Jap plane tix!+ 12.12 (20&22 Dec) Winners Announcement

One of the main attractions of living in a major city is being amongst the hustle and bustle. The fast pace of life is not only exciting, but it can also help to energise and motivate those that live there. In most of these cities, and indeed, Bangkok is a prime example; the vast majority of the accommodation available is in modern, purpose-built condos. It is particularly noticeable in the popular business districts such as Sukhumvit, Sathorn and Silom.

A good quality

In Bangkok, you will find several world-class condos that could compete with the best in any other major city around the world. The trend and demand for upmarket condos are increasing, but naturally, those looking to purchase these properties demand not only that it is well constructed, but that it is well managed now and in the future. As such, when many of the buildings are handed over to the juristic committees, there is a recommendation that a professional management team is put in place.

In recent years we have witnessed a trend for condos in Bangkok to employ

ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน เป็นเงินที่คณะกรรมการหมู่บ้านเรียกเก็บจากลูกบ้าน เพื่อนำมาเป็นค่าใช้จ่ายสิ่งสาธารณูประโภคต่าง ๆ ในอาณาเขตพื้นที่หมู่บ้านที่ลูกบ้านมีสิทธิใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมดูแลรักษาถนนหนทางในเขตหมู่บ้าน ค่าน้ำประปา ไฟฟ้าของพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบริการเก็บขยะ รักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบริการดูแลรักษาความปลอดภัยในเขตหมู่บ้าน เหล่านี้เป็นต้น สงสัยกันหรือไม่ว่า คณะกรรมการหมู่บ้านเป็นใคร มาจากไหน ทำไมถึงมีอำนาจเก็บเงินค่าส่วนกลางจากลูกบ้าน แล้วลูกบ้านจะขอไม่จ่ายได้หรือไม่ หรือถ้าจ่ายแล้ว ลูกบ้านยังมีสิทธิในเงินค่าส่วนกลางจำนวนนั้นอยู่หรือไม่

หมู่บ้านและหมู่บ้านจัดสรร 

คำว่าหมู่บ้าน เราอาจคุ้นเคยกับคำว่าหมู่บ้านทั่ว ๆ ไป ทั้งในเขตเมืองและเขตชนบท มีลักษณะเป็นอาณาเขตพื้นที่ ที่มีบ้านและมีคนอยู่อาศัย มีจำนวนบ้านหลายหลังรวมกันขึ้นเป็นชุมชน มีทั้งชุมชนเก่าในอดีตและชุมชนใหม่ในปัจจุบัน การขยายตัวของประชากรที่เพิ่มมากขึ้น ชุมชนเก่าเกิดความแออัด คนในชุมชนเก่ามีความต้องการขยับขยายไปหาชุมชนใหม่อยู่เป็นจำนวนมาก จึงเกิดมีนักธุรกิจและนักลงทุนจำนวนหนึ่ง หันมาลงทุนทำธุรกิจโครงการบ้านจัดสรร เพื่อจำหน่ายบ้านพร้อมที่ดินให้แก่ผู้ต้องการขยับขยายออกจากชุมชนเก่า ซึ่งโครงการบ้านจัดสรรหนึ่งโครงการจะมีบ้านตั้งแต่ 10 หลังคาเรือนขึ้นไป และอาจมีมากถึง 100 หรือ 1,000 หลังคาเรือนก็เป็นได้ เมื่อมีคนเข้าซื้อและเข้ามาอยู่อาศัยรวมกันจำนวนมาก ก็จะเกิดเป็นชุมชนใหม่ ซึ่งชุมชนใหม่เหล่านี้ เกิดขึ้นจากการดำเนินการของผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานภาครัฐ ภายใต้การกำกับและควบคุมโดยกฎหมาย พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และต้องดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายด้วย

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และค่าส่วนกลาง 

ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่ายบ้านพร้อมที่ดิน โดยกฎหมาย พ.ร.บ จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต จะต้องดำเนินการและต้องรับผิดชอบดูแลอะไรต่าง ๆ หลายประการบนพื้นที่ดินที่จัดสรร ซึ่งที่ดินและบ้านในโครงการบ้านจัดสรรที่จำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อแยกโฉนดที่ดินเป็นแปลง ๆ แล้ว ก็เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบดูแลกันเองพื้นที่ของใครของมัน อย่างไรก็ตามในอาณาบริเวณโครงการหมู่บ้านจัดสรร ยังมีพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ถนนหนทางภายในโครงการ สวนหย่อม สวนพักผ่อน สนามเด็กเล่น ตลอดจนการดูแลรักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง การดูแลรักษาความปลอดภัยภายในอาณาเขตหมู่บ้านจัดสรร ล้วนจำเป็นต้องมีการดูแล ซ่อมแซม บำรุง รักษา พ.ร.บ. จัดสรรที่ดินกำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต ต้องรับผิดชอบจัดการดูแลค่าใช้จ่ายเหล่านี้ 

เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรร ส่วนใหญ่เมื่อปิดการขายโครงการแล้ว แน่นอนว่าไม่อยากจะดูแลและรับผิดชอบค่าใช้จ่าย ดูแล รักษา ทรัพย์สินส่วนกลางตลอดไป ทางเลือกของเจ้าของโครงการ มีอยู่ 2 ทางเลือก คือ 1 บริจาคพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นพื้นที่สาธารณะ หรือ 2 ให้สมาชิกลูกบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลโดยมีคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นมาบริหารพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าวสามารถเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายเอาจากสมาชิกในหมู่บ้านเฉลี่ยตามสัดส่วนจำนวนการถือครองของแต่ละบ้าน ซึ่งเงินส่วนนี้ เรียกกันว่า “ค่าส่วนกลาง” มีผลผูกพันทุกครัวเรือนจะต้องจ่ายเท่า ๆ กันตามสัดส่วนการถือครองที่ดิน 

ดังนั้นใครก็ตามที่ไปซื้อบ้านและที่ดินที่จัดสรรภายใต้ พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางตามกฎหมาย เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุง ดูแล รักษา พื้นที่ส่วนกลาง ในกรณีหากสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรไม่ยอมให้มีการตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร เพราะไม่อยากจะเสียเงินค่าส่วนกลาง ก็จะกลายเป็นการผลักดันให้เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรร ใช้ทางเลือกบริจาคพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นที่สาธารณะที่ทุกคนก็มีสิทธิเข้ามาใช้ได้แม้เป็นบุคคลภายนอก แน่นอนว่าจะต้องสร้างความเดือดร้อนให้แก่สมาชิกหมู่บ้านหากมีคนนอกเข้ามาแย่งการใช้ประโยชน์บนพื้นที่ส่วนกลางที่พวกเขาเป็นเจ้าของร่วมกัน สมาชิกลูกบ้านส่วนใหญ่จึงพอใจที่จะจ่ายค่าส่วนกลางกันมากกว่า  

การคิดค่าส่วนกลางของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร   

นิติบุคคลบ้านจัดสรร กำหนดให้เป็นนิติบุคคลที่ไม่แสวงหากำไร และได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีรายได้ให้แก่รัฐ ดังนั้นคณะกรรมการนิติบุคคลจึงมีหน้าที่เพียงดูแลสิ่งสาธารณูปโภคในโครงการบ้านจัดสรร ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย ถนนหนทางไม่ชำรุดทรุดโทรม มีน้ำประปา ไฟฟ้าให้แสงสว่างในพื้นที่ส่วนกลาง ดูแลความสะอาดเก็บขยะมูลฝอย และดูแลความปลอดภัยในพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการดำเนินการต่าง ๆ เหล่านี้ จะถูกคิดคำนวณให้สมาชิกในชุมชนโครงการบ้านจัดสรรทุกหลังคาเรือนเฉลี่ยจ่ายหลังคาเรือนละเท่าๆ กัน เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลางในหมู่บ้านจัดสรร คิดเป็นเงิน 300,000 บาทต่อเดือน หากชุมชนบ้านจัดสรรมีจำนวนครัวเรือนทั้งหมด 500 ครัวเรือน เท่ากับว่าแต่และครัวเรือนจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางคิดเป็นเงินต่อเดือนเท่ากับ 300,000 หารด้วย 500 จะเท่ากับ 600 บาทต่อเดือน อย่างนี้เป็นต้น อย่างไรก็ตาม ชุมชนบ้านจัดสรรบางแห่งอาจมีสาธารณูปโภคอื่น ๆ เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ก็อาจจะมีค่าใช้จ่ายเป็นค่าส่วนกลางที่สูงขึ้นตามไปด้วย และก็เป็นค่าส่วนกลางที่ทุกบ้านถูกบังคับให้ต้องจ่ายไม่ว่าตนจะใช้ประโยชน์หรือไม่ก็ตาม หากไม่จ่าย ก็จะนำไปสู่การถูกคณะกรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรรใช้มาตรการบังคับอื่น ๆ และแรงสุดก็อาจนำไปสู่การฟ้องร้องต่อศาลเพื่อให้ศาลบังคับให้ และบ้านอาจต้องตกอยู่ในสภาพของการถูกบังคับคดีขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ค่าส่วนกลางก็เป็นได้ 

ลูกบ้านมีสิทธิ์ในเงินค่าส่วนกลางหรือไม่

มาถึงตรงนี้ น่าจะทราบกันดีแล้วว่า ค่าส่วนกลาง มีที่มาที่ไปอย่างไร ค่าส่วนกลางที่ลูกบ้านหมู่บ้านจัดสรรจ่ายออกไปให้แก่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรทุกเดือนหรืออาจเป็นรายปี มีวัตถุประสงค์เพื่อนำไปจ่ายเป็นค่าซ่อมบำรุง ดูแล รักษาสิ่งสาธารณูปโภคพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน ค่าบริการดูแลรักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง และค่าบริการรักษาความปลอดภัยหมู่บ้าน เป็นเงินเฉลี่ยจ่ายตามสัดส่วนการถือครองพื้นที่ของสมาชิกแต่ละครัวเรือน 

ไม่ว่ากรณีใด ๆ ลูกบ้านไม่มีสิทธิ์จะเรียกร้องเอาเงินค่าส่วนกลางคืนได้ คงมีสิทธิแต่เพียงเรียกร้องให้คณะกรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรร ซ่อมบำรุง ดูแล รักษา หมู่บ้านให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อย ให้สมาชิกในหมู่บ้านจัดสรร อยู่กันอย่างร่มเย็นเป็นสุข ใช้ประโยชน์จากพื้นที่ส่วนกลางได้สูงสุด สมกับเงินค่าส่วนกลางที่สมาชิกได้เฉลี่ยจ่ายให้ หากคณะกรรมการนิติบุคคลบ้านจัดสรรไม่สามารถบริหารจัดการให้ดีได้ ลูกบ้านสมาชิกบ้านจัดสรร ก็มีสิทธิเรียกประชุมสมาชิกหมู่บ้าน ลงมติให้ปลดกรรมการชุดเดิมออกและเลือกตั้งกรรมการชุดใหม่ได้ ตามข้อบังคับของนิติบุคคลบ้านจัดสรร ที่มีการจัดทำไว้ขณะจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว

<p "apple=" " "segoe="" -webkit-text-stroke-width:="" 0px;="" 14px;="" 255);="" 255,="" 2;="" 400;="" arial,="" background-color:="" color="" emoji ",=" " font-size:=" " font-style:=" " font-variant-caps:=" " font-variant-ligatures:=" " font-weight:=" " helvetica,=" " initial;=" " initial;"="" letter-spacing:="" none;="" normal;="" orphans:="" rgb(255,="" sans-serif,="" segoe="" start;="" style="box-sizing: border-box; margin: 0px 0px 10px; color: rgb(0, 0, 0); font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, ;" symbol ";=" " text-align:=" " text-decoration-color:=" " text-decoration-style:=" " text-indent:=" " text-transform:=" " ui=" " ui",="" white-space:="" widows:="" word-spacing:="">ค่าส่วนกลางคอนโดกับค่าส่วนกลางหมู่บ้าน 

<p "apple=" " "segoe="" -webkit-text-stroke-width:="" 0px;="" 14px;="" 255);="" 255,="" 2;="" 400;="" arial,="" background-color:="" color="" emoji ",=" " font-size:=" " font-style:=" " font-variant-caps:=" " font-variant-ligatures:=" " font-weight:=" " helvetica,=" " initial;=" " initial;"="" letter-spacing:="" none;="" normal;="" orphans:="" rgb(255,="" sans-serif,="" segoe="" start;="" style="box-sizing: border-box; margin: 0px 0px 10px; color: rgb(0, 0, 0); font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, ;" symbol ";=" " text-align:=" " text-decoration-color:=" " text-decoration-style:=" " text-indent:=" " text-transform:=" " ui=" " ui",="" white-space:="" widows:="" word-spacing:="">เกิดคำถามขึ้นมากมายจากลูกบ้านคอนโดก็ดี หมู่บ้านจัดสรรก็ดี ว่าทำไมพวกเขาต้องมาจ่ายค่าส่วนกลางเหล่านี้กัน รายเดือนบ้าง รายปีบ้าง บางแห่งเก็บล่วงหน้า 2 ปีเลยก็มี ทั้ง ๆ ที่ซื้อขาดมาจากโครงการแล้ว และถ้าหากไม่จ่ายจะเกิดอะไรขึ้น เรื่องราวการเก็บค่าส่วนกลางของคอนโดกับหมู่บ้านจัดสรร มีที่มาที่ไปและเรียกเก็บโดยมีกฎหมายรองรับและอนุญาตให้เรียกเก็บได้ ไม่ใช่อยู่ ๆ ก็มีกลุ่มคนตั้งตัวเองมาเป็นผู้ดูแลแล้วเรียกเก็บค่าดูแลเอาเองตามอำเภอใจอย่างแน่นอน ค่าส่วนกลางคอนโด กับค่าส่วนกลางหมู่บ้าน มีความเหมือนและความต่างกันอย่างไร ขอนำมาเล่าสู่กันฟังพอเป็นสังเขป ดังนี้

<p "apple=" " "segoe="" -webkit-text-stroke-width:="" 0px;="" 14px;="" 255);="" 255,="" 2;="" 400;="" arial,="" background-color:="" color="" emoji ",=" " font-size:=" " font-style:=" " font-variant-caps:=" " font-variant-ligatures:=" " font-weight:=" " helvetica,=" " initial;=" " initial;"="" letter-spacing:="" none;="" normal;="" orphans:="" rgb(255,="" sans-serif,="" segoe="" start;="" style="box-sizing: border-box; margin: 0px 0px 10px; color: rgb(0, 0, 0); font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, ;" symbol ";=" " text-align:=" " text-decoration-color:=" " text-decoration-style:=" " text-indent:=" " text-transform:=" " ui=" " ui",="" white-space:="" widows:="" word-spacing:="">ค่าส่วนกลางคอนโด

<p "apple=" " "segoe="" -webkit-text-stroke-width:="" 0px;="" 14px;="" 255);="" 255,="" 2;="" 400;="" arial,="" background-color:="" color="" emoji ",=" " font-size:=" " font-style:=" " font-variant-caps:=" " font-variant-ligatures:=" " font-weight:=" " helvetica,=" " initial;=" " initial;"="" letter-spacing:="" none;="" normal;="" orphans:="" rgb(255,="" sans-serif,="" segoe="" start;="" style="box-sizing: border-box; margin: 0px 0px 10px; color: rgb(0, 0, 0); font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, ;" symbol ";=" " text-align:=" " text-decoration-color:=" " text-decoration-style:=" " text-indent:=" " text-transform:=" " ui=" " ui",="" white-space:="" widows:="" word-spacing:="">ค่าส่วนกลางคอนโด คือ เงินที่นิติบุคคลผู้บริหารจัดการ ดูแล รักษาคอนโด เรียกเก็บเอาจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคอนโดทุกคนเท่า ๆ กันตามสัดส่วนพื้นที่ถือครอง และนำเงินนั้นมาใช้จ่ายเป็นค่าบริการดูแลรักษาความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบริการดูแลรักษาความปลอดภัย ค่าซ่อมบำรุงอาคารที่อาจชำรุดทรุดโทรม ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า  พื้นที่และอุปกรณ์ใช้สอยในอาคารที่เป็นส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกันของสมาชิกผู้อยู่อาศัยในคอนโด 

<p "apple=" " "segoe="" -webkit-text-stroke-width:="" 0px;="" 14px;="" 255);="" 255,="" 2;="" 400;="" arial,="" background-color:="" color="" emoji ",=" " font-size:=" " font-style:=" " font-variant-caps:=" " font-variant-ligatures:=" " font-weight:=" " helvetica,=" " initial;=" " initial;"="" letter-spacing:="" none;="" normal;="" orphans:="" rgb(255,="" sans-serif,="" segoe="" start;="" style="box-sizing: border-box; margin: 0px 0px 10px; color: rgb(0, 0, 0); font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, ;" symbol ";=" " text-align:=" " text-decoration-color:=" " text-decoration-style:=" " text-indent:=" " text-transform:=" " ui=" " ui",="" white-space:="" widows:="" word-spacing:="">นิติบุคคลที่มาจัดเก็บเงินค่าส่วนกลางคอนโด จะเป็นนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 โดยเรียกนิติบุคคลนี้ว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” เหตุที่ต้องมีกฎหมาย ให้มี