โซฟา ติดแอร์ ทีวี wifi เครื่องใช้ในครัว ไมโครเวฟ ตู้เย็น เครื่องซักผ้า เท่าที่พอจะจัดวางและตกแต่งให้สวยงามเป็นที่น่าอยู่อาศัย ผู้เช่าเพียงถือกระเป๋าเสื้อผ้าเข้ามาเพียงใบเดียวก็อยู่ได้เลยอย่างไม่ขาดตกบกพร่อง แน่นอนว่าคอนโดของเรา จะกลายเป็นที่หมายปองและต้องการของผู้เช่ามากกว่าคอนโดเปล่าๆ เป็นไหนๆ และก็แน่นอนอีกว่าคอนโดที่ผ่านการตกแต่งอย่างสวยงามพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน สร้างความแตกต่างออกไปจากการให้เช่าแบบธรรมดา สามารถเรียกเก็บค่าเช่า พร้อมค่าบริการสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ได้อย่างสมเหตุสมผล นำมาซึ่งผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับการลงทุน 



Lastest Update


SMART คว้า ISO 41001 รายแรกของไทย ยืนหนึ่งผู้นำด้านบริหารจัดการโครงการอสังหาฯ

ISO 41001: 2018 Facility Management 


SMART คว้า ISO 41001 รายแรกของไทย ยืนหนึ่งผู้นำด้านบริหารจัดการโครงการอสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัยครบวงจร ด้วยมาตรฐานสากล


ISO 41001:2018 เป็นมาตรฐานใหม่ของการให้บริการด้านการบริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวก และคุณภาพการอยู่อาศัยในโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับสากล SMART ถือเป็นรายแรกของวงการอสังหาฯ ไทยที่ได้รับ


การันตีคุณภาพอันดับหนึ่งด้านการบริหารจัดการโครงการอสังหาฯ แบบครบวงจรอย่างมืออาชีพ มุ่ง “เอ็มพาวเวอร์ ลิฟวิ่ง” เติมเต็มทุกเป้าหมายของชีวิต ด้วยนวัตกรรมสินค้า และบริการที่มีคุณค่า กว่า 270 โครงการ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม รวมกว่า 77,000 ครอบครัว ที่เชื่อมั่นเลือกใช้บริการ


ปัญหาคอนโด ข้างห้องหรือห้องชั้นบน ส่งเสียงดังรบกวน

สังคมเมืองในปัจจุบัน โดยเฉพาะสังคมในเมืองใหญ่ ๆ ของประเทศไทย มีผู้คนอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่น สภาพเศรษฐกิจสังคมเมืองบีบบังคับให้คนในสังคมเมืองต้องเร่งรีบ ทำงานแข่งกับเวลา เพื่อหารายได้มาใช้จ่ายสิ่งจำเป็นในครอบครัว ต้องพยายามลดรายจ่าย ใช้จ่ายเท่าที่จำเป็น บริหารรายจ่ายให้สอดคล้องกับรายได้ที่มี ลดความสุ่มเสี่ยงต่อการเป็นหนี้เป็นสินล้นพ้นตัว จนไม่สามารถจ่ายคืนไหวและขาดสภาพคล่อง

รายจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ต้องไปทำงานต่างถิ่นไม่ใช่ภูมิลำเนาของตัวเอง แน่นอนว่าต้องแบ่งรายได้ส่วนหนึ่งสำหรับจ่ายเป็นค่าที่อยู่อาศัย จะค่าเช่าก็ดี จะผ่อนซื้อก็ดี ยิ่งเมื่อมองสภาพที่อยู่อาศัยในเมือง หากเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ราคาค่อนข้างสูงเกินกำลังที่จะจ่ายได้ ดังนั้นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ราคาถูกกว่า จึงเป็นคำตอบของคนที่มีรายได้น้อยถึงปลานกลางที่จะเลือกซื้อหรือเลือกเช่า เพื่อให้คงเหลือรายได้เป็นค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่น ๆ ในการดำรงชีพได้ 

ลักษณะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม

ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม จะเป็นอาคารขนาดใหญ่สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย แต่ก็จะมีห้องสำหรับใช้เพื่อการพาณิชย์บริเวณชั้นล่างรวมอยู่ด้วย มีความสูงหลายชั้น ส่วนใหญ่ตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไป ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงติดต่อกัน ภายในตัวอาคารแต่ละชั้นจะแบ่งออกเป็นห้อง ๆ มีจำนวนหลายห้อง และภายในแต่ละห้องจะมีพื้นที่ใช้สอยและห้องน้ำในตัว ขนาดของห้องเล็กใหญ่เป็นตัวกำหนดราคาของห้อง แต่ละห้องจะมีเอกสารสิทธิหน้าตาคล้ายโฉนดที่ดิน เรียกว่า “กรรมสิทธิ์ในห้องชุด” ซึ่งกำหนดขอบเขตอาณาบริเวณของแต่ละห้องชุดไว้ มีหน่วยวัดเป็นตารางเมตร ทุก ๆ กรรมสิทธิ์ห้องชุดสามารถขอเลขที่บ้านและทะเบียนบ้าน ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องไหน ก็เป็นพื้นที่ส่วนตัวของเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องนั้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมยังมีพื้นที่อื่นอีก เช่น ทางเดินในอาคาร บันได ลิฟต์ ที่จอดรถ ถนนและส่วนหย่อมในโครงการ ซึ่งพื้นที่เหล่านี้ถูกเรียกว่า “พื้นที่ส่วนกลาง” คนที่อยู่อาศัยในคอนโดมีเนียมมีสิทธิใช้สอยร่วมกันและเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน

คอนโดมิเนียมถูกสร้างขึ้นอย่างไร ใครเป็นคนสร้าง ใครสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้บ้าง ต่าง ๆ เหล่านี้ หลายคนอาจทราบดีแล้ว แต่หลายคนอาจยังเป็นที่สงสัย โครงการคอนโดมิเนียมหนึ่งโครงการ เกิดขึ้นจากกลุ่มทุนที่เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้ดำเนินการสร้างขึ้นเพื่อนำออกแบ่งขายเป็นห้อง ๆ ให้แก่ประชาชนผู้สนใจซื้อไว้สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัยเช่นเดียวกับบ้านจัดสรร ทั้งนี้การสร้างคอนโดมีเนียมเพื่อจำหน่ายแก่ผู้สนใจ จะมีกฎหมายควบคุมไว้อย่างเคร่งครัด การก่อสร้างจะต้องดำเนินการภายใต้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร มีการออกแบบอาคาร นำแบบอาคารไปขออนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง ซึ่งต้องมั่นคง แข็งแรงและปลอดภัย พอสร้างเสร็จเริ่มที่จะนำออกจำหน่ายให้แก่ลูกค้าทั่วไป ก็ต้องจัดให้มีการบริหารจัดการอาคารให้เป็นไปตามกฎหมายอาคารชุด ผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้จะได้รับความคุ้มครอง กรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นทรัพย์สิน สามารถจำหน่าย จ่ายโอน จดจำนองหรือวางเป็นหลักประกันเงินกู้กับธนาคารได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดินและบ้าน

ลักษณะการบริหารจัดการคอนโดมิเนียม

ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว ก็มีสิทธิพาตนเองและครอบครัวเข้าไปอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมในห้องชุดที่ตนเองซื้อไว้ รวมถึงมีสิทธิใช้สอยพื้นที่ส่วนกลางทั้งหลายที่มีอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมถือเป็นชุมชนหนึ่งที่มีคนมาอยู่อาศัยร่วมกัน ที่จำเป็นต้องมีระบบการบริหารจัดการที่ดี ตั้งแต่การจัดระเบียบการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม การดูแลรักษาความปลอดภัย การดูแลความสะอาด ตลอดจนการซ่อมแซมบำรุงรักษาไม่ให้คอนโดมิเนียมอยู่ในสภาพชำรุดทรุดโทรม สร้างความน่าอยู่ให้แก่บรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด อยู่อาศัยกันอย่างสะดวกสบายและเป็นสุข เป็นที่น่าดูชมของผู้พบเห็น สร้างมูลค่าสินทรัพย์ให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทั้งหลาย

การบริหารจัดการคอนโดมิเนียม มีกฎหมายว่าด้วยเรื่องอาคารชุดกำหนดให้คอนโดมิเนียมทุกโครงการต้องจัดให้มีนิติบุคคลในรูปบริษัท เพื่อทำหน้าที่บริหารคอนโดมิเนียม

ติดต่อเรา
*
*
*