10 ประโยชน์ของการใช้บริการบริษัทบริหารนิติบุคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

ชุมชนเมือง ทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด เริ่มมีผู้คนอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่นขึ้น ชุมชนใหม่ถูกสร้างขึ้นเพื่อรองรับการขยายตัว กลุ่มองค์กรพัฒนาที่ดิน ทั้งภาครัฐและภาคเอกชน มีการจัดสรรจัดสร้างพื้นที่ชุมชนที่พักอาศัยใหม่ โดยคำนึงถึงฐานะทางเศรษฐกิจของครัวเรือน ให้ผู้คนสามารถเป็นเจ้าของได้อย่างทั่วถึงในทุกระดับฐานะทางเศรษฐกิจ บ้างก็เป็นอาคารชุดหรือที่เราเรียกกันว่าคอนโดมิเนียม บ้างก็เป็นบ้านจัดสรรแบบบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ ราคาถูกแพงแตกต่างกันไป สุดแท้แต่ความสามารถและกำลังซื้อของแต่ละคน ที่ต้องการจับจองไว้เป็นเจ้าของ

พื้นที่โครงการอาคารชุด หมู่บ้านจัดสรร ที่มีอาณาบริเวณและขอบเขตแน่นอน มีทั้งพื้นที่ส่วนตัวของผู้อยู่อาศัย และพื้นที่ส่วนกลางที่จัดสรรให้ใช้ประโยชน์ร่วมกันของคนในชุมชน ซึ่งในอดีตเคยสร้างปัญหาแก่ผู้อยู่อาศัยในชุมชนมากมาย ทั้ง ปัญหาการอยู่กันอย่างไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ปัญหาขยะมูลฝอยส่งกลิ่นเหม็น สิ่งสาธารณูปโภคและถนนหนทางชำรุดทรุดโทรมขาดการดูแลรักษา ขาดแสงสว่างบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง ขาดความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัย ซึ่งการพึ่งพิงการแก้ไขปัญหาจากภาครัฐแต่เพียงอย่างเดียว ไม่สามารถแก้ไขได้อย่างทันท่วงที หรือแก้ไขให้ไม่ได้เลย สืบเนื่องจากเป็นพื้นที่ส่วนบุคคล ที่รัฐไม่อาจเข้าไปก้าวล่วงได้ 

นับแต่ ปี พ.ศ. 2522 เป็นต้นมา รัฐมีการออกกฎหมายกำหนดให้ชุมชนในอาคารชุด และชุมชนในหมู่บ้านจัดสรร ทำการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาบริหารจัดการชุมชน มีกรรมการนิติบุคคลมาจากการเลือกตั้งของสมาชิกในชุมชน ส่วนนิติบุคคลจะบริหารจัดการพื้นที่ชุมชนเองหรือว่าจ้างบริษัทบริหารนิติบุคคลเข้ามาบริการจัดการความเป็นระเบียบเรียบร้อยของชุมชนก็ได้ ทั้งชุมชนในอาคารชุดก็ดี ชุมชนในหมู่บ้านจัดสรรก็ดี ตกอยู่ภายใต้กฎเกณฑ์นี้ ส่วนรายจ่ายในการบริหารจัดการนิติบุคคล จะเรียกเก็บเอาจากสมาชิกผู้อาศัยในชุมชน ตามสัดส่วนพื้นที่ที่ครอบครอง ตามมติของที่ประชุมคณะกรรมการนิติบุคคล และถือเป็นหน้าที่ที่สมาชิกชุมชนต้องจ่าย หากหลีกเลี่ยงไม่จ่าย นิติบุคคลก็มีสิทธิฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาลเพื่อบังคับให้จ่ายได้

ประโยชน์ของการว่าจ้างบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคลนั้น มีประโยชน์หลายประการ ซึ่งคณะกรรมการนิติบุคคลส่วนใหญ่ จะเลือกใช้บริการของบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคลแทบทั้งสิ้น ซึ่งประโยชน์ต่างๆ หยิบยกขึ้นมากล่าวไว้ พอเป็นสังเขป ดังนี้

  1. ช่วยในเรื่องการดูแลรักษาความสะอาดบริเวณพื้นที่ ให้มีความสะอาดถูกสุขอนามัย ความสะอาดของพื้นที่ส่วนตัวเจ้าของกรรมสิทธิ์ต่างคนต่างดูแล แต่ความสะอาดของพื้นที่ส่วนกลางที่สมาชิกใช้ประโยชน์ร่วมกัน บริษัทบริหารนิติบุคคลจะทำหน้าที่ ดูแลรักษาความสะอาดเพื่อให้สมาชิกผู้อยู่อาศัยได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างถูกสุขอนามัย  

  2. ช่วยในการดูแลรักษาความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินภายในบริเวณพื้นที่ บริษัทบริหาร นิติบุคคลจะจัดให้มีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยช่วยดูแลตลอด 24 ชั่วโมง ตรวจตราบุคคลเข้าออกชุมชน ซึ่งมั่นใจได้ว่าสมาชิกผู้อยู่อาศัยในชุมชน จะได้รับความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน

  3. การซ่อมแซมสิ่งสาธารณูปโภคบริเวณพื้นที่ส่วนกลางที่ชำรุดบกพร่อง ถนนหนทาง ดวงไฟให้แสงสว่าง สิ่งปลูกสร้างในพื้นที่ส่วนกลาง ป้ายบอกสัญญาณ ป้ายบอกทางและอื่นๆ เพื่อให้สมาชิกผู้อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างสุขสบาย

  4. การนำพื้นที่ส่วนกลางที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ มาปรับปรุงและบริหารจัดการให้เกิดการใช้สอยและเกิดประโยชน์ เช่น จัดทำเป็นส่วนสาธารณะสำหรับสมาชิกใช้ประโยชน์ร่วมกัน เพื่อการออกกำลังกาย พักผ่อนหย่อนใจ สร้างส่วนย่อม หรือสวนเด็กเล่น

  5. จัดให้มีการประชุมใหญ่คณะกรรมการนิติบุคคลและผู้อยู่อาศัยในชุมชนเป็นประจำทุกปี พร้อมรายงานการดำเนินการ จัดทำบัญชีทรัพย์สินและหนี้สิน ที่เกิดจากการบริหารจัดการนิติบุคคล เพื่อให้สมาชิกรับทราบและเห็นชอบร่วมกัน อย่างสุจริตและโปร่งใส

  6. จัดให้มีการออกระเบียบการการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ให้เกิดประโยชน์แก่สมาชิกอย่างเท่าเทียมกัน และไม่สร้างปัญหาให้แก่กัน เช่น ที่จอดรถ และป้องกันไม่ให้สมาชิกใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ตนเองเพียงผู้เดียว ถือเป็นการเอาเปรียบสมาชิกคนอื่น

  7. ดำเนินการบริหารจัดการนิติบุคคล ให้พื้นที่ชุมชนได้รับการจัดการให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด ในทุกๆ ด้าน ทั้งปัญหาสิ่งแวดล้อม สุขอนามัยและความปลอดภัยในพื้นที่ รวมถึงการป้องกันอุบัติเหตุเพลิงไหม้ และซ้อมดับเพลิง เป็นต้น

  8. ดำเนินการด้านต่างๆ ทางกฎหมายเพื่อรักษาสิทธิประโยชน์ของนิติบุคคล เช่น การติดตามหนี้สินส่วนกลางที่ผู้อยู่อาศัยค้างชำระ เข้าเป็นคู่ความในศาลแทนนิติบุคคล การขอเฉลี่ยทรัพย์ลูกหนี้ของนิติบุคคลในศาล หรือเมื่อมีการฟ้องร้องคดีระหว่างนิติบุคคลกับบุคคลภายนอก

  9. การจัดทำและออกเอกสาร สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด แสดงการปลอดภาระหนี้หรือปลอดภาระผูกพันใดๆ กับนิติบุคคล ให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ต้องการจะโอน

  10. เป็นตัวแทนนิติบุคคล ติดต่อประสานงานกับหน่วยงานภาครัฐ เพื่อรักษาสิทธิประโยชน์ของนิติบุคคลและชุมชน อันพึงมีพึงได้จากรัฐ หรือนำข้อมูลข่าวสารจากรัฐเผยแพร่ให้สมาชิกชุมชนรับทราบ

ทั้ง 10 ประโยชน์ของการใช้บริการบริษัทบริหารนิติบุคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการจัดการ ซึ่งยังมีการจัดการอื่น ๆ อีกหลายอย่าง นับว่าเป็นบริการที่คุ้มค่าสำหรับโครงการนิติบุคคลอาคารชุด หรือโครงการบ้านจัดสรร ที่มีผู้อยู่อาศัยร่วมกันจำนวนมาก และมีปัญหามากมายเกิดขึ้นในพื้นที่ที่ต้องแก้ไขปัญหาในแต่ละวัน หลายปัญหาเป็นปัญหาที่ต้องใช้ผู้ที่มีความรู้ มีความเข้าใจ ในการแก้ไขปัญหา ซึ่งนิติบุคคลจะได้รับการจัดการจากบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคลอย่างครบถ้วนอย่างถูกต้อง และจัดการอย่างเป็นมืออาชีพ คุ้มค่ากับค่าบริการ ที่สมาชิกร่วมกันเฉลี่ยจ่าย เพียงน้อยนิดในแต่ละเดือน


Lastest Update


ปัญหาคอนโด ข้างห้องหรือห้องชั้นบน ส่งเสียงดังรบกวน

สังคมเมืองในปัจจุบัน โดยเฉพาะสังคมในเมืองใหญ่ ๆ ของประเทศไทย มีผู้คนอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่น สภาพเศรษฐกิจสังคมเมืองบีบบังคับให้คนในสังคมเมืองต้องเร่งรีบ ทำงานแข่งกับเวลา เพื่อหารายได้มาใช้จ่ายสิ่งจำเป็นในครอบครัว ต้องพยายามลดรายจ่าย ใช้จ่ายเท่าที่จำเป็น บริหารรายจ่ายให้สอดคล้องกับรายได้ที่มี ลดความสุ่มเสี่ยงต่อการเป็นหนี้เป็นสินล้นพ้นตัว จนไม่สามารถจ่ายคืนไหวและขาดสภาพคล่อง

รายจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคนที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ต้องไปทำงานต่างถิ่นไม่ใช่ภูมิลำเนาของตัวเอง แน่นอนว่าต้องแบ่งรายได้ส่วนหนึ่งสำหรับจ่ายเป็นค่าที่อยู่อาศัย จะค่าเช่าก็ดี จะผ่อนซื้อก็ดี ยิ่งเมื่อมองสภาพที่อยู่อาศัยในเมือง หากเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ราคาค่อนข้างสูงเกินกำลังที่จะจ่ายได้ ดังนั้นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ราคาถูกกว่า จึงเป็นคำตอบของคนที่มีรายได้น้อยถึงปลานกลางที่จะเลือกซื้อหรือเลือกเช่า เพื่อให้คงเหลือรายได้เป็นค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่น ๆ ในการดำรงชีพได้ 

ลักษณะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม

ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม จะเป็นอาคารขนาดใหญ่สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย แต่ก็จะมีห้องสำหรับใช้เพื่อการพาณิชย์บริเวณชั้นล่างรวมอยู่ด้วย มีความสูงหลายชั้น ส่วนใหญ่ตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไป ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงติดต่อกัน ภายในตัวอาคารแต่ละชั้นจะแบ่งออกเป็นห้อง ๆ มีจำนวนหลายห้อง และภายในแต่ละห้องจะมีพื้นที่ใช้สอยและห้องน้ำในตัว ขนาดของห้องเล็กใหญ่เป็นตัวกำหนดราคาของห้อง แต่ละห้องจะมีเอกสารสิทธิหน้าตาคล้ายโฉนดที่ดิน เรียกว่า “กรรมสิทธิ์ในห้องชุด” ซึ่งกำหนดขอบเขตอาณาบริเวณของแต่ละห้องชุดไว้ มีหน่วยวัดเป็นตารางเมตร ทุก ๆ กรรมสิทธิ์ห้องชุดสามารถขอเลขที่บ้านและทะเบียนบ้าน ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องไหน ก็เป็นพื้นที่ส่วนตัวของเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องนั้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมยังมีพื้นที่อื่นอีก เช่น ทางเดินในอาคาร บันได ลิฟต์ ที่จอดรถ ถนนและส่วนหย่อมในโครงการ ซึ่งพื้นที่เหล่านี้ถูกเรียกว่า “พื้นที่ส่วนกลาง” คนที่อยู่อาศัยในคอนโดมีเนียมมีสิทธิใช้สอยร่วมกันและเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน

คอนโดมิเนียมถูกสร้างขึ้นอย่างไร ใครเป็นคนสร้าง ใครสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้บ้าง ต่าง ๆ เหล่านี้ หลายคนอาจทราบดีแล้ว แต่หลายคนอาจยังเป็นที่สงสัย โครงการคอนโดมิเนียมหนึ่งโครงการ เกิดขึ้นจากกลุ่มทุนที่เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้ดำเนินการสร้างขึ้นเพื่อนำออกแบ่งขายเป็นห้อง ๆ ให้แก่ประชาชนผู้สนใจซื้อไว้สำหรับใช้เป็นที่พักอาศัยเช่นเดียวกับบ้านจัดสรร ทั้งนี้การสร้างคอนโดมีเนียมเพื่อจำหน่ายแก่ผู้สนใจ จะมีกฎหมายควบคุมไว้อย่างเคร่งครัด การก่อสร้างจะต้องดำเนินการภายใต้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร มีการออกแบบอาคาร นำแบบอาคารไปขออนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง ซึ่งต้องมั่นคง แข็งแรงและปลอดภัย พอสร้างเสร็จเริ่มที่จะนำออกจำหน่ายให้แก่ลูกค้าทั่วไป ก็ต้องจัดให้มีการบริหารจัดการอาคารให้เป็นไปตามกฎหมายอาคารชุด ผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดไว้จะได้รับความคุ้มครอง กรรมสิทธิ์ในห้องชุดเป็นทรัพย์สิน สามารถจำหน่าย จ่ายโอน จดจำนองหรือวางเป็นหลักประกันเงินกู้กับธนาคารได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดินและบ้าน

ลักษณะการบริหารจัดการคอนโดมิเนียม

ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว ก็มีสิทธิพาตนเองและครอบครัวเข้าไปอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมในห้องชุดที่ตนเองซื้อไว้ รวมถึงมีสิทธิใช้สอยพื้นที่ส่วนกลางทั้งหลายที่มีอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียมถือเป็นชุมชนหนึ่งที่มีคนมาอยู่อาศัยร่วมกัน ที่จำเป็นต้องมีระบบการบริหารจัดการที่ดี ตั้งแต่การจัดระเบียบการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม การดูแลรักษาความปลอดภัย การดูแลความสะอาด ตลอดจนการซ่อมแซมบำรุงรักษาไม่ให้คอนโดมิเนียมอยู่ในสภาพชำรุดทรุดโทรม สร้างความน่าอยู่ให้แก่บรรดาเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด อยู่อาศัยกันอย่างสะดวกสบายและเป็นสุข เป็นที่น่าดูชมของผู้พบเห็น สร้างมูลค่าสินทรัพย์ให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมทั้งหลาย

การบริหารจัดการคอนโดมิเนียม มีกฎหมายว่าด้วยเรื่องอาคารชุดกำหนดให้คอนโดมิเนียมทุกโครงการต้องจัดให้มีนิติบุคคลในรูปบริษัท เพื่อทำหน้าที่บริหารคอนโดมิเนียม


คอนโดที่อนุญาตให้มีสัตว์เลี้ยงได้ เป็นมติของใครที่จะอนุญาตให้เลี้ยงได้

สัตว์เลี้ยงเป็นอะไรที่หลายคนชื่นชอบ โดยเฉพาะสัตว์เลี้ยงตัวเล็ก ๆ อย่างสุนัขหรือแมว มีการเลี้ยงกันอย่างแพร่หลายในที่พักอาศัย เหตุที่หลายคนชื่นชอบเลี้ยงสัตว์เลี้ยง อาจมาจากสัตว์เลี้ยงตัวเล็ก ๆ เหล่านี้ มีความน่ารักและเป็นสิ่งมีชีวิต สามารถตอบสนองอารมณ์ความรู้สึกของผู้เลี้ยงให้เพลิดเพลินและคลายความเหงาหงอยไปได้ สัตว์เลี้ยงบางตัวฉลาดแสนรู้ สร้างความน่าหลงใหลให้แก่ผู้เป็นเจ้าของสัตว์เลี้ยงยิ่งนัก เจ้าของสัตว์เลี้ยงบางคนถึงกับเอามานอนด้วยทุกคืนก็มี อย่างไรก็ตาม อารมณ์และความรู้สึกนึกคิดของคนแต่ละคน ต่างจิตต่างใจ มีคนชอบก็จะมีคนไม่ชอบด้วยเช่นกัน บางคนอาจจะรู้สึกว่าสัตว์เลี้ยงเป็นอะไรที่น่ารำคาญ ส่งเสียงดังรบกวน เป็นพาหะน้ำเชื้อและสกปก มูลอุจาระส่งกลิ่นเหม็น อะไรทำนองนี้  เป็นต้น

ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม คือที่อยู่อาศัยที่คนจำนวนมากมาอาศัยอยู่รวมกัน แม้จะอยู่แยกห้องกันห้องใครห้องมัน แต่ก็อยู่ในอาคารเดียวกัน ใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน ตั้งแต่ พื้นที่จอดรถ พื้นที่สวนหย่อม นั่งเล่นหรือออกกำลังกาย พื้นที่ทางขึ้นลงอาคาร ตลอดจนพื้นที่ทางเดินสู่ประตูห้องแต่ละห้อง แน่นอนว่าลักษณะของคอนโด ไม่สามารถให้ผู้อาศัยคนใดคนหนึ่งใช้ประโยชน์สิ่งอำนวยความสะดวกภายในคอนโดได้อย่างเป็นส่วนตัวเพียงผู้เดียวได้ นอกจากพื้นที่ภายในห้องของใครของมันเท่านั้น ดังนั้น การใช้พื้นที่ที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน จำเป็นต้องแบ่งปันกัน ใช้ประโยชน์ร่วมกันภายใต้กฎระเบียบที่กำหนดไว้ การนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงในคอนโด ทุกโครงการคอนโดต้องมีข้อกำหนดอย่างชัดเจน ว่าจะอนุญาตหรือไม่อนุญาตให้มีการเลี้ยงสัตว์เลี้ยง ถ้าอนุญาตกำหนดขอบเขตและเงื่อนไขการอนุญาตไว้แค่ไหน อย่างไร คอนโดจะออกระเบียบเพื่อให้สิทธิอะไรแก่สมาชิกกลุ่มหนึ่ง จำเป็นต้องคำนึงถึงการรักษาสิทธิของสมาชิกอีกกลุ่มหนึ่งด้วยเช่นกัน   

การบริหารจัดการคอนโด และอำนาจในการบริหารคอนโด

ที่พักอาศัยประเภทคอนโด เป็นที่พักอาศัยที่มีกฎหมายควบคุมไว้เป็นการเฉพาะ (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551) ตั้งแต่การเริ่มต้นโครงการไปตลอดจนการบริหารจัดการภายหลังโครงการแล้วเสร็จและเปิดให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัย ซึ่งเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมนับแต่ที่มีคนเข้าอยู่อาศัย จะต้อง

ติดต่อเรา
*
*
*